1/ Khái niệm về quyền bề mặt
Theo quy định tại Điều 267 Bộ luật Dân sự 2015, “Quyền bề mặt là quyền của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về chủ thể khác.” Như vậy, có nghĩa là, quyền bề mặt là một loại quyền về tài sản gián tiếp cho phép một người (Không phải là chủ đất) được sử dụng phần không gian bên trên mặt đất, mặt nước, dưới lòng đất thuộc quyền sử dụng của người khác để (Kinh doanh, xây dựng, trồng trọt,…) Đây là một dạng chia tách quyền sử dụng đất trong pháp luật dân sự hiện hành cho phép khai thác giá trị đất đai mà không cần phải chuyển quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất.
Ví dụ: Ông A thuê 2000m2 đất (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông B) để trồng lúa, trong trường hợp này A không sở hữu đất, nhưng có quyền bề mặt để sử dụng diện tích phần đất này.
Như vậy, Luật đã linh động trong việc tách biệt quyền sử dụng đất và quyền khai thác không gian trên/dưới mặt đất, nhằm để phát triển tối đa công dụng của đất phục vụ cho các hoạt động như đầu tư, xây dựng, kinh doanh mà không cần chuyển quyền sử dụng đất. Đặc biệt là tại các đô thị, khu công nghiệp, nơi có nhu cầu sử dụng đa tầng không gian.
2/ Căn cứ xác lập quyền bề mặt
Theo quy định tại Điều 268 Bộ luật Dân sự 2015, “Quyền bề mặt được xác lập theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc” để một người (không phải chủ đất) có thể hợp pháp sử dụng phần mặt đất, không gian trên/dưới mặt đất của người khác cần lưu ý những vấn đề sau:
Thứ nhất, theo quy định của luật:
Trong một số trường hợp, pháp luật quy định trực tiếp cho phép một cá nhân, tổ chức có quyền sử dụng không gian bên trên hoặc bên dưới đất của người khác. Thường áp dụng trong các hoạt động phục vụ công ích hoặc vì mục đích công cộng như cấp điện, cấp nước, viễn thông, giao thông…
Ví dụ: Công ty cấp nước được phép chôn ống nước ngầm dưới mặt đất thuộc quyền sử dụng của người dân để phục vụ hệ thống cấp nước đô thị. Quyền bề mặt được xác lập theo luật mà không cần sự thỏa thuận riêng với từng chủ đất.
Thứ hai, theo thỏa thuận:
Hai bên có thể ký kết hợp đồng hoặc thỏa thuận dân sự, trong đó chủ sử dụng đất cho phép bên kia sử dụng một phần không gian trên/ dưới đất của mình trong thời gian nhất định, với mục đích cụ thể (Kinh doanh, xây dựng, làm chỗ để xe,…)
Thứ ba, theo di chúc:
Chủ sở hữu đất có thể lập di chúc để lại quyền bề mặt cho người khác, trong khi quyền sử dụng đất lại được giao cho một người khác. Di chúc có thể ghi rõ: người này được quyền xây dựng, trồng trọt, khai thác… trên mặt đất trong một thời gian xác định.
Ví dụ: Ông C lập di chúc để lại quyền sử dụng đất cho con trai là anh D, nhưng lại để quyền sử dụng mặt bằng phía trước đất để buôn bán cho người bạn thân là ông E trong vòng 10 năm. Như vậy, ông E có quyền bề mặt được xác lập theo di chúc, mặc dù không sở hữu đất.
Việc xác lập quyền bề mặt như vậy giúp linh hoạt hóa việc khai thác không gian đất đai, đồng thời bảo đảm sự minh bạch, an toàn pháp lý trong các quan hệ dân sự và đầu tư.
3/ Nội dung của quyền bề mặt
Theo quy định tại Điều 271 Bộ luật Dân sự 2015, thì “Chủ thể quyền bề mặt có quyền khai thác, sử dụng mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất thuộc quyền sử dụng đất của người khác để xây dựng công trình, trồng cây, canh tác…” Tức là, chủ thể có quyền khai thác và sử dụng không gian đất của người khác miễn tuân thủ pháp luật, không trái với quy định pháp luật hiện hành.
Bên cạnh đó, “Chủ thể quyền bề mặt có quyền sở hữu đối với tài sản được tạo lập theo quy định tại khoản 1 Điều này”. Như vậy, có thể hiểu nếu người có quyền bề mặt (Không phải chủ đất) tự mình tạo ra tài sản trên phần đất hoặc không gian mà phù hợp với quy định pháp luật thì chủ thể đó có quyền sở hữu đối với tài sản đã tạo ra ở bề mặt đất.
Ví dụ: Ông A thuê đất của B (Kí theo quyền bề mặt), A đã xây dựng nhà kho. Mặt dù không sở hữu đất nhưng A vẫn là chủ sở hữu hợp pháp đối với nhà kho và A có quyền sử dụng, cho thuê nếu thoả thuận không cấm.
Ngoài ra,“Trường hợp quyền bề mặt được chuyển giao một phần hoặc toàn bộ thì chủ thể nhận chuyển giao được kế thừa quyền bề mặt theo điều kiện và trong phạm vi tương ứng với phần quyền bề mặt được chuyển giao” Tức là, chủ thể có quyền bề mặt có thể chuyển giao một phần hoặc toàn bộ quyền bề mặt cho người khác. Giả sử, A có quyền bề mặt trong 10 năm để trồng rau sạch trên đất của ông B. Sau 3 năm, A chuyển nhượng lại quyền này cho chị C. Chị C được tiếp tục sử dụng đất để trồng rau trong 7 năm còn lại, theo đúng các điều kiện ban đầu.
Tóm lại, quyền bề mặt không đồng nghĩa với quyền sử dụng đất, nhưng người có quyền bề mặt vẫn được khai thác, tạo lập tài sản trên đất và sở hữu hợp pháp các tài sản đó. Quyền này có thể chuyển nhượng, cho thuê hoặc thừa kế, góp phần thúc đẩy tính linh hoạt và hiệu quả trong việc sử dụng đất đai và không gian đô thị hoặc nông thôn.
