1/ Khái niệm và ý nghĩa việc kê biên tài sản
Theo quy định tại khoản 3 Điều 71 Luật Thi hành án dân sự 2008, “Kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án, kể cả tài sản đang do người thứ ba giữ”. Như vậy, kê biên chính là biện pháp cưỡng chế hành chính mà cơ quan thi hành án dân sự dùng để xác định, ghi nhận và phong tỏa tài sản của người phải thi hành án nhằm mục đích ngăn chặn việc che giấu hoặc tẩu tán tài sản để thi hành nghĩa vụ tài chính theo bản án, quyết định của Tòa án.
Việc kê biên này thường áp dụng cho người phải thi hành án mà không tự nguyện thi hành. Ngoài ra còn có thể kê biên tài sản do người thứ ba nắm giữ (Nếu đó là tài sản hợp pháp của người phải thi hành). Sau khi được kê biên, tài sản không được chuyển nhượng, mua bán hoặc tặng cho,…
2/ Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch
Để một căn nhà được phép tham gia các giao dịch như mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hay góp vốn, trước tiên phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 160 Luật Nhà ở 2023. Điều kiện đầu tiên là nhà ở phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định pháp luật, nhằm xác lập rõ ràng quyền sở hữu của chủ thể đối với tài sản. Tuy nhiên, pháp luật cũng quy định một số ngoại lệ, như nhà ở hình thành trong tương lai hoặc nhà ở phục vụ an sinh xã hội thì không bắt buộc phải có giấy chứng nhận tại thời điểm giao dịch (khoản 2 Điều 160).
Bên cạnh đó, nhà ở không được phép tham gia giao dịch nếu đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu (điểm b khoản 1), hoặc nằm trong thời hạn bị kê biên để thi hành án hay chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước. Luật quy định rõ rằng nhà ở “không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật” (điểm d khoản 1 Điều 160), nhằm đảm bảo tính minh bạch và tránh việc tẩu tán tài sản. Ngoài ra, giao dịch cũng không được thực hiện nếu nhà ở nằm trong diện đã có quyết định thu hồi đất, thông báo giải tỏa hoặc phá dỡ từ cơ quan có thẩm quyền (điểm đ).
Như vậy, các điều kiện về pháp lý, quyền sở hữu rõ ràng và tình trạng pháp lý không bị hạn chế là những yếu tố bắt buộc để nhà ở được đưa vào giao dịch dân sự. Việc tuân thủ các điều kiện này không chỉ bảo vệ quyền lợi của các bên mà còn góp phần bảo đảm trật tự, an toàn pháp lý trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
3/ Hậu quả pháp lý nếu vi phạm
Thứ nhất, giao dịch mua bán nhà ở đang bị kê biên là vô hiệu theo quy định của pháp luật. Cụ thể, theo điểm d khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023, nhà ở tham gia giao dịch phải “không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật”. Việc không đáp ứng điều kiện này dẫn đến hậu quả là giao dịch không có hiệu lực pháp lý, tức là vô hiệu. Giao dịch vô hiệu sẽ bị tòa án tuyên hủy bỏ khi có tranh chấp, và các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Thứ hai, bên mua nhà có thể bị mất tiền và không được công nhận quyền sở hữu. Do hợp đồng mua bán bị tuyên vô hiệu, người mua không được sang tên sở hữu nhà ở trên giấy chứng nhận và có thể mất số tiền đã thanh toán, đặc biệt nếu bên bán đã dùng tiền đó để trả nợ hoặc tẩu tán. Trong trường hợp này, người mua chỉ có thể yêu cầu bên bán hoàn lại tiền, nhưng việc đòi lại là rất khó khăn nếu tài sản đã bị xử lý thi hành án.
Thứ ba, bên bán nhà bị kê biên có thể bị xử lý vi phạm và chịu trách nhiệm pháp lý. Hành vi cố ý bán tài sản đang bị kê biên không chỉ là vi phạm điều kiện giao dịch dân sự mà còn có thể bị xem xét xử lý hành chính hoặc hình sự nếu có dấu hiệu gian dối, chiếm đoạt tài sản. Ngoài ra, bên bán còn có nghĩa vụ hoàn trả lại toàn bộ số tiền đã nhận và bồi thường thiệt hại (nếu có) cho bên mua theo quy định của Bộ luật Dân sự về giao dịch dân sự vô hiệu (Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015).
