Quy hoạch sử dụng đất là vấn đề đang nhận được sự quan tâm lớn của người dân, đặc biệt trong bối cảnh nhiều thửa đất rơi vào diện quy hoạch khiến chủ sở hữu lo lắng về quyền lợi và giá trị tài sản. Trên thực tế, không ít người vẫn chưa hiểu được khái niệm quy hoạch sử dụng đất, phạm vi áp dụng cũng như tác động của nó đối với việc mua bán, chuyển nhượng hay xây dựng công trình.
Bài viết dưới đây, với sự tư vấn của Luật sư giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai, sẽ giúp bạn biết rõ những thông tin quan trọng đồng thời cập nhật quy định mới nhất năm 2025, từ đó biết cách kiểm tra, xử lý và bảo vệ quyền lợi khi đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất.
1. Quy hoạch sử dụng đất
Vậy nếu hiểu đúng, hiểu rõ thì quy hoạch sử dụng đất là gì? Theo quy định mới nhất từ Luật đất đai 2024 thì:
Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất và khoanh vùng đất đai cho các mục đích phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng với biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng đơn vị hành chính cho thời kỳ xác định.
Kế hoạch sử dụng đất là việc phân kỳ quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện.
Chủ trương quy hoạch đất được đưa ra nhằm thực hiện hoạch định chính sách, phát triển kinh tế địa phương, đảm bảo việc sử dụng đất có hiệu quả. Bên cạnh đó, đây cũng là cơ sở để cơ quan có thẩm quyền giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thực hiện việc đền bù đất, chi phí cho người dân khi có quyết định thu hồi đất. Mỗi địa phương đều có kế hoạch quy hoạch sử dụng đất dựa trên diện tích đất hiện có, kế hoạch phát triển và tình hình sử dụng đất thực tế của địa phương đó. Kế hoạch này có thể thay đổi để phù hợp với đặc điểm của từng thời kỳ, đảm bảo sự phát triển của địa phương.
2. Hệ thống quy hoạch sử dụng đất
Hiện nay có thể phân thành hai hệ thống quy hoạch đất lớn như sau:
Thứ nhất, hệ thống quy hoạch quốc gia, thực hiện theo Luật Đất đai và pháp luật về quy hoạch gồm:
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc gia
Quy hoạch sử dụng đất quốc phòng
Quy hoạch sử dụng đất an ninh.
Thứ hai, quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành cụ thể hóa quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng và tỉnh.
Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh (Thời kỳ 10 năm, tầm nhìn từ 20 năm đến 30 năm)
Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện (Thời kỳ 10 năm, tầm nhìn 20 năm)
Việc xác định đất mà mình đang sở hữu thuộc nhóm quy hoạch nào có ý nghĩa vô cùng quan trọng giúp biết rõ quyền được làm, quyền bị hạn chế và thời điểm thực hiện dự án, từ đó chủ động trong kế hoạch sử dụng, mua bán hoặc đầu tư, tránh rủi ro pháp lý và thiệt hại tài chính.
3. Quy trình lập quy hoạch sử dụng đất
- Lập: Thu thập dữ liệu, trạng thái phân tích, dự báo nhu cầu, xây dựng phương pháp dự phòng.
- Lấy ý kiến: Tham vấn cơ sở, tổ chức, cộng đồng và người dân để đảm bảo tính khả thi, phù hợp.
- Thẩm định: Hội đồng thẩm định xem xét tính pháp lý, tính phù hợp và chất lượng phương pháp.
- Quyết định, phê duyệt: Cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định phê duyệt kế hoạch.
- Rà soát điều chỉnh: Kiểm tra, cập nhật hoặc điều chỉnh khi có biến hoặc yêu cầu mới.
- Công bố khai báo: Thông báo rộng rãi đã được duyệt trên các phương tiện thông tin.
- Tổ chức thực hiện: Triển khai các hoạt động quản lý, sử dụng đất theo kế hoạch.
- Thực hiện báo cáo kết quả: Định kỳ báo cáo tình hình và thực hiện kết quả có cấp quyền xác minh
4. Vấn đề “quy hoạch treo”
Quy hoạch treo là tình trạng có quy hoạch sử dụng đất đã được công bố công khai mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện: Lúc này người dân được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Câu hỏi từ chị Lan quận Gò Vấp: Vậy nếu đất thuộc trường hợp bị thu hồi nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì bạn sẽ được thực hiện những quyền gì?
Theo quy định mới nhất tại Luật Đất đai năm 2024 thì người sử dụng đất sẽ có những quyền như sau:
Được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất
Không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng mới cây lâu năm;
Được xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn, cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.
Trong trường hợp diện tích đất được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 02 năm liên tục chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện phải:
Xem xét, đánh giá để điều chỉnh, hủy bỏ, và công khai việc điều chỉnh, hủy bỏ thu hồi đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất.
Trường hợp không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố công khai thì người sử dụng đất không bị hạn chế về các quyền sử dụng đất đã được pháp luật quy định.
Đất đai và tai sản có giá trị cao và liên quan trực tiếp đến quyền lợi của người dân. Do đó cần hiểu rõ, hiểu đúng về tình trạng pháp lý của tài sản mà mình sở hữu để có thể bảo vệ quyền lợi của mình một cách tối đa.
Thấu hiểu những băn khoăn và lo lắng của khách hàng khi xác định vấn đề pháp lý của đất đai. Chúng tôi – Hãng Luật Anh Đào Và Cộng Sự luôn nỗ lực đến mức cao nhất để đem lại cho khách hàng những trải nghiệm pháp lý trong lĩnh vực đất đai từ tư vấn đến việc giải quyết tranh chấp.
