Giấy chứng nhận số nhà có phải là giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở không? Trong các trường hợp mua bán, chuyển nhượng hoặc thực hiện thủ tục liên quan đến nhà đất. Không ít người cho rằng, khi căn nhà đã được cấp giấy chứng nhận số nhà thì đồng nghĩa với việc quyền sở hữu nhà ở đã được Nhà nước công nhận. Tuy nhiên, đây là hai loại giấy tờ có ý nghĩa và giá trị pháp lý hoàn toàn khác nhau. Vậy giấy chứng nhận số nhà thực chất dùng để làm gì? Giấy tờ nào mới có giá trị chứng minh quyền sở hữu nhà ở? Hãy cùng tìm hiểu ngay trong bài viết dưới đây.
1. Giấy chứng nhận số nhà là gì?
Theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 23 Thông tư 09/2025/TT-BXD, Ủy ban nhân dân xã có trách nhiệm cấp chứng nhận số nhà cho các hộ được gắn biển số nhà theo quy định. Chứng nhận số nhà được cấp để chủ sở hữu hoặc người sử dụng nhà sử dụng khi cần thiết và được lập theo mẫu quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Thông tư này.
“…
2. Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp xã:
b) Cấp chứng nhận số nhà cho các hộ được gắn biển theo quy định của Thông tư này để chủ sở hữu (hoặc người sử dụng) dùng khi cần thiết. Mẫu chứng nhận số nhà được quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Thông tư này. Chứng nhận số nhà không thay thế cho việc công nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng;
…”
2. Giấy chứng nhận số nhà có phải là giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở không?
Theo khoản 1 Điều 9 Luật Nhà ở 2023, đối với nhà ở hợp pháp và chủ sở hữu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định, quyền sở hữu nhà ở được Nhà nước công nhận thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
Đồng thời, khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2024 xác định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền. Trong đó, tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận bao gồm nhà ở và công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.
Như vậy, có thể phân biệt:
- Chứng nhận số nhà: nhằm xác nhận số nhà, phục vụ việc xác định địa chỉ của nhà ở; không thay thế cho việc công nhận quyền sở hữu nhà ở.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp, trong đó có nhà ở.
Do đó, việc một căn nhà được cấp chứng nhận số nhà không đồng nghĩa với việc Nhà nước đã công nhận quyền sở hữu đối với căn nhà đó. Muốn xác định quyền sở hữu nhà ở đã được Nhà nước công nhận hay chưa, cần xem xét Giấy chứng nhận và các giấy tờ pháp lý liên quan đến nhà, đất theo quy định của pháp luật.
3. Giấy tờ nào chứng minh quyền sở hữu nhà ở?
Tùy từng chủ thể và nguồn gốc hình thành nhà ở, giấy tờ làm căn cứ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có thể khác nhau. Một số giấy tờ thường gặp gồm:
Đối với hộ gia đình, cá nhân trong nước: Có thể sử dụng các giấy tờ như:
- Giấy phép xây dựng nhà ở hoặc giấy phép xây dựng có thời hạn đối với trường hợp pháp luật yêu cầu phải có giấy phép;
- Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước hoặc giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
- Giấy tờ về giao, tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;
- Giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ;
- Hợp đồng hoặc giấy tờ về việc mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế nhà ở theo quy định pháp luật;
- Bản án, quyết định của Tòa án hoặc văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật công nhận quyền sở hữu nhà ở.
- Trường hợp không có các giấy tờ nêu trên, tùy thời điểm xây dựng và tình trạng pháp lý của nhà ở, người đề nghị cấp Giấy chứng nhận có thể phải cung cấp xác nhận của UBND cấp xã hoặc cơ quan có thẩm quyền về nguồn gốc, thời điểm xây dựng, quy hoạch và điều kiện tồn tại của nhà ở.
Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam cần có giấy tờ về mua bán, tặng cho, thừa kế hoặc hình thức xác lập quyền sở hữu nhà ở khác theo quy định của pháp luật về nhà ở, đồng thời có giấy tờ chứng minh nguồn gốc, quyền sở hữu nhà ở của bên chuyển quyền trong trường hợp nhận chuyển quyền.
Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài và các chủ thể thực hiện dự án đầu tư:
Tùy trường hợp, hồ sơ có thể bao gồm giấy tờ về dự án đầu tư xây dựng nhà ở, giấy tờ về giao dịch mua bán, tặng cho, thừa kế hoặc giấy tờ xác lập quyền sở hữu nhà ở theo quy định pháp luật.
Như vậy, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở không chỉ bao gồm một loại giấy tờ duy nhất mà phụ thuộc vào chủ thể, nguồn gốc và thời điểm hình thành nhà ở. Đây cũng là điểm cần phân biệt với chứng nhận số nhà, bởi chứng nhận số nhà chỉ xác nhận số nhà, địa chỉ và không thay thế cho việc công nhận quyền sở hữu nhà ở.
Liên hệ Hãng Luật Anh Đào và Cộng sự:
📞 Hotline: 0932 049 492
📧 Email: gvndtb1992@gmail.com
🏢 Địa chỉ: 18B Nam Quốc Cang, Phường Bến Thành, TP.HCM
