1/ Khái niệm và vai trò của sổ đỏ
Theo quy định tại Khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2024, thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Thường được gọi là “sổ đỏ”) là: “Chứng thư pháp lý”, tức là văn bản do cơ quan có thẩm quyền của nhà nước cấp, nhằm xác nhận và công nhận quyền hợp pháp về đất đai và tài sản gắn liền với đất cho cá nhân/ tổ chức. Trong đó bao gồm xác nhận quyền của người sử dụng đất đối với: Quyền sử dụng đất; Quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất gồm: Nhà ở, công trình xây dựng khác được pháp luật cho phép (ví dụ: nhà xưởng, kho bãi, công trình,…). Ngoài ra, nếu có Giấy chứng nhận do luật chuyên ngành cấp (Ví dụ: Luật Nhà ở, Luật Xây dựng,…), thì chúng có giá trị pháp lý ngang với sổ đỏ theo Luật Đất đai nếu phù hợp với quy định luật này.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có vai trò vô cùng quan trọng cả về mặt pháp lý và thực tiễn. Đây là căn cứ pháp lý chính thức, rõ ràng và duy nhất để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản. Việc hiểu và thực hiện đúng quy định về sổ đỏ giúp tránh rủi ro pháp lý trong quá trình sử dụng và giao dịch đất đai.
2/ Căn cứ pháp lý cho việc nhiều người cùng đứng tên
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 135 Luật Đất đai 2024, thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi có nhiều người sở hữu chung thì có thể cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận. Trường hợp những người có chung quyền sở hữu có yêu cầu cấp 01 Giấy chứng nhận thì sẽ được trao cho người đại diện.
Bên cạnh đó theo quy định tại Khoản 5 Điều 8 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, thì hình thức sử dụng đất chung có thể là: Sử dụng riêng (một người/ cá nhân/ tổ chức đứng tên); Sử dụng chung (nhiều cá nhân hoặc tổ chức đồng sở hữu). Trong đó, các trường hợp sử dụng chung bao gồm: Nhiều cá nhân cùng mua đất, cá nhân với tổ chức, vợ chồng, các thành viên trong gia đình có quyền sử dụng đất chung.
Cách thể hiện hình thức sử dụng đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sẽ được ghi: sử dụng chung nếu toàn bộ diện tích thuộc sở hữu của nhiều người. Nếu có cả phần chung và riêng (tức là mỗi người có phần đất riêng, phần đất dùng chung) sẽ ghi rõ: …m2 sử dụng riêng, …m2 sử dụng chung. Trường hợp có nhiều loại đất (đất ở, đất trồng cây lâu năm…) thì ghi rõ theo từng loại, Ví dụ: Sử dụng riêng: Đất ở 120m2, đất trồng cây lâu năm 300m2; Sử dụng chung: Đất ở 50m2; Đất trồng cây hằng năm 200m2.
Như vậy, hai người cùng mua đất hoàn toàn có thể cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất với hình thức “sử dụng chung”
3/ Điều kiện để bạn bè cùng đứng tên trên sổ đỏ
Theo quy định tại Điều 135 Luật Đất đai 2024, Thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chỉ được cấp cho người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi họ có nhu cầu và đáp ứng đầy đủ theo quy định sau:
Thứ nhất, hoàn thành nghĩa vụ tài chính như là: Nộp lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất (nếu có), các loại phí khác theo quy định. Trường hợp được miễn hoặc ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì cơ quan có thẩm quyền phải xác nhận việc miễn hoặc cho ghi nợ thì mới được cấp sổ.
Thứ hai, đối với đất, tài sản sở hữu chung: Nếu đất thuộc sở hữu chung (nhiều người), thì mỗi người có thể được cấp một sổ đỏ riêng, hoặc cùng đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nếu có thỏa thuận. Đối với vợ chồng, nếu là tài sản chung thì phải ghi tên cả hai trên sổ đỏ, trừ khi có thỏa thuận ghi một người làm đại diện.
Thứ ba, hoàn thiện về ranh giới và diện tích đất: Nếu có sự chênh lệch diện tích giữa giấy tờ và đo đạc thực tế nhưng ranh giới không thay đổi, không tranh chấp thì được công nhận diện tích thực tế. Nếu có sự thay đổi ranh giới, sẽ xem xét cấp bổ sung phần diện tích chênh lệch.
Tóm lại, để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất phải: có đủ điều kiện pháp lý về nguồn gốc đất; Hoàn thành hoặc được miễn nghĩa vụ tài chính; Có thỏa thuận rõ nếu tài sản là sở hữu chung; Cuối cùng là bảo đảm ranh giới không có tranh chấp.
