Xây nhà không phép bị phạt bao nhiêu tiền theo quy định mới? Thắc mắc rất phổ biến của nhiều người khi xây dựng nhà ở vì gấp gáp, chủ quan hoặc chưa nắm rõ thủ tục pháp lý. Trên thực tế, hành vi xây nhà không phép không chỉ bị xử phạt tiền mà còn có thể bị buộc dừng thi công, thậm chí tháo dỡ công trình vi phạm. Dưới góc nhìn của luật sư nhà đất, bài viết này sẽ giúp bạn cập nhật mức phạt mới nhất và những rủi ro pháp lý cần đặc biệt lưu ý trước khi xây nhà.
1. Xây nhà không phép là gì?
“Xây nhà không phép” là cách gọi phổ biến để chỉ hành vi tổ chức, cá nhân khởi công xây dựng nhà ở mà không có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, trong khi pháp luật yêu cầu phải có giấy phép đó.
Pháp luật xây dựng hiện hành không có định nghĩa riêng một thuật ngữ “xây nhà không phép” nhưng quy định rõ ràng là trước khi tiến hành xây dựng các công trình phải có giấy phép xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp, trừ những trường hợp được miễn theo quy định của pháp luật (ví dụ được miễn giấy phép theo Điều 89 Luật Xây dựng 2014 sửa đổi 2020).
- Xây nhà không phép là hành vi xây dựng không có giấy phép xây dựng, mà theo quy định lẽ ra phải xin giấy phép đó trước khi thi công.
- “Không phép” ở đây không chỉ là việc thiếu giấy tờ thủ tục, mà là việc vi phạm quy định bắt buộc phải có giấy phép trước khi xây dựng nếu công trình không thuộc diện được miễn.
Do vậy, xây nhà không phép được hiểu là một hành vi vi phạm pháp luật về xây dựng, bởi vì người xây đã bắt đầu thi công công trình mà không thực hiện thủ tục xin phép xây dựng theo đúng quy định hiện hành
2. Xây nhà không phép bị phạt bao nhiêu tiền theo quy định mới?
Hành vi xây nhà không phép – tức là tổ chức thi công công trình mà theo quy định pháp luật phải có giấy phép xây dựng nhưng không thực hiện thủ tục này – được xử phạt hành chính theo Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng.
Cụ thể, mức phạt tiền đối với hành vi xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng được quy định như sau:
- Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ mà theo quy định phải có giấy phép.
- Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng nếu xây nhà ở trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc các công trình khác.
- Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 140.000.000 đồng đối với xây dựng công trình phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng
Ngoài ra, mức phạt trên là mức phạt áp dụng đối với tổ chức. Đối với cá nhân vi phạm, mức phạt bằng 1/2 mức phạt đối với tổ chức theo quy định chung về xử phạt hành chính tại Điểm c Khoản 3 Điều 4 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.
Việc xử phạt xây dựng không phép nhằm đảm bảo trật tự xây dựng, an toàn và phù hợp quy hoạch; đồng thời người vi phạm còn có thể bị buộc dừng thi công, buộc hoàn thiện giấy phép xây dựng hoặc buộc tháo dỡ công trình vi phạm.
3. Ngoài phạt tiền, xây nhà không phép còn bị xử lý thế nào?
Ngoài việc bị phạt tiền theo Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, người xây nhà không phép còn phải đối mặt với một số biện pháp xử lý bổ sung theo pháp luật xây dựng hiện hành.
Buộc dừng thi công: Cơ quan chức năng có quyền yêu cầu tạm dừng công trình đang xây dựng để xử lý vi phạm, nhất là nếu công trình đang thi công mà không có giấy phép trong khi theo quy định bắt buộc phải có giấy phép.
Buộc khắc phục hậu quả: Theo quy định xử phạt hành chính trong lĩnh vực xây dựng, ngoài phạt tiền, người vi phạm có thể bị buộc hoàn chỉnh các thủ tục pháp lý như:
- Làm thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng bổ sung (nếu được phép hợp thức hóa)
- Điều chỉnh thiết kế, bản vẽ đã thi công để phù hợp với quy hoạch và giấy phép
- Triển khai các biện pháp an toàn, bảo vệ môi trường nếu vi phạm gây ảnh hưởng.
