Trước khi khởi kiện đất đai: Có bắt buộc phải hòa giải ở UBND xã hay không? Đây là câu hỏi được nhiều người dân và doanh nghiệp quan tâm khi đứng trước các tranh chấp đất đai tại Việt Nam. Việc hiểu rõ quy định về hòa giải trước khi khởi kiện không chỉ giúp tiết kiệm thời gian, chi phí mà còn bảo vệ tối đa quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan. Trong bài viết này, chúng ta sẽ phân tích chi tiết khi nào việc hòa giải tại UBND xã là bắt buộc, khi nào có thể khởi kiện trực tiếp, đồng thời hướng dẫn cách chuẩn bị hồ sơ khởi kiện đúng pháp luật, đảm bảo quyền lợi cho người dân.
1. Khái niệm tranh chấp đất đai
Theo quy định tại Khoản 47 Điều 3 Luật đất đai 2024,
Tranh chấp đất đai là mâu thuẫn pháp lý phát sinh giữa hai hoặc nhiều bên liên quan đến quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất trong quan hệ đất đai. Tranh chấp có thể liên quan đến việc sử dụng, chuyển nhượng, thừa kế, khai thác hoặc quản lý đất đai, gây ra xung đột về quyền lợi giữa các bên và cần được cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo quy định pháp luật.
2. Quy định pháp luật về hòa giải trước khi khởi kiện đất đai
Theo Điều 235 Luật Đất đai 2024, pháp luật quy định rõ về việc hòa giải tranh chấp đất đai trước khi khởi kiện như sau:
Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở hoặc theo cơ chế hòa giải khác theo quy định của pháp luật:
“…
Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở theo quy định của pháp luật về hòa giải ở cơ sở, hòa giải theo quy định của pháp luật về hòa giải thương mại hoặc cơ chế hòa giải khác theo quy định của pháp luật.
…”
Trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp:
“…
Trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại Điều 236 của Luật này, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
…”
Việc hòa giải tại UBND cấp xã được thực hiện cụ thể như sau:
- Chủ tịch UBND cấp xã thành lập Hội đồng hòa giải;
- Thành phần Hội đồng gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND cấp xã làm Chủ tịch Hội đồng, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, công chức địa chính, người sinh sống lâu năm biết rõ nguồn gốc đất (và có thể mời các tổ chức, cá nhân khác tham gia nếu cần);
- Thời hạn hòa giải không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu;
- Việc hòa giải phải lập biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận thành hay không thành của UBND cấp xã;
Trường hợp hòa giải không thành mà một hoặc các bên không ký, Chủ tịch Hội đồng và các thành viên phải ký và đóng dấu UBND cấp xã, gửi cho các bên.
Đối với trường hợp hòa giải thành và có thay đổi hiện trạng ranh giới, diện tích, người sử dụng đất, các bên phải gửi văn bản công nhận kết quả hòa giải thành đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong thời hạn 30 ngày làm việc để đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Ngoài ra, theo điểm e Khoản 1 Điều 17 Nghị Định 151/2025/NĐ-CP, cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp xã có trách nhiệm tham gia Hội đồng hòa giải:
“…
Tham gia Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải tranh chấp đất đai quy định tại điểm b khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai.
…”
Như vậy, pháp luật hiện hành quy định bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã trước khi các bên có quyền khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án, nhằm tạo cơ chế giải quyết tranh chấp thuận lợi, hòa giải hiệu quả và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.
3. Lợi ích của việc hòa giải tại UBND xã trước khi khởi kiện
Việc hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện mang lại nhiều lợi ích thiết thực cho các bên liên quan. Trước hết, hòa giải giúp các bên tiết kiệm thời gian và chi phí so với việc đưa vụ việc ra Tòa án, tránh kéo dài thủ tục tố tụng và phát sinh thêm các chi phí pháp lý. Thứ hai, hòa giải tạo cơ hội để các bên đàm phán, thương lượng trực tiếp và tìm ra giải pháp công bằng, hạn chế xung đột và giữ gìn quan hệ láng giềng, quan hệ gia đình hoặc cộng đồng.
Đối với những trường hợp phức tạp hoặc các bên có nhu cầu bảo vệ quyền lợi hợp pháp, luật sư đất đai đóng vai trò quan trọng trong việc tư vấn, hỗ trợ soạn thảo biên bản hòa giải, giải thích các quyền và nghĩa vụ của các bên, cũng như hướng dẫn thủ tục pháp lý tiếp theo nếu hòa giải không thành. Sự tham gia của luật sư đất đai không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của khách hàng mà còn đảm bảo quá trình hòa giải được thực hiện đúng quy định pháp luật, minh bạch và có căn cứ pháp lý vững chắc.
Ngoài ra, hòa giải thành công tại UBND xã còn giúp các bên nhanh chóng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc điều chỉnh các thông tin liên quan theo biên bản hòa giải, tránh phát sinh tranh chấp về sau và giảm áp lực cho Tòa án. Do đó, hòa giải trước khi khởi kiện là bước quan trọng, không chỉ mang lại hiệu quả kinh tế và xã hội mà còn tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho việc giải quyết tranh chấp đất đai.
