Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Theo quy định tại Điều 135 Luật Đất đai 2024, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sau đây gọi tắt là “GCN”) được thực hiện theo các nguyên tắc sau:
1) Cấp theo từng thửa đất và theo yêu cầu của người sử dụng: Nguyên tắc đầu tiên là việc cấp GCN phải gắn liền với từng thửa đất cụ thể và dành cho người có nhu cầu và đủ điều kiện. “Giấy chứng nhận… được cấp theo từng thửa đất cho người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu và đủ điều kiện theo quy định…” (Khoản 1 Điều 135)
2) Ghi nhận đầy đủ thông tin người có quyền chung: Khi có nhiều người cùng sử dụng một thửa đất hoặc sở hữu chung tài sản, nguyên tắc là mỗi người có thể được cấp GCN riêng, hoặc nếu có yêu cầu, được cấp chung một GCN và ghi rõ tên người đại diện.“Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất… thì cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận… hoặc cấp chung 01 Giấy chứng nhận… và trao cho người đại diện.” (Khoản 2 Điều 135)
3) Hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi được cấp giấy: Người sử dụng đất chỉ được cấp GCN sau khi đã hoàn thành các nghĩa vụ tài chính (như lệ phí, thuế sử dụng đất). Nếu được miễn hoặc ghi nợ thì cần có xác nhận hợp pháp từ cơ quan chức năng. “Giấy chứng nhận… chỉ được cấp sau khi người sử dụng đất… hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.” (Khoản 3 Điều 135)
Ví dụ: Một cá nhân mua đất từ đấu giá, muốn được cấp GCN thì phải hoàn tất nộp thuế trước. Nếu thuộc diện hộ nghèo được ghi nợ tiền sử dụng đất, phải có xác nhận từ cơ quan thuế thì mới được cấp.
4) Ghi tên cả vợ và chồng đối với tài sản chung: Trong trường hợp đất đai hoặc tài sản là tài sản chung của vợ chồng, nguyên tắc là phải ghi tên cả hai người vào GCN, trừ khi họ có thỏa thuận ghi tên một người. “… thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận…” (Khoản 4 Điều 135)
5) Xác định rõ thành viên hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất: Nếu đất thuộc quyền sử dụng chung của các thành viên trong hộ gia đình, thì phải ghi tên đầy đủ những người có quyền sử dụng đất trên GCN, hoặc có thể ghi tên đại diện hộ nếu các thành viên thỏa thuận. “… cấp một Giấy chứng nhận… ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất… hoặc ghi tên đại diện hộ gia đình…”(Khoản 5 Điều 135)
Ví dụ: Gia đình gồm cha mẹ và hai con cùng đứng tên trong hồ sơ đất đai thì GCN có thể ghi tên cả 4 người hoặc chỉ ghi tên cha/mẹ làm đại diện nếu cả nhà đồng ý.
6) Diện tích thực tế được ghi nhận nếu không có tranh chấp: Khi có sự chênh lệch giữa diện tích đo đạc thực tế và giấy tờ, nhưng không có tranh chấp và ranh giới sử dụng không thay đổi, thì GCN sẽ ghi theo diện tích thực tế.“… diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.”(Khoản 6 Điều 135)
7) Chính phủ quy định chi tiết việc cấp, thu hồi, chỉnh lý GCN: Cuối cùng, nguyên tắc chung là Chính phủ sẽ quy định chi tiết về việc cấp, đính chính, thu hồi, xác định diện tích để đảm bảo việc cấp GCN thống nhất, minh bạch.“Chính phủ quy định chi tiết việc cấp Giấy chứng nhận… đính chính, thu hồi, hủy giấy chứng nhận đã cấp.”(Khoản 7 Điều 135)
Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Theo quy định tại Điều 136 Luật Đất đai 2024. Tùy theo đối tượng sử dụng đất và loại hình đăng ký (đăng ký lần đầu hoặc đăng ký biến động), thẩm quyền này sẽ thuộc về các cấp chính quyền hoặc tổ chức đăng ký đất đai cụ thể như sau:
Thẩm quyền cấp GCN lần đầu:
a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: UBND cấp tỉnh có thẩm quyền cấp GCN cho các tổ chức, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam, và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận… cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại các khoản 1, 2, 5, 6 và 7 Điều 4 của Luật này.” (điểm a Khoản 1 Điều 136)
Ngoài ra, UBND cấp tỉnh có thể ủy quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp (như Sở Tài nguyên và Môi trường) thực hiện việc cấp GCN.
Ví dụ: Một tổ chức nước ngoài đầu tư xây dựng nhà máy tại tỉnh Long An sẽ được UBND tỉnh Long An hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường (nếu được ủy quyền) cấp GCN cho phần đất sử dụng.
b) Ủy ban nhân dân cấp huyện: UBND cấp huyện có thẩm quyền cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư.“Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận… cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 4 của Luật này.” (điểm b Khoản 1 Điều 136)
Thẩm quyền cấp GCN và xác nhận thay đổi khi có biến động:
Đối với các trường hợp có biến động về quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất như chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thay đổi thông tin, cơ quan có thẩm quyền được phân chia như sau:
a) Tổ chức đăng ký đất đai cấp tỉnh: Tổ chức đăng ký đất đai cấp tỉnh có thẩm quyền xử lý cho các tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, và cả chủ sở hữu tài sản là tổ chức hoặc cá nhân nước ngoài. “Tổ chức đăng ký đất đai thực hiện cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản… là tổ chức trong nước… tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài… tổ chức, cá nhân nước ngoài.” (điểm a Khoản 2 Điều 136)
Ví dụ: Một công ty 100% vốn nước ngoài tại TP.HCM cần thay đổi thông tin chủ sở hữu công trình nhà xưởng sẽ nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp TP. HCM.
b) Chi nhánh tổ chức đăng ký đất đai cấp huyện: Các chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai hoặc tổ chức đăng ký đất đai tại cấp huyện thực hiện đăng ký biến động và cấp GCN cho cá nhân, cộng đồng dân cư và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài. “Chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai hoặc tổ chức đăng ký đất đai thực hiện cho… cá nhân, cộng đồng dân cư, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.” (điểm b Khoản 2 Điều 136)
c) Sử dụng con dấu riêng để cấp hoặc xác nhận GCN: Tổ chức đăng ký đất đai hoặc chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai được sử dụng con dấu riêng của mình để thực hiện việc cấp GCN hoặc xác nhận thay đổi, giúp rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ. “Tổ chức đăng ký đất đai, chi nhánh… được sử dụng con dấu của mình để thực hiện cấp Giấy chứng nhận… hoặc xác nhận thay đổi…” (điểm c Khoản 2 Điều 136)
Ví dụ: Sau khi cá nhân A hoàn tất thủ tục chuyển nhượng đất, chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận có thể tự đóng dấu xác nhận thay đổi thông tin chủ sử dụng trên GCN mà không cần trình lên UBND cấp huyện.
Tóm lại, việc phân cấp thẩm quyền cấp GCN theo từng đối tượng và cấp hành chính là cần thiết để đảm bảo hiệu quả quản lý đất đai, minh bạch và tiết kiệm thời gian cho người dân. Người sử dụng đất cần xác định đúng cơ quan có thẩm quyền để nộp hồ sơ, từ đó thuận tiện hơn trong quá trình xin cấp, điều chỉnh hoặc xác nhận thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.