Giấy phép xây dựng có thời hạn bao lâu? Đây là câu hỏi khiến nhiều người “đứng ngồi không yên” khi chuẩn bị xây nhà nhưng vì chậm khởi công hoặc thi công kéo dài mà giấy phép đã sắp hết hạn. Không ít trường hợp vì thiếu hiểu biết pháp luật đã bị xử phạt, thậm chí buộc dừng xây dựng. Trong bài viết này, luật sư nhà đất sẽ giúp bạn hiểu rõ thời hạn giấy phép xây dựng, trường hợp được gia hạn và khi nào bắt buộc phải xin cấp lại để tránh rủi ro pháp lý không đáng có.
1. Giấy phép xây dựng là gì?
Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư, cho phép tiến hành xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo hoặc di dời công trình theo đúng quy định pháp luật. Đây là cơ sở pháp lý để bảo đảm trật tự, an toàn xây dựng, phù hợp quy hoạch và thực hiện đúng mục đích sử dụng đất trước khi khởi công xây dựng công trình.
Cụ thể, Luật Xây dựng quy định rằng giấy phép xây dựng là “văn bản do cơ quan có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình”.
Theo luật, giấy phép xây dựng bao gồm các loại:
- Giấy phép xây dựng mới;
- Giấy phép sửa chữa, cải tạo, di dời công trình
- Giấy phép xây dựng có thời hạn.
Việc có giấy phép xây dựng phù hợp không chỉ giúp tránh bị xử phạt vi phạm hành chính, mà còn là điều kiện bắt buộc để làm các thủ tục liên quan khác như hoàn công, sang tên tài sản xây dựng sau này.
2. Thời hạn giấy phép xây dựng là bao lâu?
Về nguyên tắc, pháp luật không quy định “thời hạn của giấy phép xây dựng” là một mốc thời gian cố định ghi sẵn trong Luật Xây dựng. Tuy nhiên, quy định về thời hạn bắt buộc phải khởi công xây dựng lại cho thấy hiệu lực thực tế của giấy phép xây dựng.
Cụ thể, theo Khoản 10 Điều 90 Luật Xây dựng 2014, chủ đầu tư phải khởi công xây dựng công trình trong thời hạn không quá 12 tháng kể từ ngày được cấp giấy phép xây dựng. Nếu trong vòng 12 tháng kể từ ngày cấp giấy phép mà chủ đầu tư vẫn chưa khởi công xây dựng, giấy phép xây dựng sẽ hết hiệu lực đối với việc khởi công.
Trong thực tiễn áp dụng, vì giấy phép chỉ có hiệu lực để khởi công công trình trong 12 tháng kể từ ngày cấp, nên khi xét thời hạn có giá trị pháp lý của giấy phép xây dựng nói chung, người ta thường hiểu rằng giấy phép này có hiệu lực tối đa 12 tháng để bắt đầu xây dựng trừ khi được gia hạn theo quy định.
Ngoài ra, pháp luật còn cho phép gia hạn giấy phép xây dựng trước khi hết thời hạn 12 tháng, giúp chủ đầu tư kéo dài hiệu lực giấy phép nếu chưa thể khởi công. Điều này giúp chủ đầu tư chủ động hơn trong triển khai dự án và tránh rủi ro pháp lý khi giấy phép “mất hiệu lực” do chậm trễ triển khai.
Giấy phép xây dựng không có thời hạn cố định riêng ghi sẵn trong Luật, nhưng về mặt hiệu lực pháp lý, chủ đầu tư phải khởi công trong vòng 12 tháng kể từ ngày cấp. Nếu quá 12 tháng mà chưa khởi công, giấy phép này không còn hiệu lực đối với việc khởi công trừ khi được gia hạn đúng quy định.
3. Giấy phép xây dựng hết hạn có được gia hạn không?
Câu trả lời là: Có — giấy phép xây dựng có thể được gia hạn trong một số trường hợp nhất định, nhưng phải làm thủ tục xin gia hạn trước khi giấy phép hết hiệu lực theo quy định pháp luật.
Cụ thể, theo Điều 99 Luật Xây dựng 2014 thì:
- Trước khi giấy phép xây dựng hết hạn, nếu công trình chưa khởi công xây dựng, chủ đầu tư có quyền đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét gia hạn giấy phép.
- Một giấy phép xây dựng có thể được gia hạn nhiều lần nhưng không quá 2 lần, mỗi lần gia hạn không quá 12 tháng.
- Nếu sau thời gian gia hạn mà công trình vẫn chưa khởi công, chủ đầu tư phải nộp hồ sơ xin cấp lại giấy phép xây dựng mới theo quy định.
Ngoài ra, đối với những trường hợp giấy phép xây dựng có thời hạn ghi trong giấy phép, chẳng hạn giấy phép xây dựng tạm hoặc theo quy hoạch có hiệu lực cụ thể, khi thời hạn ghi trong giấy phép hết nhưng dự án còn chưa thực hiện, chủ sở hữu cũng có thể đề nghị cơ quan cấp phép xem xét gia hạn thời hạn tồn tại của giấy phép cho đến khi kế hoạch xây dựng được triển khai.
