Trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật
Theo quy định tại Điều 81 Luật Đất đai 2024, có hai trường hợp người sử dụng đất sẽ bị Nhà nước thu hồi đất:
Thứ nhất: Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận quyền sử dụng (ví dụ: đất nông nghiệp nhưng xây dựng nhà ở), đã bị xử phạt vi phạm hành chính nhưng vẫn tiếp tục vi phạm.
Thứ hai: Hủy hoại đất (làm suy giảm chất lượng đất như đổ rác, hóa chất…), đã bị xử phạt hành chính nhưng vẫn tái diễn hành vi vi phạm.
Trong cả hai trường hợp, nếu người sử dụng đất không chấp hành sau khi bị xử lý vi phạm lần đầu, Nhà nước sẽ thu hồi đất theo quy định pháp luật.
Đặc biệt, Luật Đất đai hiện hành cũng đã xây dựng những quy định thể hiện tính công bằng, không phân biệt giữa người có quyền lực và người dân không có quyền lực (Người bình thường), với các chế tài rất rõ ràng: “3. Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền; 4. Đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà người này không có quyền chuyển nhượng, tặng cho theo quy định; 5. Đất được Nhà nước giao quản lý mà để bị lấn, chiếm”. Những quy định này cho thấy, không phải ai cũng có thẩm quyền giao đất hoặc được phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất nếu không đúng theo quy định của pháp luật.
Ví dụ 1: UBND xã B cho ông C thuê 2.000m² đất công ích để trồng lúa trong suốt 10 năm mà không có thẩm quyền. Sau đó, UBND tỉnh phát hiện sai phạm và thu hồi lại phần đất đã cho thuê trái phép.
Ví dụ 2: Bà D nhận tặng cho đất từ ông C người đang thuê đất của Nhà nước theo hình thức trả tiền hàng năm (không được phép chuyển nhượng, tặng cho). Hành vi này vi phạm pháp luật, dẫn đến đất bị thu hồi.
Bên cạnh đó, Luật Đất đai còn có những quy định rất nghiêm khắc đối với các hành vi sử dụng đất không đúng nghĩa vụ, cụ thể:
Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước (như không nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất…).
Đất nông nghiệp bị bỏ hoang quá thời gian quy định (ví dụ: đất trồng cây hàng năm không sử dụng liên tục 12 tháng, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng không sử dụng đúng thời hạn), đã bị xử phạt nhưng vẫn không đưa vào sử dụng.
Đất để thực hiện dự án đầu tư nhưng chậm tiến độ hoặc không sử dụng đúng thời hạn (ví dụ: không sử dụng trong 12 tháng liên tục hoặc chậm 24 tháng so với tiến độ, dù đã được gia hạn thêm 24 tháng vẫn không thực hiện).
Tuy nhiên, pháp luật cũng thể hiện sự linh hoạt và nhân văn, không cứng nhắc, khi quy định:“Các trường hợp quy định tại các khoản 6, 7 và 8 Điều này không áp dụng đối với trường hợp bất khả kháng.” Điều đó có nghĩa là, nếu việc không sử dụng đất hoặc chậm tiến độ sử dụng đất là do thiên tai, dịch bệnh, chiến tranh những yếu tố khách quan ngoài ý muốn và không thể lường trước thì người sử dụng đất sẽ không bị thu hồi.
Quy định này cho thấy tinh thần công bằng, nhân đạo và thiện chí của Nhà nước, không áp đặt, không dồn người dân vào thế khó khi rơi vào những hoàn cảnh bất khả kháng như lũ lụt, hạn hán, thiên tai hoặc dịch bệnh.
Khi nào cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai?
Theo Điều 89 Luật Đất đai 2024, cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất được hiện hiện như sau:
Về nguyên tắc cưỡng chế (Khoản 1 Điều 89)
Việc cưỡng chế thu hồi đất phải được thực hiện một cách công khai, minh bạch, dân chủ, khách quan, đảm bảo trật tự, an toàn và tuân thủ đúng quy định pháp luật. Bên cạnh đó “ Thời điểm … trong giờ hành chính” không thực hiện vào ban đêm (từ 22h đến 6h sáng) Những thời điểm nhạy cảm như trước/sau Tết Âm lịch 15 ngày “trong thời gian 15 ngày trước và sau thời gian nghỉ Tết Âm lịch …” Tức là, khi thực hiện việc cưỡng chế thu hồi đất cơ quan Nhà nước phải thực hiện theo nguyên tắc tại Khoản 1 nếu không thực hiện theo quy định Luật này người bị thực hiện cưỡng chế có quyền không hợp tác với cơ quan thi hành nhiệm vụ.
Điều kiện cưỡng chế (Khoản 2 Điều 89)
Việc cưỡng chế chỉ được thực hiện khi đáp ứng đầy đủ 4 điều kiện sau:
Thứ nhất, Đã có quyết định thu hồi đất hợp pháp, nhưng người sử dụng đất không chấp hành dù đã được chính quyền địa phương vận động, hỗ trợ bồi thường;
Thứ hai, Quyết định cưỡng chế đã được niêm yết công khai tại UBND xã và nơi sinh hoạt cộng đồng của khu dân cư;
Thứ ba, Quyết định cưỡng chế đã có hiệu lực pháp luật;
Thứ tư, Người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế. Trường hợp từ chối nhận hoặc vắng mặt thì UBND cấp xã sẽ lập biên bản ghi nhận sự việc.
Thẩm quyền cưỡng chế (Khoản 3 Điều 89)“Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất và tổ chức thực hiện quyết định cưỡng chế.
Quyết định cưỡng chế phải được thi hành trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày người bị cưỡng chế nhận được quyết định cưỡng chế hoặc kể từ ngày Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản về việc người bị cưỡng chế vắng mặt hoặc người bị cưỡng chế từ chối nhận quyết định cưỡng chế, trừ trường hợp quyết định cưỡng chế quy định thời gian dài hơn”
Trình tự, thủ tục (Khoản 4 Điều 89)
Trước khi cưỡng chế, Chủ tịch UBND cấp huyện ra quyết định thành lập Ban cưỡng chế, gồm đại diện nhiều cơ quan chuyên môn như thanh tra, tư pháp, tài nguyên môi trường, xây dựng… Ban cưỡng chế có trách nhiệm tiếp tục vận động và đối thoại với người bị cưỡng chế. Nếu người đó chấp hành thì lập biên bản và việc bàn giao đất phải được thực hiện trong vòng 30 ngày
Trường hợp người bị cưỡng chế vẫn không chấp hành, Ban cưỡng chế có quyền buộc họ và những người liên quan rời khỏi khu đất, tự chuyển tài sản; nếu không tự chuyển thì Ban cưỡng chế di dời tài sản và bảo quản theo quy định, đồng thời thông báo cho người có tài sản đến nhận lại. Ngoài ra, quá trình cưỡng chế phải có đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp huyện giám sát
