Khi Nhà nước thu hồi đất, bên cạnh quyền lợi được bồi thường về đất, vấn đề bồi thường cây trồng, vật nuôi và tài sản gắn liền với đất luôn là điều người sử dụng đất quan tâm nhất. Nhưng liệu mọi tài sản trên đất đều được đền bù? Quyền lợi của người dân được bảo vệ đến đâu và những giới hạn pháp luật đặt ra là gì? Hãy cùng khám phá để hiểu rõ hơn về quyền lợi và giới hạn trong bồi thường khi thu hồi đất.
1. Bồi thường cây trồng, vật nuôi khi bị thu hồi đất
Quy định về cây hàng năm và cây lâu năm:
Theo quy định tại Điều 103 Luật Đất đai 2024 quy định rõ mức bồi thường đối với cây trồng tùy theo loại cây, nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất khi bị thu hồi.
Đối với cây hàng năm, mức bồi thường được tính theo giá trị sản lượng của vụ thu hoạch đối với cây trồng đó, trong đó giá trị sản lượng được xác định dựa trên năng suất cao nhất của vụ thu hoạch trong 3 năm liền kề trước đó tại địa phương cùng với đơn giá bồi thường cụ thể. Điều này được thể hiện rõ trong khoản 1 Điều 103 Luật Đất đai 2024: “Đối với cây hằng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch đối với cây trồng đó. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của loại cây trồng đó tại địa phương và đơn giá bồi thường.”
Với cây lâu năm, mức bồi thường dựa trên giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây. Đặc biệt, nếu cây lâu năm đã vào thời kỳ thu hoạch nhiều lần, mức bồi thường được tính bằng sản lượng còn lại chưa thu hoạch tương ứng với số năm còn lại trong chu kỳ thu hoạch cùng đơn giá bồi thường. Khoản 2 Điều 103 Luật Đất đai 2024 quy định:
“Đối với cây lâu năm, mức bồi thường được tính theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây. Đối với cây lâu năm là loại cho thu hoạch nhiều lần mà đang trong thời kỳ thu hoạch thì mức bồi thường được tính bằng sản lượng vườn cây còn chưa thu hoạch tương ứng với số năm còn lại trong chu kỳ thu hoạch và đơn giá bồi thường.”
Việc xác định mức bồi thường theo cách này vừa đảm bảo tính khách quan, phù hợp với điều kiện sản xuất thực tế, vừa tạo sự công bằng, tránh gây thiệt hại cho người sử dụng đất.
Trường hợp cây trồng có thể di dời:
Trong trường hợp cây trồng chưa thu hoạch có thể di chuyển sang vị trí khác, người sử dụng đất được bồi thường chi phí để tháo dỡ, di chuyển và cả phần thiệt hại do việc phải trồng lại cây tại nơi mới. Khoản 3 Điều 103 Luật Đất đai 2024 quy định rõ:“Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại.” Quy định này thể hiện sự linh hoạt trong việc bảo vệ quyền lợi người dân, vừa giúp giảm thiểu thiệt hại vừa khuyến khích tận dụng tài nguyên đất đai hợp lý.
Đối với vật nuôi (thủy sản, gia súc…):
Với vật nuôi như thủy sản hoặc vật nuôi khác mà không thể di chuyển được khi thu hồi đất, Nhà nước có trách nhiệm bồi thường thiệt hại thực tế theo mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định (Khoản 4 Điều 103 Luật Đất đai 2024):“Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với vật nuôi là thủy sản hoặc vật nuôi khác mà không thể di chuyển thì được bồi thường thiệt hại thực tế theo mức bồi thường cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.” Quy định này nhằm đảm bảo quyền lợi cho người chăn nuôi, thủy sản trong trường hợp không thể cứu vãn tài sản vật nuôi khi đất bị thu hồi.
Trách nhiệm ban hành đơn giá và quyền thu hoạch:
Đơn giá bồi thường về cây trồng, vật nuôi do UBND cấp tỉnh ban hành và phải đảm bảo phù hợp với giá thị trường, đồng thời có trách nhiệm điều chỉnh khi có biến động nhằm đảm bảo mức bồi thường hợp lý, khách quan (Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai 2024):“Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành đơn giá bồi thường thiệt hại về cây trồng, vật nuôi theo quy trình sản xuất do Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn hoặc do địa phương ban hành theo quy định của pháp luật; đơn giá bồi thường thiệt hại về cây trồng, vật nuôi quy định tại Điều này bảo đảm phù hợp với giá thị trường và phải xem xét điều chỉnh khi có biến động để làm căn cứ tính bồi thường khi thu hồi đất.”
Ngoài ra, để bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất, chủ sở hữu có quyền tự thu hoạch cây trồng, vật nuôi trước khi bàn giao đất cho Nhà nước (Khoản 5 Điều 103 Luật Đất đai 2024):“Chủ sở hữu cây trồng, vật nuôi quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này được tự thu hồi cây trồng, vật nuôi trước khi bàn giao lại đất cho Nhà nước.”
Ví dụ minh họa: Nếu một hộ dân trồng lúa bị thu hồi đất vào giữa vụ mùa, họ sẽ được bồi thường dựa trên năng suất lúa cao nhất trong 3 năm liền kề tại địa phương theo đơn giá do UBND tỉnh ban hành. Đồng thời, họ có quyền tự thu hoạch phần lúa đã trồng trước khi bàn giao đất.
