Nhu cầu về nhà ở xã hội ngày càng tăng, việc hiểu rõ điều kiện bán và cho thuê mua nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở 2023 là điều vô cùng cần thiết. Đây không chỉ là cơ sở pháp lý giúp các chủ đầu tư thực hiện đúng quy định, mà còn bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân khi tham gia thuê mua nhà ở xã hội.
Theo Luật Nhà ở 2023, các điều kiện về hồ sơ dự án, hạ tầng kỹ thuật, văn bản xác nhận đủ điều kiện và giới hạn đối tượng mua, thuê mua được quy định rất cụ thể, nhằm đảm bảo sự minh bạch và công bằng trong việc phát triển và quản lý nhà ở xã hội.
Để tránh những rủi ro pháp lý khi tham gia các giao dịch thuê mua nhà ở xã hội, người dân và các doanh nghiệp có thể tìm đến sự hỗ trợ từ các chuyên gia pháp lý uy tín, chẳng hạn như Hãng luật Anh Đào và Cộng sự, để được tư vấn chi tiết, đảm bảo quyền lợi và tuân thủ đúng quy định của pháp luật.
1. Cơ sở pháp lý khi thuê mua nhà ở xã hội
Cơ sở pháp lý quan trọng nhất để xác định điều kiện bán và cho thuê mua nhà ở xã hội hiện nay được quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều 88 Luật Nhà ở 2023. Cụ thể, pháp luật khẳng định:
“…
1. Việc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội phải đúng quy định của Luật này
2. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được lựa chọn hình thức bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hoặc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở có sẵn. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội khi bán, cho thuê mua nhà ở không phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai và không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản
…”
Như vậy, Luật Nhà ở 2023 đã đặt ra nguyên tắc chung và xác lập rõ ràng quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư cũng như đối tượng được hưởng chính sách. Đây chính là cơ sở pháp lý quan trọng để triển khai hoạt động bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, bảo đảm tính minh bạch và tuân thủ pháp luật.
2. Điều kiện bán, cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai
Theo khoản 3 Điều 88 Luật Nhà ở 2023, để bảo đảm quyền lợi cho người mua, thuê mua, việc bán hoặc cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai phải đáp ứng đồng thời nhiều điều kiện chặt chẽ. Trước hết, dự án phải có đầy đủ hồ sơ đầu tư xây dựng, thiết kế kỹ thuật được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và phải có giấy phép xây dựng trong trường hợp pháp luật yêu cầu. Đây là bước pháp lý nền tảng nhằm bảo đảm dự án hợp pháp ngay từ khâu khởi đầu.
Tiếp đó, chủ đầu tư bắt buộc phải hoàn thành phần móng của công trình cùng với hệ thống hạ tầng kỹ thuật thiết yếu như đường giao thông, cấp – thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng theo đúng tiến độ và quy hoạch được phê duyệt. Điều kiện này không chỉ khẳng định tính khả thi của dự án mà còn tạo niềm tin cho người mua, thuê mua rằng nhà ở sẽ được xây dựng và bàn giao đúng cam kết.
Ngoài ra, trong trường hợp dự án có thế chấp, chủ đầu tư phải giải chấp tài sản trước khi bán hoặc thuê mua, trừ trường hợp có sự đồng ý bằng văn bản của người mua/thuê mua và bên nhận thế chấp. Quy định này nhằm ngăn ngừa tình trạng tài sản bị xử lý tranh chấp, ảnh hưởng đến quyền lợi của bên mua.
Cuối cùng, dự án chỉ được phép đưa ra thị trường sau khi có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh xác nhận nhà ở đủ điều kiện để bán, cho thuê mua (trừ trường hợp nhà ở xã hội được xây dựng bằng vốn đầu tư công). Đây là khâu kiểm soát quan trọng của Nhà nước để bảo đảm sự minh bạch, công khai và ngăn chặn tình trạng huy động vốn trái phép.
Như vậy, các điều kiện này được thiết kế mang tính “chốt chặn” nhiều tầng, vừa giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ dự án, vừa bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua, thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai.
3. Điều kiện bán, cho thuê mua nhà ở xã hội có sẵn
Đối với nhà ở xã hội đã hoàn thành xây dựng, pháp luật quy định rõ ràng các điều kiện để đưa vào giao dịch, nhằm bảo đảm chất lượng công trình cũng như quyền lợi của người dân. Theo khoản 4 Điều 88 Luật Nhà ở 2023, trước hết, khu vực nhà ở này phải hoàn tất việc đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội theo đúng quy hoạch chi tiết và tiến độ dự án đã được phê duyệt. Điều này có nghĩa là, ngoài việc bàn giao căn hộ, chủ đầu tư còn phải bảo đảm người dân được sinh sống trong một khu dân cư có hệ thống giao thông, điện, nước, trường học, công viên… đồng bộ, đáp ứng nhu cầu ở thực tế.
