1. Quy định chung về hợp đồng thuê nhà ở:
Theo quy định tại khoản 1, Điều 1 Luật Nhà ở 2023, Luật này điều chỉnh các giao dịch về nhà ở, bao gồm cả thuê nhà ở.
Điều kiện của nhà ở cho thuê:
Nhà ở cho thuê phải đáp ứng các điều kiện được quy định tại Điều 160 Luật Nhà ở 2023. Cụ thể, nhà ở phải đáp ứng các điều kiện sau:
– Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
– Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;
– Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
– Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
– Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;
– Đảm bảo chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp nước, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường (khoản 3, Điều 160).
Hình thức hợp đồng: Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, trừ trường hợp thời hạn thuê dưới 6 tháng.
Nội dung chủ yếu của hợp đồng: Hợp đồng thuê nhà ở phải có các nội dung chính sau đây:
– Thông tin của các bên (bên cho thuê và bên thuê).
– Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.
– Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.
– Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở.
– Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê mua, cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn; thời hạn sở hữu đối với trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn.
– Quyền và nghĩa vụ của các bên.
– Cam kết của các bên.
– Thỏa thuận khác.
– Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
– Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng.
– Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.
2. Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở:
Quyền của bên cho thuê:
– Nhận tiền thuê: Đây là quyền cơ bản và quan trọng nhất của bên cho thuê. Mức tiền thuê và phương thức thanh toán do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.
– Kiểm tra, bảo trì nhà ở: Bên cho thuê có quyền kiểm tra tình trạng nhà ở để đảm bảo nhà ở được sử dụng đúng mục đích và không bị hư hỏng. Tuy nhiên, việc kiểm tra này không được gây phiền hà cho bên thuê. Bên cho thuê cũng có nghĩa vụ bảo trì, sửa chữa nhà ở định kỳ hoặc khi có sự cố xảy ra, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
– Đơn phương chấm dứt hợp đồng: Trong một số trường hợp nhất định được pháp luật quy định hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở.
– Yêu cầu bồi thường thiệt hại: Nếu bên thuê gây thiệt hại cho nhà ở hoặc tài sản của bên cho thuê, bên cho thuê có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Nghĩa vụ của bên cho thuê:
– Giao nhà ở cho bên thuê theo đúng thỏa thuận: Bên cho thuê phải giao nhà ở trong tình trạng phù hợp với mục đích sử dụng và theo đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
– Đảm bảo quyền sử dụng nhà ở ổn định cho bên thuê: Bên cho thuê phải đảm bảo bên thuê được sử dụng nhà ở một cách ổn định trong suốt thời hạn thuê, không bị cản trở bởi bất kỳ người nào, kể cả bên cho thuê.
– Bảo trì, sửa chữa nhà ở: Bên cho thuê có nghĩa vụ bảo trì, sửa chữa nhà ở.
– Thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước về việc bán nhà ở: Nếu bên cho thuê có ý định bán nhà ở trong thời gian cho thuê, phải thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước.
– Trả lại tiền đặt cọc (nếu có): Khi kết thúc hợp đồng thuê, bên cho thuê phải trả lại tiền đặt cọc cho bên thuê, trừ trường hợp bên thuê vi phạm hợp đồng và phải bồi thường thiệt hại.
3. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà ở:
Quyền của bên thuê:
– Sử dụng nhà ở: Đây là quyền cơ bản nhất của bên thuê. Bên thuê có quyền sử dụng nhà ở theo đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng.
– Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà ở: Nếu nhà ở bị hư hỏng, bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa.
– Được ưu tiên thuê tiếp: Khi hết thời hạn thuê, nếu bên thuê vẫn có nhu cầu thuê tiếp và bên cho thuê đồng ý, bên thuê sẽ được ưu tiên thuê tiếp.
– Đơn phương chấm dứt hợp đồng: Trong một số trường hợp nhất định được pháp luật quy định hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở.
Nghĩa vụ của bên thuê:
– Trả tiền thuê nhà đầy đủ và đúng hạn: Đây là nghĩa vụ quan trọng nhất của bên thuê.
– Sử dụng nhà ở đúng mục đích: Bên thuê phải sử dụng nhà ở theo đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng, không được sử dụng vào mục đích bất hợp pháp.
– Giữ gìn nhà ở: Bên thuê có nghĩa vụ giữ gìn nhà ở, không được làm hư hỏng hoặc thay đổi kết cấu nhà ở.
– Trả lại nhà ở khi hết hạn hợp đồng: Khi hết hạn hợp đồng, bên thuê phải trả lại nhà ở cho bên cho thuê trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên.
– Thông báo cho bên cho thuê khi có sự cố: Khi có sự cố xảy ra đối với nhà ở, bên thuê phải thông báo ngay cho bên cho thuê để có biện pháp xử lý kịp thời.
4. Các vấn đề cần lưu ý và kiến nghị:
Các tranh chấp thường gặp bao gồm:
– Tranh chấp về tiền thuê nhà: Các bên thường tranh chấp về việc tăng giá thuê nhà, thời hạn thanh toán, hoặc các chi phí phát sinh khác.
– Tranh chấp về sửa chữa nhà ở: Các bên thường tranh chấp về trách nhiệm sửa chữa nhà ở khi nhà ở bị hư hỏng.
– Tranh chấp về chấm dứt hợp đồng: Các bên thường tranh chấp về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng và các vấn đề liên quan đến bồi thường thiệt hại.
Để hạn chế các tranh chấp này, các bên cần:
– Nghiên cứu kỹ các quy định của Luật Nhà ở 2023 về hợp đồng thuê nhà ở.
– Thỏa thuận rõ ràng các điều khoản trong hợp đồng, đặc biệt là các điều khoản về tiền thuê nhà, trách nhiệm sửa chữa nhà ở, và các trường hợp chấm dứt hợp đồng.
– Thực hiện đúng các cam kết trong hợp đồng.
– Khi có tranh chấp xảy ra, nên ưu tiên giải quyết thông qua thương lượng, hòa giải.
Luật Nhà ở 2023 đã có những quy định tương đối đầy đủ về quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê và bên thuê nhà ở. Việc nắm vững và tuân thủ các quy định này là cơ sở để các bên thiết lập và thực hiện hợp đồng thuê nhà ở một cách an toàn và hiệu quả, góp phần bảo vệ quyền lợi của cả bên cho thuê và bên thuê. Để pháp luật thực sự đi vào cuộc sống, cần có sự nỗ lực từ cả các cơ quan nhà nước, các tổ chức xã hội và mỗi người dân trong việc nâng cao nhận thức pháp luật và thực hiện đúng các quy định của pháp luật. Trên đây là những chia sẻ về quy định pháp luật liên quan đến quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng thuê nhà ở của chúng tôi, nếu các bạn muốn hiểu sâu hơn về vấn đề này hoặc các vấn đề khác có liên quan, xin vui lòng liên hệ với chúng tôi để được tư vấn cụ thể. Xin chân thành cảm ơn!
CÔNG TY TNHH HÃNG LUẬT ANH ĐÀO VÀ CỘNG SỰ
Hotline: 0932.049.492
Email: gvndtb1992@gmail.com
