1. Khái niệm tranh chấp đất
Theo quy định tại Khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai 2024, “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai” Tức là mâu thuẫn, bất đồng hoặc xung đột lợi ích liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, hoặc các nghĩa vụ liên quan trong quá trình sử dụng đất giữa các chủ thể.
2. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Thứ nhất, tranh chấp có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ hoặc giấy tờ quy định) Chỉ Tòa án mới có thẩm quyền:
Theo khoản 1 Điều 236 Luật Đất đai 2024, “Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp hoặc một trong các bên tranh chấp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án giải quyết”. Như vậy, có thể hiểu là, một khi bên tranh chấp sở hữu Sổ đỏ, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hay chứng từ tương đương theo Điều 137, tranh chấp không thể mang ra UBND cấp huyện hay cấp tỉnh; phải khởi kiện tại Tòa án.
Thứ hai, tranh chấp không có giấy tờ (Sổ đỏ, chứng từ hợp lệ) Ưu tiên tại UBND hoặc có thể chọn Tòa án:
Khoản 2 Điều 236 quy định: “Tranh chấp đất đai… không có Giấy chứng nhận… thì các bên được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp… tại Ủy ban nhân dân hoặc khởi kiện tại Tòa án.” Khi thiếu giấy tờ chứng minh tính pháp lý, các bên có thể linh hoạt lựa chọn cơ quan để giải quyết, tùy theo yếu tố thời gian, chi phí hoặc mức độ phức tạp.
Thứ ba, cụ thể thẩm quyền của UBND khi các bên chọn giải quyết tại địa phương:
Tranh chấp giữa cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư UBND cấp huyện
điểm a khoản 3Điều 236 quy định: trong trường hợp này, Chủ tịch UBND cấp huyệngiải quyết tranh chấp. Nếu các bên không đồng ý với quyết định của huyện, họ có quyền khiếu nại lên UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án hành chính.
Ví dụ: Cô X và chú Y tranh nhau phần đất vườn không có Sổ đỏ. UBND huyện sẽ phải ra quyết định. Nếu quyết định bất lợi, cô X có thể khiếu nại lên UBND tỉnh trong vòng 30 ngày sau khi nhận quyết định.
Tranh chấp có bên là tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân đặc thù UBND cấp tỉnh
điểm b khoản 3quy định: khi có nhân tố như tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, hoặc người Việt định cư ở nước ngoài, giải quyết thuộc về Chủ tịch UBND cấp tỉnh. Nếu vẫn bất đồng, người dân có thể khiếu nại lên Bộ trưởng Bộ Tài nguyên – Môi trườnghoặc khởi kiện ở Tòa án hành chính.
Thứ tư, cưỡng chế thi hành quyết định của UBND: Theo Khoản 4 Điều 236, nếu trong 30 ngày sau khi quyết định giải quyết của UBND cấp huyện hoặc tỉnh có hiệu lực, các bên vẫn không thực hiện, Chủ tịch UBND cấp huyện có quyền ban hành quyết định cưỡng chế và tổ chức thực hiện. UBND huyện yêu cầu gia đình Z trả lại phần đất đã xây dựng trái phép, nhưng sau 30 ngày không chấp hành. Lúc đó, UBND huyện có thể cưỡng chế tháo dỡ theo đúng quy trình pháp luật.
Thứ năm, tranh chấp liên quan đến hoạt động thương mại đất đai Tòa án hoặc Trọng tài thương mại giải quyết: Khoản 5 Điều 236 quy định: tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán, thuê đất với mục đích thương mại giữa các doanh nghiệp hoặc tổ chức được tiếp cận các hình thức giải quyết như qua Tòa án hoặc Trọng tài thương mại Việt Nam, theo luật tố tụng dân sự hoặc thương mại.
Thứ sáu, kiến nghị, khiếu nại và tố cáo: Ngoài giải quyết tranh chấp, Luật Đất đai 2024 còn tạo dựng cơ chế pháp lý để người dân bảo vệ quyền lợi: Điều 237: Quyền khiếu nại và khởi kiện quyết định, hành vi hành chính về đất đai. Điều 238: Quyền tố cáo hành vi sai phạm trong quản lý, sử dụng đất đai.
Giả sử: Nếu UBND xã bắt buộc anh M nộp lệ phí đo đạc quá thời hạn một cách không minh bạch, anh M có thể khiếu nại lên UBND huyện hoặc tố cáo ra cơ quan chức năng theo quy định.
3. Quy trình giải quyết tranh chấp tùy theo thẩm quyền
3.1 Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai:
Theo quy định tại khoản 1 Điều 106 Nghị định 102/2024/NĐ-CP: “Người có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai nộp đơn tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền”. Như vậy, người dân khi phát sinh tranh chấp có thể nộp đơn yêu cầu giải quyết tại Chủ tịch UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh, tùy thuộc vào đối tượng tranh chấp. Cụ thể, nếu tranh chấp là giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau thì thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp huyện; nếu tranh chấp có một bên là tổ chức hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thuộc Chủ tịch UBND cấp tỉnh.
