1. Khái niệm và vai trò của việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất
Theo quy định tại Điều 131 của Luật Đất đai 2024,
Đăng ký đất đai là việc người sử dụng đất hoặc người được Nhà nước giao đất để quản lý thực hiện thủ tục kê khai, ghi nhận quyền sử dụng đất vào hồ sơ địa chính, làm cơ sở để xác lập, công nhận và bảo vệ quyền sử dụng hợp pháp theo quy định của pháp luật. Đây là nghĩa vụ bắt buộc, nhằm đảm bảo sự minh bạch, thống nhất trong quản lý và sử dụng đất đai.
Đăng ký tài sản gắn liền với đất là việc chủ sở hữu tài sản, như nhà ở, công trình xây dựng, thực hiện đăng ký với cơ quan có thẩm quyền để ghi nhận quyền sở hữu đối với tài sản đó. Việc đăng ký này được thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu và là căn cứ để cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đủ điều kiện.
Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất bao gồm đăng ký lần đầu (khi chưa có thông tin trong hồ sơ địa chính) và đăng ký biến động (khi có sự thay đổi về quyền, hiện trạng sử dụng…). Các hình thức đăng ký có thể được thực hiện trực tiếp bằng văn bản giấy hoặc bằng phương thức điện tử, và đều có giá trị pháp lý như nhau.
Vai trò của việc đăng ký:
Đăng ký đất đai đóng vai trò nền tảng trong quản lý và sử dụng đất đai tại Việt Nam. Đây là cơ sở pháp lý để Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của tổ chức, cá nhân, đồng thời giúp bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của người sử dụng đất trước pháp luật khi xảy ra tranh chấp. Thông qua đăng ký, thông tin về thửa đất được cập nhật vào hồ sơ địa chính, giúp Nhà nước quản lý quỹ đất một cách khoa học, minh bạch, phục vụ cho quy hoạch, phát triển kinh tế – xã hội và thu thuế hiệu quả. Ngoài ra, việc đăng ký đất đai còn tạo điều kiện thuận lợi cho người dân thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định và lành mạnh.
2. Các nguyên tắc đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất
Việc đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất là một trong những bước quan trọng để Nhà nước thực hiện chức năng quản lý đất đai, đồng thời bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản. Theo Điều 131 Luật Đất đai 2024, hoạt động này phải tuân thủ một số nguyên tắc cơ bản như sau:
Nguyên tắc đăng ký đất đai là bắt buộc: “Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý.” Đây là nguyên tắc thể hiện tính bắt buộc của hoạt động đăng ký đất đai. Mọi tổ chức, cá nhân sử dụng đất hoặc được giao đất để quản lý đều có nghĩa vụ phải thực hiện đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc này không chỉ giúp xác lập quyền sử dụng hợp pháp mà còn là cơ sở để Nhà nước quản lý thống nhất, minh bạch về đất đai trên phạm vi cả nước.
Nguyên tắc đăng ký tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu: “Tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng được đăng ký theo yêu cầu của chủ sở hữu.” Khác với quyền sử dụng đất, việc đăng ký tài sản gắn liền với đất mang tính tự nguyện, tùy theo nhu cầu của chủ sở hữu. Tuy nhiên, nếu muốn được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu và đảm bảo quyền lợi khi có tranh chấp, chủ sở hữu tài sản nên thực hiện đăng ký. Đây là yếu tố then chốt để tài sản được pháp luật bảo hộ một cách chính thức.
Nguyên tắc hình thức đăng ký linh hoạt, giá trị pháp lý như nhau: “Đăng ký được thực hiện bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.” Nguyên tắc này thể hiện sự hiện đại hóa trong thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp. Người sử dụng đất có thể lựa chọn hình thức nộp hồ sơ phù hợp, mà không lo ảnh hưởng đến giá trị pháp lý của việc đăng ký. Đây là bước tiến phù hợp với xu hướng chuyển đổi số trong quản lý đất đai hiện nay.