Giấy phép xây dựng được phép gia hạn nếu công trình chưa khởi công và việc gia hạn được nộp hồ sơ trước khi giấy phép hết hiệu lực. Một giấy phép có thể gia hạn tối đa 02 lần, mỗi lần không quá 12 tháng. Hết thời gian gia hạn mà vẫn chưa xây dựng thì phải xin cấp giấy phép xây dựng mới
4. Thủ tục gia hạn giấy phép xây dựng
Khi bạn muốn gia hạn giấy phép xây dựng vì chưa kịp khởi công trong thời hạn cho phép (thường là trong vòng 12 tháng kể từ ngày cấp), phải làm thủ tục xin gia hạn trước khi giấy phép hết hiệu lực, nếu không sẽ không được gia hạn nữa và phải xin giấy phép mới.
Hồ sơ đề nghị gia hạn giấy phép xây dựng gồm:
- Đơn đề nghị gia hạn giấy phép xây dựng theo mẫu quy định (ví dụ Mẫu số 02 ban hành kèm theo Nghị định 175/2024/NĐ-CP).
- Bản chính giấy phép xây dựng đã được cấp (để cơ quan cấp phép ghi thời gian gia hạn hoặc xác nhận nội dung).
- Lưu ý: hồ sơ chủ yếu gồm 2 tài liệu đơn giản, nhưng cần nộp trước khi giấy phép hết hạn theo thời hạn khởi công.
Trình tự thực hiện thủ tục:
- Chuẩn bị hồ sơ gia hạn như trên.
- Nộp trực tiếp hoặc trực tuyến tại cơ quan cấp giấy phép xây dựng (UBND cấp huyện/quận hoặc cơ quan chuyên môn theo quy định địa phương).
- Bạn có thể nộp trực tuyến qua Cổng Dịch vụ công Quốc gia hoặc cổng dịch vụ công của địa phương (nếu hệ thống đã triển khai).
- Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ.
- Trong thời hạn quy định, cơ quan cấp phép sẽ xem xét và cho phép gia hạn giấy phép xây dựng nếu hồ sơ đầy đủ và hợp lệ. Theo Luật Xây dựng, thời gian xem xét gia hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
- Nhận kết quả: giấy phép được gia hạn sẽ được ghi trực tiếp trên bản chính giấy phép xây dựng đã cấp hoặc dưới dạng phụ lục kèm theo giấy phép.
Một số lưu ý quan trọng:Việc gia hạn thông thường không phát sinh nhiều hồ sơ phức tạp, nhưng phải làm trước khi giấy phép hết hiệu lực khởi công, nếu không nộp trước thời hạn này sẽ không được xem xét gia hạn. Sau khi nhận giấy phép được gia hạn, bạn hãy kiểm tra thời hạn gia hạn đã được ghi rõ để tránh bị xử phạt khi xây dựng khi giấy phép đã quá hạn.
5. Xây dựng khi giấy phép đã hết hạn bị xử phạt thế nào?
Khi giấy phép xây dựng đã hết hiệu lực (do không khởi công đúng hạn và/hoặc không được gia hạn theo đúng quy định), việc tổ chức xây dựng công trình tiếp tục được coi là xây dựng không có giấy phép theo quy định pháp luật hiện hành. Hành vi này bị xử phạt vi phạm hành chính và có thể bị buộc dừng thi công hoặc tháo dỡ công trình tùy theo mức độ vi phạm.
Xử phạt vi phạm hành chính: Theo quy định tại Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng
- Phạt tiền từ 15.000.000 đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ khi không thực hiện thủ tục gia hạn giấy phép xây dựng (tương đương với hành vi khởi công xây dựng khi giấy phép đã hết hiệu lực).
- Đối với công trình lớn hoặc khu vực đặc biệt (khu di tích, bảo tồn…): mức phạt cao hơn, có thể từ 25.000.000 đến 30.000.000 đồng hoặc 60.000.000 đến 80.000.000 đồng tùy theo loại công trình và yêu cầu đầu tư.
Ngoài phạt tiền còn có thể bị áp dụng biện pháp bổ sung
- Buộc thực hiện thủ tục xin cấp phép mới, hoặc bắt buộc tạm dừng thi công công trình cho đến khi người vi phạm hoàn tất đầy đủ giấy tờ theo quy định của pháp luật.
- Trong trường hợp xây dựng không có giấy phép tại tất cả, mức phạt sẽ theo quy định cao hơn (ví dụ từ 60.000.000 đến 80.000.000 đồng cho nhà ở riêng lẻ), thậm chí còn có thể yêu cầu tháo dỡ phần công trình vi phạm.
Xây dựng khi giấy phép đã hết hạn sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính, trong đó gồm phạt tiền, buộc dừng thi công và có thể phải xin cấp phép mới, nhằm đảm bảo tuân thủ quy định quản lý xây dựng. Điều này tránh được rủi ro pháp lý và chi phí phát sinh lớn hơn nếu bị cơ quan chức năng xử lý sau này.
Tóm lại, việc nắm rõ thời hạn giấy phép xây dựng, quy định về gia hạn và trường hợp phải xin cấp lại là yếu tố quan trọng giúp người dân tránh bị xử phạt và gián đoạn quá trình xây dựng. Trước khi khởi công hoặc tiếp tục thi công, bạn nên kiểm tra kỹ hiệu lực của giấy phép để bảo đảm tuân thủ đúng quy định pháp luật. Trường hợp còn vướng mắc hoặc cần hỗ trợ thủ tục, luật sư nhà đất sẽ là người đồng hành giúp bạn xử lý đúng luật, nhanh chóng và hạn chế tối đa rủi ro pháp lý.
