Rất nhiều người mua thắc mắc khi nào mình thực sự được công nhận là chủ sở hữu nhà ở – là lúc thanh toán xong tiền, hay khi nhận bàn giao nhà, hay chỉ khi có sổ hồng? Đây là một trong những vấn đề pháp lý phổ biến mà các luật sư đất đai của Hãng Luật Anh Đào và Cộng Sự thường xuyên tiếp nhận và tư vấn cho khách hàng. Việc hiểu rõ thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở không chỉ giúp người mua bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình mà còn tránh được nhiều tranh chấp phát sinh trong tương lai. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn nắm rõ quy định pháp luật hiện hành và những lưu ý quan trọng khi thực hiện giao dịch mua bán nhà ở.
1. Khái quát về thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở
Theo quy định tại Điều 12 Luật Nhà ở năm 2023, thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở được quy định cụ thể như sau:
“…
Điều 12. Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở
1. Trường hợp trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm đã hoàn thành việc xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng.
2. Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở mà không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
3. Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi đã nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
4. Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở giữa chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở với người mua, người thuê mua thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
5. Trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự.
6. Trường hợp khác thực hiện theo quy định của pháp luật có liên quan.
7. Giao dịch về nhà ở quy định tại các khoản 2, 3 và 4 Điều này phải tuân thủ điều kiện về giao dịch nhà ở và hợp đồng phải có hiệu lực theo quy định của Luật này.
…”
Từ quy định trên có thể thấy, thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở phụ thuộc vào loại giao dịch (mua bán, tặng cho, góp vốn, thừa kế, v.v.). Trong đó, phổ biến nhất là trường hợp mua bán nhà ở, khi người mua đã thanh toán đủ tiền và nhận bàn giao nhà thì mới được công nhận là chủ sở hữu hợp pháp.
2. Khi nào người mua được công nhận là chủ sở hữu nhà ở?
Người mua chỉ được công nhận là chủ sở hữu nhà ở khi đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán và nhận bàn giao nhà từ bên bán. Hai yếu tố này là điều kiện bắt buộc để xác lập quyền sở hữu hợp pháp. Việc thanh toán đủ toàn bộ giá trị hợp đồng thể hiện người mua đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, còn việc bàn giao nhà là dấu mốc cho thấy quyền chiếm hữu và sử dụng đã được chuyển giao.
Trong thực tế, nhiều người lầm tưởng rằng chỉ cần ký hợp đồng hoặc có giấy hẹn cấp sổ hồng là đã có quyền sở hữu, tuy nhiên điều đó chưa chính xác. Quyền sở hữu chỉ được xác lập khi việc mua bán đã hoàn tất trên thực tế, tức là có biên bản bàn giao nhà và chứng từ chứng minh đã thanh toán đủ tiền.
Đối với các giao dịch mua bán nhà hình thành trong tương lai, người mua chỉ được công nhận quyền sở hữu sau khi công trình hoàn thành, được bàn giao và đáp ứng đủ điều kiện theo pháp luật. Do đó, người mua cần kiểm tra kỹ các điều khoản trong hợp đồng, lưu giữ chứng từ thanh toán và biên bản bàn giao để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình trong trường hợp có tranh chấp.
3. Trường hợp đặc biệt cần lưu ý
Trong quá trình giao dịch mua bán nhà ở, có một số trường hợp đặc biệt mà người mua cần đặc biệt chú ý để tránh rủi ro pháp lý. Theo kinh nghiệm thực tế của luật sư nhà đất thuộc Hãng Luật Anh Đào và Cộng Sự, nhiều tranh chấp phát sinh do người mua chưa hiểu rõ thời điểm xác lập quyền sở hữu trong các tình huống cụ thể như sau:
Thứ nhất, mua nhà hình thành trong tương lai – người mua chỉ được công nhận quyền sở hữu khi căn hộ hoặc nhà ở đã hoàn thành và được bàn giao thực tế. Việc ký hợp đồng và thanh toán trước chỉ thể hiện quyền yêu cầu chuyển giao, chứ chưa tạo ra quyền sở hữu.
Thứ hai, mua nhà trực tiếp từ chủ đầu tư dự án – thời điểm xác lập quyền sở hữu phải tuân thủ theo Luật Kinh doanh bất động sản, nghĩa là khi chủ đầu tư bàn giao nhà đủ điều kiện nghiệm thu và hoàn tất nghĩa vụ tài chính. Người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý và chứng từ liên quan để bảo đảm quyền lợi.
Thứ ba, trường hợp chưa được cấp sổ hồng – nhiều người lo ngại rằng chưa có sổ thì chưa có quyền sở hữu, nhưng trên thực tế, nếu đã thanh toán đủ và nhận bàn giao nhà hợp pháp, thì quyền sở hữu đã được xác lập. Tuy nhiên, để quyền này được pháp luật bảo vệ tối đa, người mua cần sớm hoàn tất thủ tục đăng ký và đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Các luật sư nhà đất của Hãng Luật Anh Đào và Cộng Sự khuyến nghị, trước khi ký kết hoặc nhận bàn giao, người mua nên được tư vấn pháp lý cụ thể để đảm bảo giao dịch phù hợp với quy định của pháp luật, tránh trường hợp bị từ chối công nhận quyền sở hữu hoặc gặp khó khăn khi làm thủ tục sang tên.