Nguyên tắc công nhận quyền trên cơ sở kê khai và điều kiện pháp lý: “Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản… được ghi vào hồ sơ địa chính và được xem xét cấp Giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện theo luật định.” Việc đăng ký chưa đủ để được công nhận quyền sử dụng đất hoặc sở hữu tài sản, mà còn phụ thuộc vào việc người đăng ký có đủ điều kiện pháp lý theo luật hay không. Đây là nguyên tắc bảo đảm tính pháp lý nghiêm ngặt và minh bạch trong việc công nhận quyền, tránh việc lợi dụng đăng ký để hợp thức hóa hành vi chiếm dụng đất bất hợp pháp.
Nguyên tắc thực hiện theo quy định chi tiết của Chính phủ: “Chính phủ quy định chi tiết việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất.” Nguyên tắc này thể hiện vai trò điều hành của Chính phủ trong việc hướng dẫn cụ thể hóa quy trình, thủ tục, mẫu biểu và thẩm quyền thực hiện đăng ký. Việc này giúp bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ, đồng thời tránh sự tùy tiện hoặc sai lệch trong thực tiễn áp dụng.
Như vậy, các nguyên tắc đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất không chỉ đóng vai trò định hướng trong việc thực hiện thủ tục hành chính, mà còn góp phần bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho người dân, đảm bảo công bằng trong sử dụng đất đai và minh bạch trong quản lý nhà nước. Việc nắm vững và tuân thủ các nguyên tắc này là điều kiện tiên quyết để quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản được pháp luật công nhận và bảo vệ.
3. Quy định về đăng ký lần đầu đối với đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Luật Đất đai hiện hành
3.1 Các trường hợp phải đăng ký lần đầu theo quy định pháp luật:
Theo Điều 132 Luật Đất đai năm 2024, việc đăng ký lần đầu được áp dụng trong một số trường hợp cụ thể:
Thứ nhất, đối với các thửa đất đang được sử dụng nhưng chưa từng đăng ký. Đây thường là những trường hợp người dân tự khai hoang, sử dụng đất ổn định lâu dài mà chưa có giấy tờ pháp lý hoặc chưa được đưa vào hệ thống quản lý đất đai chính thức. Việc đăng ký nhằm hợp thức hóa tình trạng pháp lý của đất.
Thứ hai, là các thửa đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để sử dụng. Sau khi nhận quyết định giao đất, cho thuê, cá nhân hoặc tổ chức có trách nhiệm đăng ký lần đầu để được ghi nhận quyền sử dụng hợp pháp và cấp Giấy chứng nhận.
Thứ ba, là các thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký. Trường hợp này áp dụng cho tổ chức hoặc đơn vị nhà nước được giao đất với mục đích quản lý (không sử dụng), như đất công ích, đất bảo tồn,… Việc đăng ký giúp đảm bảo minh bạch và tránh bị lấn chiếm trái phép.
Thứ tư, là tài sản gắn liền với đất (như nhà ở, công trình) nếu có nhu cầu đăng ký cùng lúc với việc đăng ký quyền sử dụng đất trong các trường hợp nêu trên. Việc đăng ký đồng thời giúp tiết kiệm thời gian, chi phí và đảm bảo tính đồng bộ trong cấp giấy chứng nhận.
3.2 Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh:
Khoản 2 Điều 132 quy định rõ trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong việc thực hiện đăng ký lần đầu. Theo đó, chính quyền địa phương có nghĩa vụ tuyên truyền, phổ biến pháp luật và tổ chức đăng ký đất đai lần đầu cho người dân, đặc biệt tại những khu vực chưa có hệ thống hồ sơ địa chính hoàn chỉnh. Đây là một bước quan trọng giúp nâng cao nhận thức pháp lý, hỗ trợ người dân tiếp cận quyền sử dụng đất hợp pháp và góp phần hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia.
Tóm lại, đăng ký lần đầu đối với đất đai và tài sản gắn liền với đất là một quy trình pháp lý mang tính nền tảng, vừa bảo đảm quyền lợi cho người dân, vừa phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai. Việc thực hiện đăng ký lần đầu đúng quy định sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch dân sự, giảm thiểu tranh chấp và thúc đẩy sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản.
