1. Nguyên tắc định giá đất
Nguyên tắc đầu tiên và quan trọng nhất trong định giá đất là đảm bảo “phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường” (điểm a khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai 2024). Điều này có nghĩa là giá đất do Nhà nước xác định phải tiệm cận với giá trị thị trường trong điều kiện bình thường, phản ánh đúng giá trị quyền sử dụng đất trên thực tế. Việc áp dụng nguyên tắc này giúp hạn chế tình trạng chênh lệch lớn giữa giá đất nhà nước và giá đất giao dịch thực tế, đặc biệt là trong bồi thường khi thu hồi đất. Ví dụ, khi Nhà nước thu hồi đất ở nội thành Hà Nội để xây dựng công trình công cộng, nếu giá đền bù sát với giá thị trường, người dân sẽ có điều kiện ổn định cuộc sống hơn, tránh khiếu nại kéo dài.
Nguyên tắc thứ hai là phải “tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất” (điểm b khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai 2024). Đây là yêu cầu đảm bảo việc định giá diễn ra theo đúng quy trình pháp lý đã được quy định, không tùy tiện, đảm bảo tính nhất quán giữa các địa phương. Chẳng hạn, nếu cơ quan định giá áp dụng sai phương pháp cho loại đất thương mại mà lẽ ra phải dùng phương pháp thặng dư nhưng lại áp dụng phương pháp hệ số, sẽ dẫn đến kết quả không chính xác, gây thiệt hại cho nhà đầu tư hoặc Nhà nước.
Tiếp theo, Luật yêu cầu việc định giá phải “bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch” (điểm c khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai 2024). Tính công khai và minh bạch giúp người dân, doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận và kiểm tra mức giá đất được ban hành, từ đó góp phần ngăn ngừa tiêu cực và tạo niềm tin vào cơ quan quản lý.
Một điểm quan trọng khác là nguyên tắc “bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất” (điểm d khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai 2024). Tính độc lập giữa các bên tham gia giúp giảm thiểu sự chi phối lẫn nhau, tạo ra kết quả định giá khách quan.
Cuối cùng, việc định giá đất cần “bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư” (điểm đ khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai 2024). Đây là nguyên tắc giúp tạo sự đồng thuận xã hội, đảm bảo rằng mỗi bên đều được chia sẻ lợi ích một cách hợp lý.
2. Căn cứ định giá đất
Việc định giá đất được thực hiện dựa trên nhiều căn cứ khác nhau để đảm bảo sự chính xác và phù hợp với từng loại đất và từng trường hợp cụ thể. Trước tiên là “mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá” (điểm a khoản 2 Điều 158 Luật Đất đai 2024). Có nghĩa là mỗi loại đất (đất ở, đất nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ…) có giá trị khác nhau. Ví dụ, một thửa đất được quy hoạch làm khu thương mại sẽ có giá cao hơn nhiều so với đất trồng cây lâu năm do tiềm năng khai thác kinh tế cao hơn.
Tiếp theo là “thời hạn sử dụng đất” (điểm b khoản 2 Điều 158 Luật Đất đai 2024). Thời hạn sử dụng dài thường đồng nghĩa với giá trị quyền sử dụng đất cao hơn. Tuy nhiên, Luật quy định không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất đối với một số loại đất nông nghiệp giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức. Điều này nhằm đảm bảo công bằng và hợp lý trong định giá đất nông nghiệp mà không bị ảnh hưởng bởi thời hạn hành chính.
Thứ ba là “thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất” (điểm c khoản 2 Điều 158 Luật Đất đai 2024), bao gồm giá đất trong cơ sở dữ liệu quốc gia, giá đất trong hợp đồng chuyển nhượng, giá trúng đấu giá hoặc khảo sát thực tế (theo khoản 3 Điều 158 Luật Đất đai 2024). Ví dụ minh họa, nếu trong vòng 24 tháng trước thời điểm định giá có 3 giao dịch chuyển nhượng thực tế tại khu vực lân cận, thì đó sẽ là nguồn thông tin quan trọng để làm căn cứ xây dựng giá đất cho khu vực đó.
Ngoài ra, “yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất” (điểm d khoản 2 Điều 158 Luật Đất đai 2024) cũng là một căn cứ cần được xem xét. Các yếu tố này bao gồm vị trí địa lý, hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch sử dụng đất, điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội khu vực,… Giả sử, hai thửa đất có cùng mục đích sử dụng nhưng một nằm gần đường lớn có giá trị thương mại cao hơn nhiều so với thửa đất nằm sâu trong hẻm nhỏ.