3.2 Thụ lý đơn và thông báo:
Sau khi nhận được đơn yêu cầu, cơ quan có thẩm quyền phải xử lý kịp thời. Cụ thể, theo khoản 2 Điều 106 Nghị định 102/2024/NĐ-CP : “Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn phải thông báo bằng văn bản cho các bên tranh chấp đất đai và Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp về việc thụ lý đơn yêu cầu…”. Nếu không thụ lý, phải có văn bản trả lời nêu rõ lý do. Đây là bước quan trọng để xác nhận việc cơ quan có trách nhiệm đã tiếp nhận và bắt đầu xử lý vụ việc.
3.3 Cơ quan chuyên môn thẩm tra và hòa giải:
Sau khi thụ lý, Chủ tịch UBND sẽ giao cho cơ quan chuyên môn (thường là Phòng Tài nguyên và Môi trường) thực hiện các bước xử lý. Theo khoản 3 Điều 106 Nghị định 102/2024/NĐ-CP: “Cơ quan tham mưu có nhiệm vụ thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp… và hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch UBND cùng cấp ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai”. Trong quá trình này, cơ quan chuyên môn lập hồ sơ gồm: đơn yêu cầu, biên bản hòa giải (nếu có), bản đồ địa chính, tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất…
Tình huống minh họa: Phòng TN&MT huyện Hòa Vang tiếp nhận vụ tranh chấp lối đi chung, tiến hành hòa giải giữa các bên. Sau đó, lập hồ sơ trình Chủ tịch UBND huyện ra quyết định phân chia ranh giới hợp lý.
3.4 Ban hành quyết định giải quyết hoặc công nhận hòa giải thành:
Sau khi có hồ sơ đầy đủ, Chủ tịch UBND cấp có thẩm quyền sẽ xem xét và ra quyết định giải quyết tranh chấp hoặc công nhận hòa giải thành. Theo khoản 4 Điều 106 Nghị định 102/2024/NĐ-CP : “Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành và gửi cho các bên tranh chấp…”. Quyết định này có hiệu lực thi hành và là căn cứ để các bên chấm dứt tranh chấp hoặc thực hiện quyền, nghĩa vụ liên quan đến đất.
3.5 Thời hạn giải quyết tranh chấp đất đai:
Thời gian xử lý tranh chấp đất đai cũng được quy định cụ thể. Theo khoản 5 Điều 106 Nghị định 102/2024/NĐ-CP :
a) “Không quá 45 ngày” kể từ ngày thụ lý nếu thuộc thẩm quyền Chủ tịch UBND cấp huyện.
b) “Không quá 60 ngày” nếu thuộc thẩm quyền Chủ tịch UBND cấp tỉnh.
c) Đối với xã miền núi, biên giới, đảo, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn thì được“tăng thêm 10 ngày”.
Giả định như: Một vụ tranh chấp ở xã đảo Cô Tô – Quảng Ninh được phép xử lý trong tối đa 70 ngày nếu thuộc cấp tỉnh.
3.6 Trình tự giải quyết tranh chấp thuộc thẩm quyền của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường
Ngoài UBND các cấp, theo Điều 107 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng có thẩm quyền giải quyết một số tranh chấp đặc biệt. Khoản 1 Điều 107 quy định: “Người có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai gửi đơn đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường”. Sau khi tiếp nhận, Bộ trưởng phải xử lý theo trình tự tương tự như cấp tỉnh.
Khoản 2 Điều 107Nghị định 102/2024/NĐ-CP nêu: “Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn phải thông báo bằng văn bản cho các bên tranh chấp đất đai…”. Bộ sẽ phân công đơn vị chuyên môn nghiên cứu hồ sơ, tổ chức hòa giải, có thể thành lập đoàn công tác để xác minh vụ việc tại địa phương.
3.7 Ban hành quyết định và thời hạn giải quyết tại Bộ TN&MT
Sau khi hoàn tất hồ sơ, Bộ trưởng sẽ ra quyết định giải quyết tranh chấp hoặc công nhận hòa giải thành, theo quy định tại khoản 4 Điều 107 Nghị định 102/2024/NĐ-CP:“Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành và gửi cho các bên tranh chấp…”.
Thời gian thực hiện thủ tục không quá 90 ngày kể từ ngày thụ lý (theo khoản 5 Điều 107). Điều này cho thấy tranh chấp do Bộ trưởng giải quyết thường mang tính chất phức tạp và cần thời gian dài hơn để xác minh toàn diện.
Như vậy, từ các quy định nêu trên, có thể thấy Luật Đất đai 2024 đã xây dựng quy trình giải quyết tranh chấp đất đai theo hướng minh bạch, chi tiết và có tính phân cấp rõ ràng. Các cơ quan hành chính từ cấp huyện, cấp tỉnh đến Bộ TN&MT đều có trách nhiệm tiếp nhận, xác minh và xử lý tranh chấp dựa trên căn cứ pháp luật, hồ sơ địa chính và kết quả hòa giải. Điều này nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất và giảm tải cho hệ thống Tòa án trong việc xử lý tranh chấp đất đai.
