Không ít cư dân lo lắng khi chung cư nơi mình sống xuống cấp, phải cải tạo hay xây lại ra sao theo Luật Nhà ở 2023? Luật sư nhà đất của Hãng Luật Anh Đào và Cộng Sự sẽ giúp bạn hiểu rõ các hình thức cải tạo nhà chung cư – để không “bỡ ngỡ” khi tòa nhà được tái thiết.
1. Căn cứ pháp lý về hình thức cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
Theo Điều 62 Luật Nhà ở 2023, các hình thức cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được quy định như sau:
“…
1. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư vốn hoặc góp vốn cùng các chủ sở hữu nhà chung cư thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 59 của Luật này để thực hiện phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này.
2. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định sử dụng vốn từ ngân sách địa phương để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn trong các trường hợp:
a) Toàn bộ nhà chung cư thuộc tài sản công;
b) Nhà chung cư thuộc trường hợp phá dỡ theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 59 của Luật này, trừ trường hợp toàn bộ nhà chung cư đó thuộc một chủ sở hữu và không phải là tài sản công.
3. Đối với nhà ở thuộc tài sản công do cơ quan trung ương là đại diện chủ sở hữu, việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư công.
…”
Từ quy định này có thể thấy, Luật Nhà ở 2023 đã phân định rõ 3 hình thức cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, tùy thuộc vào chủ thể sở hữu và nguồn vốn đầu tư, giúp bảo đảm tính minh bạch và phù hợp với từng loại hình nhà ở.
2. Các hình thức cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định
Theo Luật Nhà ở 2023, việc cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện theo ba hình thức chính, tùy thuộc vào chủ thể đầu tư và tính chất sở hữu của công trình:
Thứ nhất, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thể đầu tư vốn hoặc góp vốn cùng chủ sở hữu nhà chung cư để thực hiện việc phá dỡ, xây dựng lại nhà ở cũ. Đây là hình thức phổ biến nhất, thường áp dụng với các khu chung cư thương mại xuống cấp hoặc cần tái thiết để nâng cấp hạ tầng và tiện ích.
Ví dụ: Một chung cư cũ tại Quận 3 (TP.HCM) đã hơn 40 năm sử dụng, xuống cấp nghiêm trọng. Các hộ dân thống nhất chọn Công ty Bất động sản ABC làm chủ đầu tư để phá dỡ và xây dựng lại tòa nhà. Công ty này bỏ vốn đầu tư, sau khi xây xong sẽ bố trí lại căn hộ cho cư dân cũ theo thỏa thuận và bán phần diện tích tăng thêm cho khách hàng mới để thu hồi vốn.
Thứ hai, Nhà nước sử dụng vốn ngân sách địa phương để đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong các trường hợp đặc biệt, như toàn bộ công trình thuộc tài sản công hoặc có nguy cơ sập đổ, mất an toàn, nhưng không thuộc sở hữu tư nhân hoàn toàn.
Thứ ba, với nhà ở là tài sản công do cơ quan trung ương quản lý, việc cải tạo, xây dựng lại sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư công, bảo đảm đúng quy trình và thẩm quyền.
Từ ba hình thức này có thể thấy, Luật Nhà ở 2023 đã thiết lập khuôn khổ rõ ràng, vừa khuyến khích xã hội hóa đầu tư, vừa bảo đảm quyền lợi của cư dân và an toàn của công trình nhà ở.
3. Vai trò của cơ quan nhà nước trong việc cải tạo, xây dựng lại chung cư
Trong quá trình cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư, cơ quan nhà nước giữ vai trò trung tâm trong việc quản lý, giám sát và bảo đảm quyền lợi cho người dân. Theo Luật Nhà ở 2023, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền tổ chức kiểm định, đánh giá chất lượng công trình, lập và phê duyệt dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư. Bên cạnh đó, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định việc sử dụng vốn ngân sách để đầu tư đối với các công trình thuộc tài sản công hoặc có nguy cơ sập đổ.
Cơ quan nhà nước còn có nhiệm vụ công bố danh sách các chung cư hết niên hạn sử dụng, hướng dẫn cư dân di dời, đồng thời đảm bảo tính minh bạch trong lựa chọn chủ đầu tư và phương án bồi thường, tái định cư. Nhờ đó, quá trình cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện đúng quy định, an toàn và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.
Việc nắm rõ các hình thức cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư theo Luật Nhà ở 2023 giúp người dân chủ động bảo vệ quyền lợi của mình khi chung cư xuống cấp hoặc phải tái thiết. Tuy nhiên, quy trình thực hiện, phê duyệt dự án và bồi thường tái định cư thường khá phức tạp, đòi hỏi hiểu biết pháp lý sâu. Vì vậy, luật sư nhà đất của Hãng Luật Anh Đào và Cộng Sự khuyến nghị người dân nên tham khảo ý kiến tư vấn chuyên môn trước khi tham gia các thủ tục cải tạo hoặc di dời, để đảm bảo mọi quyền lợi hợp pháp được thực hiện đầy đủ và đúng quy định pháp luật.
