Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản, nhu cầu sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài ngày càng gia tăng. Tuy nhiên, một trong những thắc mắc phổ biến nhất chính là: “Người nước ngoài mua nhà ai cấp giấy chứng nhận?”. Đây không chỉ là câu hỏi thực tế mà còn liên quan trực tiếp đến quyền lợi pháp lý của người mua. Theo quy định của Luật Đất đai 2024, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài đã được quy định rõ ràng, nhưng không phải ai cũng nắm chắc. Để hiểu đúng và đầy đủ, nhiều người thường tìm đến sự tư vấn của luật sư đất đai nhằm đảm bảo quá trình giao dịch được an toàn và đúng pháp luật.
1. Khái quát về việc người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam
Vấn đề người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã được quy định rõ trong Luật Nhà ở 2023. Cụ thể, Điều 8 Luật Nhà ở 2023 khẳng định:
“…
Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:
a) Tổ chức, cá nhân trong nước;
b) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;
c) Tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định tại khoản 1 Điều 17 của Luật này.
…”
Đồng thời, khoản 2, Điều 8 cũng quy định điều kiện:
“…
Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 17 của Luật này.
…”
Về quyền của chủ sở hữu, Điều 10 Luật Nhà ở 2023 tiếp tục khẳng định:
“…
Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có các quyền sau đây: … c) Được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình theo quy định của Luật này và pháp luật về đất đai.
…”
Như vậy, căn cứ các điều khoản trên, có thể thấy người nước ngoài là đối tượng được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo điều kiện luật định. Đồng thời, quyền quan trọng nhất là được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp. Đây chính là cơ sở pháp lý quan trọng để xác định ai là cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người nước ngoài khi mua nhà ở gắn liền với đất tại Việt Nam.
2. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người nước ngoài
Theo Điều 136 Luật Đất đai 2024, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (trong đó có nhà ở của người nước ngoài) được quy định.
Khoản 2 Điều 136 nêu:
“…
Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, xác nhận thay đổi đối với trường hợp đăng ký biến động được quy định như sau:
a) Tổ chức đăng ký đất đai thực hiện cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài;
b) Chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai hoặc tổ chức đăng ký đất đai thực hiện cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là cá nhân, cộng đồng dân cư, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.
…”
Như vậy, trong trường hợp người nước ngoài mua nhà ở gắn liền với đất tại Việt Nam, thì tổ chức đăng ký đất đai hoặc chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai chính là cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho họ. Đây là quy định mang tính khẳng định rõ ràng, tránh nhầm lẫn với thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc cấp tỉnh vốn áp dụng cho người trong nước.
3. Quy trình xin cấp Giấy chứng nhận cho người nước ngoài mua nhà
Chuẩn bị hồ sơ: Người nước ngoài phải chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ theo quy định, gồm có:
- Hợp đồng mua bán nhà ở đã công chứng / chứng thực;
- Chứng minh nhân thân hợp lệ, ví dụ hộ chiếu còn giá trị + dấu kiểm chứng nhập cảnh;
- Giấy chứng nhận đầu tư nếu là tổ chức nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn nước ngoài;
- Giấy tờ chứng minh điều kiện được sở hữu nhà ở theo Luật Nhà ở và các nghị định hướng dẫn.
- Bản đồ sơ đồ nhà/tài sản gắn liền với đất nếu cần thiết.
- Giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất nếu nhà gắn liền với đất đã có sổ đỏ trước đó.
- Các giấy tờ liên quan khác (giấy đăng ký kết hôn nếu có, giấy tờ cá nhân, giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản của bên bán, chứng từ thanh toán nghĩa vụ tài chính, lệ phí trước bạ v.v.).
Nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền
- Hồ sơ được nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai (cơ quan đăng ký đất đai cấp tỉnh hoặc chi nhánh cấp tỉnh) theo Điều 136 Luật Đất đai.
- Cơ quan nhận hồ sơ kiểm tra tính hợp lệ, đầy đủ các giấy tờ, nếu thiếu sẽ yêu cầu bổ sung.
Thẩm định hồ sơ & xác minh điều kiện
- Văn phòng đăng ký đất đai xác minh điều kiện về việc nhập cảnh, đối tượng được sở hữu nhà ở, dự án nhà ở nếu nhà ở là nhà trong dự án.
- Gửi thông tin đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (thuế, phí, lệ phí trước bạ… nếu có).
Hoàn thành nghĩa vụ tài chính
- Sau khi có thông báo từ cơ quan thuế, người nộp hồ sơ thực hiện các khoản thuế, phí, lệ phí theo quy định.
- Nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho Văn phòng đăng ký đất đai.
Cấp Giấy chứng nhận
- Khi hồ sơ hợp lệ, giấy tờ đầy đủ, và nghĩa vụ tài chính đã hoàn thành, Văn phòng đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho người nước ngoài.
- Nội dung giấy chứng nhận sẽ ghi rõ nhà ở, tài sản gắn liền với đất, thời hạn sở hữu nếu luật có quy định (ví dụ tối đa 50 năm hoặc theo hạn mức luật Nhà ở) và các giới hạn nếu luật có quy định.
Có thể thấy, việc người nước ngoài mua nhà ở gắn liền với đất tại Việt Nam và xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu là thủ tục phức tạp, đòi hỏi nắm rõ cả Luật Đất đai lẫn Luật Nhà ở cùng các văn bản hướng dẫn thi hành. Để tránh sai sót trong hồ sơ, rút ngắn thời gian xử lý và đảm bảo quyền lợi hợp pháp, bạn nên tìm đến sự hỗ trợ của luật sư nhà đất giỏi. Với kinh nghiệm chuyên sâu, luật sư sẽ tư vấn điều kiện, chuẩn bị hồ sơ, đại diện làm việc với cơ quan có thẩm quyền và bảo vệ quyền lợi tối đa cho khách hàng.