Như vậy, Điều 103 Luật Đất đai 2024 quy định rất cụ thể và chi tiết về cách thức bồi thường cây trồng, vật nuôi nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất. Việc phân biệt rõ ràng từng loại cây trồng, phương thức tính bồi thường cùng quyền tự thu hoạch thể hiện sự cân bằng giữa lợi ích của Nhà nước trong việc thu hồi đất phục vụ phát triển và quyền lợi hợp pháp của người dân.
2. Bồi thường chi phí di chuyển tài sản khi Nhà nước thu hồi đất
Phạm vi bồi thường:
Điều 104 Luật Đất đai 2024 quy định Nhà nước có trách nhiệm bồi thường chi phí liên quan đến việc di chuyển tài sản khi thu hồi đất. Cụ thể, khoản 1 quy định:“Khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển tài sản thì được Nhà nước bồi thường chi phí để tháo dỡ, di chuyển, lắp đặt; trường hợp phải di chuyển hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất còn được bồi thường đối với thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt.”
Như vậy, người sử dụng đất sẽ được bồi thường toàn bộ chi phí cần thiết để tháo dỡ, vận chuyển và lắp đặt lại tài sản trên phần đất bị thu hồi. Điều đặc biệt quan trọng là đối với các tài sản phức tạp như hệ thống máy móc hoặc dây chuyền sản xuất, mức bồi thường còn bao gồm cả thiệt hại phát sinh trong quá trình tháo dỡ và vận chuyển.
Thẩm quyền ban hành mức bồi thường:
Mức bồi thường chi phí di chuyển tài sản sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định chi tiết, dựa trên điều kiện thực tế địa phương để đảm bảo tính công bằng và phù hợp với chi phí phát sinh (Khoản 2 Điều 104 Luật Đất đai 2024): “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức bồi thường tại khoản 1 Điều này.”
Giả sử: Một doanh nghiệp sản xuất xi măng bị thu hồi đất để xây dựng khu công nghiệp mới. Trong trường hợp này, doanh nghiệp sẽ được bồi thường toàn bộ chi phí tháo dỡ, vận chuyển và lắp đặt lại toàn bộ hệ thống máy nghiền, dây chuyền sản xuất xi măng, cũng như bồi thường các thiệt hại phát sinh trong quá trình tháo dỡ, vận chuyển.
3. Trường hợp không được bồi thường tài sản gắn liền với đất
Điều 105 Luật Đất đai 2024 quy định rõ các trường hợp tài sản gắn liền với đất không được Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất, nhằm ngăn chặn việc người sử dụng đất lợi dụng thu hồi đất để tạo lập tài sản trái pháp luật hoặc gây tổn hại đến quyền lợi chung.
Tài sản hình thành trái pháp luật hoặc sau thông báo thu hồi:
Theo khoản 2 Điều 105 Luật Đất đai 2024:“Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập trong thời hạn hiệu lực của thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của Luật này thì không được bồi thường.” Điều này có nghĩa là các tài sản xây dựng trái phép hoặc xây dựng sau khi đã có thông báo thu hồi đất không được hưởng quyền lợi bồi thường. Quy định này nhằm bảo vệ tính nghiêm minh của pháp luật đất đai và tránh các hành vi trục lợi.
Công trình xây dựng có thời hạn đã hết hiệu lực:
Khoản 3 Điều 105 Luật Đất đai 2024 nêu rõ: “Tài sản gắn liền với đất là phần công trình xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn theo pháp luật về xây dựng mà đến thời điểm thu hồi đất giấy phép đã hết thời hạn thì không được bồi thường.” Nhằm tránh việc bồi thường cho các công trình đã hết hạn sử dụng theo giấy phép xây dựng, thể hiện sự phù hợp với quy định của pháp luật xây dựng.
Tài sản không còn nhu cầu sử dụng:
Theo khoản 4 Điều 105 Luật Đất đai 2024: “Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình xây dựng khác mà chủ sở hữu công trình xác định không còn nhu cầu sử dụng trước thời điểm có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền thì không được bồi thường.” Trường hợp này áp dụng khi chủ sở hữu tài sản chủ động xác nhận không còn nhu cầu sử dụng công trình trước quyết định thu hồi đất.
Một số trường hợp khác không được bồi thường:
Khoản 1 Điều 105 Luật Đất đai 2024 quy định những trường hợp thu hồi đất đặc biệt (ví dụ đất bị thu hồi do vi phạm pháp luật, đất sử dụng không đúng mục đích…) cũng không được bồi thường tài sản gắn liền với đất.
Tình huống giả định: Một nhà kho được xây dựng trái phép trên đất đang có hiệu lực thông báo thu hồi của cơ quan chức năng sẽ không được bồi thường dù chưa tháo dỡ. Hoặc một công trình xây dựng có giấy phép xây dựng đã hết hạn từ lâu mà bị thu hồi cũng không được bồi thường tài sản.
Như vậy, hai điều 104 và 105 Luật Đất đai 2024 quy định rõ ràng về phạm vi quyền lợi bồi thường chi phí di chuyển tài sản và những giới hạn trong quyền được bồi thường tài sản gắn liền với đất. Quy định này vừa bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất, đồng thời đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật, ngăn ngừa các hành vi lợi dụng chính sách bồi thường để tạo lập tài sản trái pháp luật.