Hợp đồng đặt cọc có giá trị pháp lý thế nào? Cách xử lý khi bên mua đổi ý không mua nhà nữa?

Trong các giao dịch mua bán nhà đất hiện nay, hợp đồng đặt cọc là bước đầu tiên để đảm bảo việc ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, thực tế xảy ra không ít trường hợp bên mua không mua nhà sau khi đặt cọc, khiến bên bán gặp rủi ro và thiệt hại. Vậy giá trị pháp lý của hợp đồng đặt cọc như thế nào? Người bán có thể xử lý ra sao nếu bên mua “lật kèo”?

Bài viết dưới đây, Hãng Luật Anh Đào và Cộng sự sẽ phân tích toàn diện quy định pháp luật về “Hợp đồng đặt cọc có giá trị pháp lý thế nào? Cách xử lý khi bên mua đổi ý không mua nhà nữa”.

1. Hợp đồng đặt cọc là gì theo pháp luật?

Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:

“Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.“

Như vậy, hợp đồng đặt cọc là một thỏa thuận dân sự thể hiện sự cam kết về việc sẽ tiến tới giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chính (trong trường hợp này là hợp đồng mua bán nhà đất). Nếu một bên không thực hiện đúng cam kết, hậu quả pháp lý sẽ phát sinh tùy theo lỗi của từng bên.

2. Điều kiện để hợp đồng đặt cọc có giá trị pháp lý

Để hợp đồng đặt cọc có hiệu lực và được pháp luật công nhận, cần đáp ứng đủ các yếu tố sau:

a. Năng lực pháp lý và hành vi của các bên

Các bên tham gia phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, không bị mất năng lực hoặc hạn chế.

 b. Hình thức văn bản

Dù pháp luật không yêu cầu hợp đồng đặt cọc phải công chứng, nhưng để đảm bảo tính chắc chắn, các bên nên lập văn bản rõ ràng, ghi nhận đầy đủ thông tin các bên, nội dung đặt cọc, điều khoản phạt và thời hạn giao kết hợp đồng chính.

 c. Mục đích hợp pháp

Việc đặt cọc phải phục vụ cho một hợp đồng chính có thể thực hiện được theo pháp luật. Ví dụ: đặt cọc mua nhà không có sổ đỏ là vi phạm.

3. Trường hợp bên mua không mua nhà, xử lý ra sao?

Một trong những tình huống phổ biến là bên mua sau khi đặt cọc lại từ chối mua nhà vì lý do tài chính, thay đổi ý định, hoặc vì giá thị trường biến động. Pháp luật quy định rất rõ hậu quả pháp lý trong trường hợp này:

a. Một bên mua đơn phương không thực hiện giao dịch

Căn cứ điểm a khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:

“Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.”

 Trường hợp này, người bán được quyền giữ lại toàn bộ số tiền đặt cọc như một khoản phạt do vi phạm cam kết. Không cần phải ra tòa, chỉ cần chứng minh việc bên mua đã từ chối giao dịch trong khi hợp đồng chính vẫn có thể thực hiện.

 b. Nếu bên bán không thực hiện được giao dịch 

Trường hợp ngược lại – bên bán từ chối bán hoặc cố ý không hợp tác ký hợp đồng mua bán nhà, thì theo quy định:

“Bên nhận đặt cọc phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương tài sản đó.”

 Tức là người bán phải trả lại gấp đôi số tiền đặt cọc cho bên mua, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác.

4. Các vấn đề thường phát sinh và cách xử lý

 Trường hợp bên mua viện lý do “không vay được ngân hàng”

Đây không phải là lý do hợp pháp để tránh nghĩa vụ. Nếu hợp đồng đặt cọc không ghi rõ điều kiện “phụ thuộc việc vay vốn”, thì việc bên mua không mua nhà vì lý do cá nhân vẫn bị xem là vi phạm hợp đồng.

 Người bán hoàn toàn có quyền giữ lại tiền cọc, hoặc yêu cầu thêm bồi thường nếu chứng minh được thiệt hại thực tế.

Trường hợp hợp đồng đặt cọc không ghi rõ phạt cọc

Ngay cả khi hợp đồng không ghi cụ thể mức phạt, thì nguyên tắc mất cọc hoặc phạt cọc gấp đôi vẫn được áp dụng theo pháp luật – nếu lỗi thuộc về một bên.

Tranh chấp lớn, phải kiện ra tòa

Trong trường hợp số tiền cọc lớn hoặc bên mua không đồng ý trả cọc hay bồi thường, bên bán có thể:

• Nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.
• Chuẩn bị các bằng chứng: Hợp đồng đặt cọc, tin nhắn, chuyển khoản, ghi âm, giấy tờ nhà…
• Tòa sẽ căn cứ theo lỗi để ra phán quyết

5. Mẹo giúp tránh rủi ro khi làm hợp đồng đặt cọc

Để tránh tình huống bên mua không mua nhà, bạn nên thực hiện những bước sau:

✅ Soạn hợp đồng đặt cọc chặt chẽ:

• Ghi rõ thời hạn đặt cọc, thời điểm ký hợp đồng mua bán
• Xác định rõ trường hợp nào sẽ mất cọc hoặc phải đền cọc
• Ghi rõ bên nào chịu trách nhiệm công chứng, thuế phí
  

✅ Có nhân chứng hoặc lập vi bằng

Lập vi bằng bởi thừa phát lại giúp chứng minh nội dung và thời điểm giao dịch – rất hữu ích nếu có tranh chấp.

✅ Không nên đặt cọc quá nhiều nếu là bên mua

Mức đặt cọc hợp lý thường từ 5–10% giá trị căn nhà, tránh rủi ro tài chính nếu bên bán lật kèo.

6. Kết luận

Trong quan hệ dân sự, hợp đồng đặt cọc là công cụ pháp lý quan trọng để bảo đảm giao dịch bất động sản diễn ra minh bạch và đúng tiến độ. Tuy nhiên, việc bên mua không mua nhà sau khi đặt cọc là hành vi vi phạm có thể dẫn đến hậu quả pháp lý nghiêm trọng. Do đó, việc lập hợp đồng rõ ràng, hiểu đúng luật và giữ bằng chứng đầy đủ là điều kiện cần để bảo vệ quyền lợi của bạn.

Nếu bạn đang gặp tình huống tương tự hoặc cần tư vấn soạn hợp đồng đặt cọc đúng pháp luật – đừng ngần ngại liên hệ với luật sư chuyên sâu trong lĩnh vực dân sự.

Với đội ngũ luật sư tư vấn đất đai, dân sự, doanh nghiệp giàu kinh nghiệm, Hãng Luật Anh Đào và Cộng sự cam kết đồng hành cùng quý khách trong từng bước tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản, hợp đồng… cũng như hỗ trợ hỏi đáp pháp luật về nhà đất. Chúng tôi mang đến dịch vụ tư vấn tận tâm với chi phí hợp lý, bảo vệ tối đa quyền lợi hợp pháp cho khách hàng.

Liên hệ ngay để được hỗ trợ:
Số điện thoại tư vấn: 0932049492
 📩 Email: gvndtb1992@gmail.com
 🌐 Website: https://luatsu-saigon.com