Cuối cùng, việc định giá đất phải căn cứ vào “quy định của pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá đất” (điểm đ khoản 2 Điều 158 Luật Đất đai 2024). Điều này nhằm đảm bảo mọi hoạt động định giá đều phù hợp với luật pháp hiện hành như Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch, các quy định về quy hoạch phân khu, chỉ tiêu sử dụng đất,…
Tóm lại, các quy định tại Điều 158 Luật Đất đai năm 2024 đã thiết lập một khung pháp lý rõ ràng và chặt chẽ về nguyên tắc và căn cứ định giá đất. Những nguyên tắc này vừa đảm bảo tính thị trường, vừa giữ vai trò điều tiết và công bằng của Nhà nước. Các căn cứ định giá giúp bảo đảm việc xác định giá đất sát với thực tế, công bằng với người dân và minh bạch cho doanh nghiệp. Nếu được áp dụng đầy đủ và nghiêm túc, cơ chế định giá đất theo luật mới sẽ góp phần giải quyết các bất cập lâu nay về “giá hai giá”, đồng thời tạo nền tảng cho việc phát triển thị trường bất động sản minh bạch và hiệu quả hơn.
3. Phương pháp định giá của Nhà nước được quy định như thế nào?
Theo quy định tại khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024 các phương pháp định giá đất bao gồm:
Phương pháp so sánh:
Phương pháp so sánh xác định giá đất dựa trên việc đối chiếu thửa đất cần định giá với ít nhất ba thửa đất tương đồng đã được giao dịch hoặc trúng đấu giá trên thị trường. Khi so sánh, cần điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất như vị trí, diện tích, hạ tầng kỹ thuật, và đặc biệt là loại bỏ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có). Phương pháp này được áp dụng khi có đủ số lượng thửa đất tương đồng để làm cơ sở so sánh, giúp phản ánh sát nhất giá trị thị trường của thửa đất cần định giá (điểm a khoản 5 và điểm a khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai 2024).
Giả định, nếu thửa đất A có diện tích và mục đích sử dụng giống thửa đất B, C, D đã bán gần đây, giá đất của thửa A sẽ được ước tính dựa trên giá các thửa đất B, C, D, sau khi điều chỉnh phù hợp về các yếu tố khác biệt.
Phương pháp thu nhập:
Phương pháp thu nhập là cách xác định giá đất dựa trên thu nhập ròng mà thửa đất mang lại trong tương lai, sau khi trừ chi phí, rồi quy đổi về giá trị hiện tại. Cụ thể, cơ quan định giá sẽ khảo sát thu nhập từ cho thuê đất, sản xuất – kinh doanh hoặc canh tác trong 3 năm gần nhất, đồng thời thu thập chi phí liên quan như chi phí vận hành, bảo trì, thuế. Sau đó, tính thu nhập ròng bình quân năm và xác định giá trị quyền sử dụng đất theo thời hạn sử dụng còn lại. Cuối cùng, giá đất được xác định bằng cách chia giá trị quyền sử dụng đất cho diện tích đất. Phương pháp này phù hợp với loại đất có khả năng sinh lợi như đất thương mại, đất sản xuất, đất cho thuê.(điểm b khoản 5 và điểm b khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai 2024).
Phương pháp thặng dư:
Phương pháp thặng dư tính giá đất dựa trên phần còn lại (thặng dư) giữa tổng doanh thu phát triển dự kiến và tổng chi phí phát triển của dự án trên thửa đất đó. Đây là phương pháp phù hợp cho các dự án đầu tư, khi không thể áp dụng phương pháp so sánh hay thu nhập do đặc thù hoặc thiếu thông tin, nhưng có thể dự tính được doanh thu và chi phí dự án. Nếu một khu đất dự kiến đem lại doanh thu 50 tỷ đồng và chi phí phát triển dự kiến là 40 tỷ đồng, thì giá trị quyền sử dụng đất được xác định là 10 tỷ đồng.
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất:
Phương pháp này áp dụng khi thu hồi nhiều thửa đất liền kề có cùng mục đích sử dụng và đã có bảng giá đất quy định. Giá đất thực tế được xác định bằng cách nhân giá đất trong bảng giá với hệ số điều chỉnh phù hợp để phản ánh giá đất thị trường. Phương pháp này thường được sử dụng khi không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.
Ví dụ, bảng giá đất quy định giá là 3 triệu đồng/m², hệ số điều chỉnh là 1,5, thì giá đất thực tế được tính là 3 triệu x 1,5 = 4,5 triệu đồng/m².
Việc lựa chọn phương pháp định giá đất do tổ chức thực hiện định giá đề xuất và Hội đồng thẩm định giá đất quyết định. Ngoài ra, nếu kết quả xác định giá đất theo các phương pháp so sánh, thu nhập hoặc hệ số điều chỉnh thấp hơn giá trong bảng giá đất thì phải lấy giá đất trong bảng giá đất làm giá đất cụ thể (Khoản 8 và 9 Điều 158 Luật Đất đai 2024). Những quy định này nhằm đảm bảo tính minh bạch, khách quan và phù hợp với thực tế thị trường trong việc xác định giá đất.