Bên cạnh đó, nếu nhà ở được chủ đầu tư đem thế chấp thì phải giải chấp trước khi bán hoặc cho thuê mua, trừ trường hợp các bên liên quan (người mua, bên thuê mua và bên nhận thế chấp) có thỏa thuận khác bằng văn bản. Quy định này nhằm ngăn chặn rủi ro tranh chấp tài sản, giúp người dân yên tâm khi ký kết hợp đồng.
Một yêu cầu quan trọng khác là chủ đầu tư chỉ được tiến hành giao dịch khi đã có văn bản xác nhận của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện bán, cho thuê mua, cho thuê, ngoại trừ trường hợp dự án được đầu tư bằng vốn nhà nước. Đây là khâu kiểm tra, giám sát cuối cùng của cơ quan quản lý, đảm bảo dự án không “bán lúa non” hoặc đưa ra thị trường khi chưa đáp ứng tiêu chuẩn pháp lý.
Ngoài ra, nhà ở xã hội có sẵn đưa vào giao dịch phải đồng thời đáp ứng các điều kiện quy định tại Điểm b, c Khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023 liên quan đến chất lượng công trình và an toàn sử dụng. Điều này càng khẳng định tính nghiêm ngặt của pháp luật trong việc kiểm soát chất lượng nhà ở xã hội, bởi đây là loại hình nhà ở gắn liền với đời sống của người thu nhập thấp.
Tóm lại, các điều kiện đối với nhà ở xã hội có sẵn không chỉ bảo đảm rằng căn hộ được bàn giao đủ pháp lý, đủ hạ tầng, không vướng mắc tranh chấp mà còn nâng cao niềm tin của người dân khi tham gia mua, thuê mua, thuê loại hình nhà ở này.
4. Quyền và hạn chế của người thuê mua nhà ở xã hội
Người tham gia thuê mua nhà ở xã hội được hưởng quyền lợi và phải tuân thủ một số hạn chế để đảm bảo việc quản lý và sử dụng nhà ở xã hội đúng mục đích. Mỗi đối tượng thuộc diện được mua hoặc thuê mua chỉ được sở hữu hoặc thuê một căn nhà ở xã hội tại mỗi thời điểm, nhằm đảm bảo công bằng và tạo cơ hội cho nhiều người dân khác. Người thuê mua chỉ được sử dụng nhà ở phục vụ mục đích để ở cho bản thân và thành viên trong gia đình, không được cho thuê lại, chuyển nhượng hoặc kinh doanh trên căn nhà đó trong thời gian thuê mua.
Trong trường hợp vi phạm các quy định về đối tượng, điều kiện mua hoặc thuê mua, hợp đồng sẽ bị coi là vô hiệu, và người thuê mua phải bàn giao lại nhà ở cho chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý nhà ở xã hội. Nếu không bàn giao, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền sẽ tổ chức cưỡng chế để thu hồi nhà ở, đồng thời xử lý tiền mua hoặc tiền thuê mua theo quy định pháp luật về dân sự và thuế.
Những quy định này đảm bảo rằng việc thuê mua nhà ở xã hội diễn ra minh bạch, bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho người dân, đồng thời giúp nhà nước quản lý và phát triển nhà ở xã hội hiệu quả, phục vụ đúng đối tượng.
Việc nắm vững cơ sở pháp lý, các điều kiện bán và cho thuê mua nhà ở xã hội, cũng như quyền và hạn chế của người thuê mua, là bước quan trọng để thực hiện các giao dịch thuê mua nhà ở xã hội một cách an toàn và hợp pháp. Luật Nhà ở 2023 cùng các văn bản hướng dẫn chi tiết đã xây dựng khung pháp lý minh bạch, bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho cả chủ đầu tư và người dân.
Để tránh rủi ro và đảm bảo quyền lợi khi tham gia các giao dịch nhà ở xã hội, người dân nên tìm đến sự tư vấn của luật sư chuyên về nhà đất, giúp kiểm tra hồ sơ pháp lý, xác nhận điều kiện nhà ở và hướng dẫn thực hiện hợp đồng thuê mua đúng quy định. Việc này không chỉ bảo vệ quyền lợi hợp pháp mà còn giúp giao dịch diễn ra minh bạch, thuận lợi, đồng thời góp phần phát triển thị trường nhà ở xã hội bền vững.
