Nhiều người dân tin rằng việc đổi đất nông nghiệp giữa các tỉnh là chuyện bình thường để thuận tiện canh tác. Tuy nhiên, theo quy định pháp luật hiện hành, hành vi chuyển đổi đất nông nghiệp khác tỉnh là không được phép và có thể khiến giao dịch vô hiệu. Luật sư đất đai của Hãng luật Anh Đào và Cộng sự khuyến cáo, người dân cần hiểu rõ quy định trước khi thực hiện để tránh mất đất, mất tiền và rắc rối pháp lý.
1. Căn cứ pháp lý về chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp được pháp luật quy định rõ tại Điều 47 Luật Đất đai năm 2024. Đây là căn cứ quan trọng để xác định người dân có được phép chuyển đổi đất nông nghiệp khác tỉnh hay không.
“…
Điều 47. Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
Cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng đơn vị hành chính cấp tỉnh cho cá nhân khác và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.
…”
Theo quy định trên, pháp luật chỉ cho phép cá nhân chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong phạm vi cùng một đơn vị hành chính cấp tỉnh, tức là không được chuyển đổi đất nông nghiệp khác tỉnh.
Điều này có nghĩa, nếu một người dân ở tỉnh A muốn đổi đất nông nghiệp với người ở tỉnh B thì giao dịch đó không được công nhận là hợp pháp. Trong trường hợp này, hai bên chỉ có thể thực hiện hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thay vì chuyển đổi.
2. Điều kiện chuyển đổi đất nông nghiệp
Theo Điều 47 và Điều 48 Luật Đất đai 2024, việc chuyển đổi đất nông nghiệp chỉ được thực hiện khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp luật quy định. Cụ thể:
Thứ nhất, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do Nhà nước giao, cho thuê hoặc nhận hợp pháp thông qua chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một đơn vị hành chính cấp tỉnh. Việc này có nghĩa là người sử dụng đất không được chuyển đổi đất nông nghiệp khác tỉnh.
Thứ hai, việc chuyển đổi đất nông nghiệp phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai, đảm bảo thửa đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, không tranh chấp, và còn thời hạn sử dụng đất.
Thứ ba, đối với cá nhân là người dân tộc thiểu số được Nhà nước giao hoặc cho thuê đất theo chính sách ưu đãi (quy định tại Điều 48 Luật Đất đai 2024), việc chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế hoặc thế chấp quyền sử dụng đất được hạn chế. Cụ thể, họ chỉ được thực hiện trong các trường hợp đặc biệt như:
- Chuyển nhượng hoặc tặng cho người thuộc hàng thừa kế là người dân tộc thiểu số;
- Thế chấp tại ngân hàng chính sách;
- Hoặc khi chuyển khỏi địa bàn mà không còn nhu cầu sử dụng đất, Nhà nước thu hồi đất và bồi thường tài sản gắn liền với đất.
Như vậy, pháp luật hiện hành đặt ra những điều kiện chặt chẽ nhằm đảm bảo việc sử dụng đất nông nghiệp đúng mục đích, ngăn chặn đầu cơ, và bảo vệ quyền lợi của người dân, đặc biệt là đồng bào dân tộc thiểu số.
3. Chuyển đổi quyền sử dụng đất có phải đăng ký biến động đất đai không?
Theo quy định tại Điều 133 Luật Đất đai năm 2024, khi người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền như chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất, thì bắt buộc phải đăng ký biến động đất đai tại cơ quan có thẩm quyền.
Cụ thể, đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày phát sinh biến động, tức là kể từ thời điểm hợp đồng chuyển đổi có hiệu lực.
Trong một số trường hợp đặc biệt, thời hạn đăng ký được tính khác nhau, chẳng hạn:
- Đối với thi hành án, thời hạn tính từ ngày bàn giao tài sản thi hành án hoặc ngày bán đấu giá thành công;
- Đối với thừa kế quyền sử dụng đất, thời hạn được tính từ ngày hoàn tất việc phân chia di sản thừa kế hoặc ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật.
Như vậy, việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp hay chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế đất đai đều phải đăng ký biến động đất đai trong thời hạn 30 ngày.
Luật sư đất đai của Hãng luật Anh Đào và Cộng sự khuyến nghị: người dân nên thực hiện thủ tục đăng ký biến động sớm để đảm bảo quyền lợi hợp pháp, cập nhật kịp thời thông tin chủ sử dụng đất trên hệ thống địa chính, tránh tranh chấp hoặc khó khăn khi giao dịch sau này.