4. Đăng ký biến động đối với đất đai, tài sản gắn liền với đất theo luật hiện hành
Đăng ký biến động đất đai là việc cập nhật những thay đổi pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận trước đó. Đây là thủ tục hành chính bắt buộc trong nhiều trường hợp nhằm đảm bảo thông tin trên Giấy chứng nhận và hồ sơ địa chính luôn chính xác, đầy đủ, thống nhất với thực tế sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 133 Luật Đất đai 2024, đăng ký biến động được thực hiện khi có sự thay đổi về thông tin hoặc tình trạng pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
4.1 Các trường hợp phải thực hiện đăng ký biến động:
Theo khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024, có nhiều trường hợp phát sinh nghĩa vụ đăng ký biến động, trong đó có thể chia thành các nhóm phổ biến như sau:
a) Thay đổi chủ thể quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất: Đây là trường hợp phổ biến nhất, xảy ra khi người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền như: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn, cho thuê, hoặc chuyển đổi dự án có sử dụng đất (theo điểm a khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024).
Ví dụ: Ông A chuyển nhượng mảnh đất có nhà ở cho ông B. Sau khi hợp đồng được công chứng và hoàn tất nghĩa vụ tài chính, ông B bắt buộc phải đăng ký biến động để được đứng tên trong Giấy chứng nhận.
b) Thay đổi thông tin cá nhân của người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản: Việc đổi tên, thay đổi giấy tờ tùy thân (như CMND sang CCCD), hoặc thay đổi tình trạng pháp lý (như kết hôn, ly hôn) cũng phải đăng ký biến động để cập nhật trên Giấy chứng nhận (điểm b, c khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024).
Tình huống minh họa: Bà C đổi họ trong giấy khai sinh sau khi xác định lại cha mẹ đẻ. Thông tin họ tên mới của bà cần được cập nhật trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do bà đứng tên.
c) Thay đổi về ranh giới, diện tích, hình thể thửa đất: Khi có thay đổi về diện tích đất do đo đạc lại, thay đổi mốc giới thửa đất, hợp thửa hoặc tách thửa, người sử dụng đất phải làm thủ tục đăng ký biến động (điểm d khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024).
Gia đình ông D được đo đạc lại thửa đất theo bản đồ địa chính mới, phát hiện diện tích thực tế lớn hơn diện tích đã ghi trong Giấy chứng nhận. Ông D cần đăng ký biến động và nộp bổ sung nghĩa vụ tài chính với phần diện tích tăng thêm.
d) Chuyển mục đích sử dụng đất hoặc thay đổi hình thức sử dụng: Khi người sử dụng đất chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở, hoặc thay đổi từ giao đất không thu tiền sang thuê đất trả tiền, thì cũng cần đăng ký biến động (điểm e, g, h khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024).
4.2 Hình thức và thời hạn đăng ký biến động:
Theo khoản 2 Điều 133, việc đăng ký biến động được thực hiện bằng cách: Cơ quan có thẩm quyền xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nếu có yêu cầu.
Đặc biệt, trong trường hợp thực hiện quyền thế chấp (điểm p khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024), thông tin thế chấp sẽ được ghi chú trực tiếp trên Giấy chứng nhận, không cấp mới.
Đăng ký biến động phải được thực hiện trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày có biến động pháp lý (khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024).
Giả sử: Ông H nhận thừa kế quyền sử dụng đất từ cha mẹ sau khi chia xong di sản theo quy định dân sự. Trong vòng 30 ngày kể từ thời điểm chia thừa kế, ông H phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động. Trường hợp quá thời hạn mà không đăng ký biến động, người sử dụng đất có thể bị xử phạt hành chính theo quy định của pháp luật đất đai.
Như vậy, việc đăng ký biến động đất đai là yêu cầu bắt buộc để đảm bảo tính hợp pháp và thống nhất của hồ sơ địa chính, đồng thời là căn cứ pháp lý quan trọng khi giải quyết tranh chấp, định đoạt tài sản hoặc thực hiện giao dịch dân sự. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản cần tuân thủ đúng quy định và thời hạn đăng ký biến động nhằm tránh các rủi ro pháp lý không đáng có.