Buộc tháo dỡ công trình vi phạm: Trong trường hợp công trình không thể hợp thức hóa (ví dụ xây dựng vi phạm chỉ giới xây dựng, quy hoạch không phù hợp), cơ quan nhà nước có thể ra quyết định buộc tháo dỡ toàn bộ hoặc phần công trình sai phép. Đây là biện pháp mang tính cưỡng chế hành chính nhằm khôi phục hiện trạng theo quy định pháp luật.
Không được cấp phép hoặc hợp thức hóa: Một số công trình xây dựng không phép không thể hợp thức hóa bằng cách xin cấp phép về sau nếu vi phạm quá lớn hoặc không phù hợp quy hoạch, vị trí dựng nhà. Khi đó, dù đã thi công xong, chủ nhà vẫn không được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng hay công nhận tính pháp lý cho công trình đó.
Như vậy, ngoài mức phạt tiền, pháp luật còn quy định các biện pháp hành chính bổ sung nhằm buộc người vi phạm khắc phục, đảm bảo trật tự xây dựng và phù hợp quy hoạch. Việc không tuân thủ đúng các biện pháp này có thể dẫn đến chưa được hoàn công, cấp sổ hồng cho công trình khi xây xong.
4. Xây nhà không phép có được xin giấy phép bổ sung không?
Trả lời ngắn gọn: Có – nếu công trình đủ điều kiện để cấp phép, nhưng bạn phải tạm dừng thi công và làm thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng bổ sung trong thời hạn quy định. Đây không phải là “miễn phạt”, mà là cách hợp thức hóa công trình xây dựng không phép theo quy định pháp luật hiện hành.
Cụ thể, theo Điều 81 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, khi công trình đang xây dựng mà thuộc diện được cấp phép xây dựng, cơ quan có thẩm quyền sẽ:
- Lập biên bản vi phạm hành chính và yêu cầu dừng thi công xây dựng;
- Trong thời hạn 30 ngày (đối với nhà ở riêng lẻ), hoặc 90 ngày (đối với dự án xây dựng) kể từ ngày ban hành quyết định xử phạt, chủ đầu tư phải hoàn tất hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng, điều chỉnh giấy phép hoặc điều chỉnh thiết kế phù hợp với quy định.
Nếu sau khi hết thời hạn này mà không xuất trình được giấy phép xây dựng hợp lệ, cơ quan chức năng có thể yêu cầu tháo dỡ phần công trình vi phạm theo quy định xử lý hậu quả của Nghị định.
Điều này có nghĩa là xây nhà không phép vẫn có cơ hội “hợp thức hóa” bằng việc xin giấy phép bổ sung, nhưng bạn phải:
- Dừng thi công ngay khi bị lập biên bản;
- Chuẩn bị hồ sơ theo đúng quy định để nộp cơ quan quản lý xây dựng;
- Hoàn tất các thủ tục trước khi hết thời hạn được phép.
Lưu ý: Không phải mọi công trình đều được phép cấp giấy phép sau khi xây dựng – nhất là nếu công trình vi phạm quy hoạch, chỉ giới xây dựng hoặc không đáp ứng các điều kiện cấp phép. Trong những trường hợp này, việc xin giấy phép bổ sung có thể không được chấp thuận và phải chịu biện pháp cưỡng chế tháo dỡ.
Tóm lại, xây nhà không phép không chỉ bị xử phạt tiền mà còn có thể bị dừng thi công, buộc xin giấy phép bổ sung hoặc thậm chí bị tháo dỡ công trình nếu không đủ điều kiện hợp thức hóa. Để tránh rủi ro pháp lý và thiệt hại về thời gian, chi phí, người dân nên tìm hiểu kỹ quy định trước khi xây dựng hoặc tham vấn luật sư nhà đất khi phát sinh vi phạm để được tư vấn hướng xử lý phù hợp, bảo vệ tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Liên hệ luật sư chuyên về đất đai tại TP.HCM
Nếu bạn đang cần luật sư đất đai, luật sư nhà đất giỏi, uy tín, hãy liên hệ ngay:
☎️ Hotline/Zalo: 0932 049 492
📧 Email: gvndtb1992@gmail.com
🏢 Địa chỉ: 18B Nam Quốc Cang, phường Bến Thành, TP. Hồ Chí Minh
