Bạn có sổ đỏ nhưng không thể tự ý xây nhà hay chuyển mục đích sử dụng đất? Vậy ai mới là người thật sự quyết định đất của bạn được dùng vào việc gì, ở đâu và khi nào?
1. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là gì?
1.1 Quy hoạch sử dụng đất – định hướng dài hạn:
Quy hoạch sử dụng đất là việc xác định mục đích sử dụng đất cụ thể cho từng khu vực, trên phạm vi cả nước hoặc từng địa phương, trong một thời kỳ dài hạn (10 năm hoặc lâu hơn). Đây là công cụ để phân bổ không gian sử dụng đất một cách hợp lý giữa các lĩnh vực như nông nghiệp, công nghiệp, đô thị, quốc phòng, an ninh, rừng, đất ở…
“Nội dung thẩm định quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cấp huyện bao gồm: cơ sở pháp lý, cơ sở khoa học để lập quy hoạch sử dụng đất; mức độ phù hợp…; hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường; tính khả thi…” (Khoản 2 Điều 71 Luật Đất đai 2024).
1.2 Kế hoạch sử dụng đất – triển khai ngắn hạn:
Kế hoạch sử dụng đất là bản kế hoạch cụ thể hóa quy hoạch, được xây dựng theo giai đoạn ngắn hơn, thường là 5 năm hoặc hàng năm. Kế hoạch xác định chính xác khi nào, ở đâu và loại đất nào sẽ được sử dụng, chuyển đổi hay thu hồi trong năm đó.
“Nội dung thẩm định kế hoạch sử dụng đất bao gồm: căn cứ, nội dung lập kế hoạch sử dụng đất; mức độ phù hợp của kế hoạch sử dụng đất với quy hoạch sử dụng đất…; tính khả thi của kế hoạch sử dụng đất” (Khoản 3 Điều 71 Luật Đất đai 2024).
1.3 Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất ảnh hưởng thế nào đến người dân và doanh nghiệp?
Việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế, xã hội. Đấu giá quyền sử dụng đất hoặc lựa chọn nhà đầu tư. Tác động trực tiếp đến quyền sử dụng đất: Nếu đất không nằm trong quy hoạch/kế hoạch, người dân không thể xin chuyển mục đích sử dụng đất. Hoặc, nếu đất nằm trong kế hoạch bị thu hồi, người sử dụng đất buộc phải giao lại đất cho Nhà nước theo quy định.
Ví dụ minh họa: Một hộ dân muốn chuyển đất trồng lúa sang xây nhà ở nhưng UBND từ chối vì chưa có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện. Trong trường hợp này, việc không có trong kế hoạch là căn cứ pháp lý để không cho chuyển mục đích.
2. Ai phê duyệt và quyết định sử dụng đất vào mục đích gì – ở đâu – khi nào?
Theo Điều 71 Luật Đất đai 2024, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được thẩm định bởi các Hội đồng thẩm định có thẩm quyền.
Tại khoản 1 Điều 71, quy định rõ:“Thủ tướng Chính phủ quyết định thành lập Hội đồng thẩm định kế hoạch sử dụng đất quốc gia… Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường thành lập Hội đồng thẩm định quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh… Chủ tịch UBND cấp tỉnh thành lập Hội đồng thẩm định quy hoạch sử dụng đất cấp huyện.” Nội dung thẩm định bao gồm: cơ sở pháp lý, mức độ phù hợp với quy hoạch cấp trên, hiệu quả kinh tế – xã hội – môi trường, và tính khả thi của quy hoạch/kế hoạch (khoản 2 và 3 Điều 71).
Giả sử: Trước khi huyện B được phê duyệt quy hoạch đất công nghiệp, Hội đồng thẩm định cấp tỉnh phải đánh giá tính khả thi về giao thông, dân cư, hạ tầng để tránh ảnh hưởng đến môi trường và an sinh của người dân trong vùng.
Quyết định cuối cùng về việc sử dụng đất vào mục đích gì – ở đâu – khi nào nằm trong tay các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Theo Điều 72 Luật Đất đai 2024:
“Chính phủ phê duyệt kế hoạch sử dụng đất quốc gia;
Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh;
UBND cấp tỉnh phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện;
Như vậy, quyền quyết định cuối cùng không nằm ở người dân hay doanh nghiệp, mà thuộc về Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, UBND cấp tỉnh, tùy cấp độ đất đai đang xem xét.
Tình huống: Một doanh nghiệp muốn đầu tư dự án khu nghỉ dưỡng tại xã C. Dù doanh nghiệp có đủ tiềm lực tài chính, nhưng nếu khu đất chưa nằm trong quy hoạch/kế hoạch sử dụng đất được UBND tỉnh phê duyệt là “đất du lịch, dịch vụ”, thì sẽ không được giao đất hoặc chuyển mục đích sử dụng.
3.Vai trò của Hội đồng nhân dân và người dân
Trước khi kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện được phê duyệt, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh phải thông qua danh mục công trình, dự án cần thu hồi đất hoặc chuyển mục đích.
Cụ thể tại khoản 5 Điều 72 Luật Đất đai 2024: “UBND cấp tỉnh trình HĐND tỉnh thông qua danh mục công trình, dự án phải thu hồi đất… có chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ…”
Tính huống giả định: Một dự án đường cao tốc đi qua huyện D cần thu hồi hàng chục ha đất lúa. UBND tỉnh phải trình HĐND tỉnh thông qua danh mục dự án này trước khi đưa vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm.
Bên cạnh đó, theo Điều 70 Luật Đất đai 2024, việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải lấy ý kiến người dân và công khai để đảm bảo tính minh bạch, dân chủ và đồng thuận xã hội.
4. Khi nào được điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất?
Không phải quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt là cố định vĩnh viễn. Việc điều chỉnh được thực hiện theo các căn cứ quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 2024.
Một số căn cứ điều chỉnh bao gồm: Thay đổi địa giới hành chính, tác động của thiên tai, yêu cầu quốc phòng, an ninh, hay hình thành dự án trọng điểm (khoản 4 và 5 Điều 73 Luật Đất đai 2024).
Việc điều chỉnh phải do chính cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trước đó thực hiện lại (khoản 1 Điều 73 Luật Đất đai 2024:).
Ví dụ: Sau một trận lũ lớn gây sạt lở ở xã E, UBND huyện đề xuất điều chỉnh quy hoạch để chuyển một phần đất ở sang đất phòng chống thiên tai. Việc điều chỉnh này cần được UBND tỉnh phê duyệt lại.
Như vậy, việc sử dụng đất vào mục đích gì – ở đâu – khi nào được xác định qua quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được lập, thẩm định và phê duyệt bởi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo đúng quy định của pháp luật. Người dân, doanh nghiệp không thể tự ý thay đổi mục đích sử dụng đất nếu điều đó chưa được phê duyệt trong kế hoạch.
Vì vậy, trước khi xin chuyển mục đích sử dụng đất, đầu tư dự án hay xây dựng công trình, cần tra cứu rõ kế hoạch sử dụng đất cấp huyện hàng năm đã được UBND tỉnh phê duyệt hay chưa.
