1. Đấu giá quyền sử dụng đất là gì?
Đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất có thu tiền thông qua đấu giá công khai. Theo khoản 2 Điều 5 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 (sửa đổi, bổ sung năm 2024), đấu giá tài sản là hình thức trả giá, chấp nhận giá có từ hai người trở lên tham gia, được thực hiện theo nguyên tắc, trình tự và thủ tục luật định. Từ đó có thể hiểu, đấu giá quyền sử dụng đất là quá trình lựa chọn người có nhu cầu sử dụng đất thông qua cạnh tranh giá công khai, minh bạch theo quy định pháp luật, nhằm đảm bảo hiệu quả sử dụng đất và tăng thu cho ngân sách nhà nước.
2. Thủ tục giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất
Bước 1: Lập phương án và chuẩn bị hồ sơ đấu giá: Đơn vị được giao quản lý quỹ đất lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất và trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Đơn vị tổ chức thực hiện đấu giá chuẩn bị hồ sơ khu đất, thửa đất đấu giá và gửi đến cơ quan quản lý đất đai.
Bước 2: Xác định và phê duyệt giá khởi điểm: Cơ quan quản lý đất đai xác định giá khởi điểm cho khu đất, thửa đất đưa ra đấu giá.Trình UBND cấp có thẩm quyền phê duyệt giá khởi điểm.
Bước 3: Quyết định tổ chức đấu giá: Căn cứ đề xuất của cơ quan quản lý đất đai, UBND cấp có thẩm quyền ra quyết định đấu giá quyền sử dụng đất.
Ví dụ: Giá khởi điểm khu đất 5.000m² tại phường X được xác định là 15 triệu đồng/m² và được UBND quận A phê duyệt
Bước 4: Lựa chọn tổ chức đấu giá: Đơn vị được giao tổ chức đấu giá lựa chọn và ký hợp đồng với tổ chức đấu giá tài sản đủ điều kiện để thực hiện đấu giá.
Bước 5: Tổ chức cuộc đấu giá: Tổ chức đấu giá thực hiện cuộc đấu giá công khai theo đúng quy định của Luật Đấu giá tài sản.
Bước 6: Công nhận kết quả trúng đấu giá: Sau khi đấu giá thành công, đơn vị tổ chức đấu giá lập hồ sơ gửi cơ quan quản lý đất đai. Cơ quan quản lý đất đai trình UBND cấp có thẩm quyền ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá và gửi cho: Cơ quan thuế; Đơn vị tổ chức đấu giá; Người trúng đấu giá; Cơ quan quản lý đất đai.
Bước 7: Nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất: Người trúng đấu giá nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất theo quy định của pháp luật.
Bước 8: Giao đất, cho thuê đất và cấp Giấy chứng nhận: Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính: Cơ quan quản lý đất đai trình UBND cấp có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất và ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chuyển hồ sơ đến tổ chức đăng ký đất đai để cập nhật, chỉnh lý dữ liệu địa chính. Ký hợp đồng thuê đất nếu là trường hợp cho thuê đất.
Bước 9: Bàn giao đất và trao Giấy chứng nhận: Cơ quan quản lý đất đai phối hợp với UBND cấp xã và đơn vị tổ chức đấu giá: Tổ chức bàn giao đất trên thực địa. Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá.
3. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Căn cứ để giao đất, cho thuê đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định cụ thể tại Điều 116 Luật Đất đai năm 2024,
“Căn cứ giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất là văn bản phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.” Điều này đảm bảo việc giao đất thông qua đấu giá được thực hiện đúng pháp luật, minh bạch và công bằng.
Đối với giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư quy định:
“Căn cứ giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất là văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đấu thầu.” Điều này phù hợp với các dự án đầu tư lớn, yêu cầu lựa chọn nhà đầu tư có năng lực và phương án thực hiện tốt nhất.
Về giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, không qua đấu thầu hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định hai trường hợp:
Đối với dự án thuộc danh mục tại điểm b khoản 3 Điều 67, căn cứ là “kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và quyết định đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công hoặc quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư.”
Đối với dự án thuộc khoản 4 Điều 67, căn cứ là “quyết định đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công hoặc quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư.”
Khoản 4 Điều 116 cho phép việc giao đất, cho thuê đất theo tiến độ đối với các dự án có phân kỳ tiến độ, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:
“Cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định việc giao đất, cho thuê đất theo tiến độ của dự án đầu tư, tiến độ thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.”
Về chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, “Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.”
Ngoài ra, chính phủ quy định chi tiết về các trường hợp còn lại:
“Căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư được thực hiện theo quy định của Chính phủ.”
“Chính phủ quy định chi tiết về việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”
