Nhiều người vẫn thắc mắc: “Nếu chỉ ở nhờ hoặc mượn nhà của người khác thì có được xem là có chỗ ở hợp pháp không?” – đặc biệt trong bối cảnh giá nhà đất tăng cao như hiện nay. Theo luật sư nhà đất Hãng luật Anh Đào và Cộng sự, pháp luật đã có quy định rõ ràng về vấn đề này trong Luật Nhà ở 2023, giúp người dân xác định quyền cư trú hợp pháp, tránh tranh chấp và rủi ro khi ở nhờ, ở mượn.
1. Khái niệm “chỗ ở hợp pháp” theo quy định pháp luật hiện hành
Theo khoản 1 Điều 6 Luật Nhà ở năm 2023, quy định:
“…
Cá nhân có quyền có chỗ ở thông qua việc đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, thuê, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi, mượn, ở nhờ, quản lý nhà ở theo ủy quyền và hình thức khác theo quy định của pháp luật.
…”
Từ quy định trên có thể hiểu, “chỗ ở hợp pháp” là nơi ở mà cá nhân có được thông qua một trong các hình thức hợp pháp được pháp luật công nhận. Như vậy, không chỉ người sở hữu nhà ở mới được coi là có chỗ ở hợp pháp, mà ngay cả những trường hợp mượn hoặc ở nhờ nhà người khác cũng được xem là có chỗ ở hợp pháp nếu có sự đồng ý của chủ sở hữu và không vi phạm quy định pháp luật.
2. Phân biệt giữa “có chỗ ở hợp pháp” và “quyền sở hữu nhà ở”
Nhiều người thường nhầm lẫn giữa việc có chỗ ở hợp pháp và có quyền sở hữu nhà ở, tuy nhiên đây là hai khái niệm hoàn toàn khác nhau cả về bản chất pháp lý lẫn mức độ quyền lợi mà cá nhân được hưởng.
Theo khoản 1 Điều 6 Luật Nhà ở 2023, cá nhân có quyền có chỗ ở thông qua các hình thức như mua, thuê, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, góp vốn, đổi, mượn, ở nhờ… Nghĩa là, chỉ cần việc cư trú được pháp luật công nhận và không vi phạm quyền sở hữu của người khác, cá nhân đó đã được coi là có chỗ ở hợp pháp.
Trong khi đó, theo Điều 158 Bộ luật Dân sự 2015, quyền sở hữu là quyền của chủ thể được chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản của mình theo quy định của pháp luật. Như vậy, người có quyền sở hữu nhà ở không chỉ được sinh sống trong ngôi nhà đó mà còn có thể bán, tặng cho, cho thuê, thế chấp hoặc để thừa kế cho người khác.
Để dễ hình dung, có thể tóm lược sự khác biệt qua bảng sau:
| Tiêu chí | Có chỗ ở hợp pháp | Quyền sở hữu nhà ở |
| Căn cứ pháp lý | Khoản 1 Điều 6 Luật Nhà ở 2023 | Điều 8 Luật Nhà ở 2023, Điều 158 BLDS 2015 |
| Tính chất quyền | Quyền sử dụng, cư trú hợp pháp | Quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản |
| Chủ thể có quyền | Người thuê, ở nhờ, mượn, quản lý theo ủy quyền, v.v. | Chủ sở hữu hợp pháp có Giấy chứng nhận (sổ hồng) |
| Giấy tờ chứng minh | Hợp đồng thuê, mượn, xác nhận cư trú | Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở |
| Phạm vi quyền | Chỉ được ở, không được định đoạt | Có toàn quyền định đoạt tài sản |
3. Ở nhờ hoặc mượn nhà người khác có được công nhận là có chỗ ở hợp pháp không?
Căn cứ khoản 1 Điều 6 Luật Nhà ở 2023, Nhà nước công nhận cá nhân có quyền có chỗ ở thông qua nhiều hình thức hợp pháp, trong đó có mượn, ở nhờ:
“…
Cá nhân có quyền có chỗ ở thông qua việc đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, thuê, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi, mượn, ở nhờ, quản lý nhà ở theo ủy quyền và hình thức khác theo quy định của pháp luật.
…”
Từ quy định này, có thể rút ra rằng nếu bạn đang ở nhờ hoặc mượn nhà người khác mà có sự chấp thuận của chủ sở hữu và không vi phạm các quy định pháp luật, thì việc cư trú đó có thể được công nhận là có chỗ ở hợp pháp.
Tuy nhiên, để hiểu rõ hơn, cần lưu ý những điểm sau:
- Việc ở nhờ hoặc mượn nhà chỉ mang tính sử dụng, cư trú, chứ không mang quyền sở hữu. Chủ nhà vẫn giữ quyền quyết định đối với tài sản, có thể yêu cầu chấm dứt việc cho mượn hoặc cho ở nhờ bất cứ lúc nào nếu có lý do chính đáng.
- Trong thực tiễn, để tránh rủi ro tranh chấp, người ở nhờ/mượn nên lập bằng văn bản (hợp đồng mượn nhà, giấy thỏa thuận ở nhờ) có chữ ký hai bên, ghi rõ thời hạn, quyền – nghĩa vụ các bên.
- Ở nhờ hay mượn nhà cần tuân thủ các quy định khác như đăng ký tạm trú nếu thời gian ở dài, không làm thay đổi kết cấu nhà, không sử dụng sai mục đích,… để không vi phạm pháp luật khác liên quan.
Như vậy, có thể khẳng định rằng ở nhờ hoặc mượn nhà người khác được pháp luật thừa nhận là có chỗ ở hợp pháp, nếu đáp ứng điều kiện chấp thuận của chủ nhà và không vi phạm quy định pháp luật.
4. Ở nhờ, mượn nhà có cần lập hợp đồng hay giấy tờ không?
Về nguyên tắc, pháp luật không bắt buộc các bên phải lập hợp đồng bằng văn bản khi mượn hoặc ở nhờ nhà của người khác. Tuy nhiên, để bảo vệ quyền lợi và tránh tranh chấp về sau, việc lập hợp đồng mượn nhà hoặc giấy thỏa thuận ở nhờ là rất cần thiết.
Theo Điều 494 Bộ luật Dân sự năm 2015, quy định:
“…
Hợp đồng mượn tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho mượn giao tài sản cho bên mượn để sử dụng trong một thời hạn mà không phải trả tiền; bên mượn phải trả lại tài sản đó khi hết thời hạn mượn hoặc mục đích mượn đã đạt được.
…”
Từ quy định trên, có thể hiểu rằng việc mượn nhà ở là một dạng hợp đồng mượn tài sản. Vì vậy, nếu các bên có thỏa thuận rõ ràng bằng văn bản – dù đơn giản – sẽ giúp.
- Xác định rõ thời hạn ở, mục đích sử dụng và nghĩa vụ hoàn trả nhà.
- Làm căn cứ khi có tranh chấp hoặc yêu cầu pháp lý phát sinh.
- Giúp người ở nhờ có thể đăng ký tạm trú, tạm vắng tại địa chỉ đang sinh sống.
Theo luật sư nhà đất trong nhiều trường hợp thực tế, do không có hợp đồng hoặc giấy tờ rõ ràng, người ở nhờ dễ bị yêu cầu rời khỏi nhà bất ngờ, không có căn cứ bảo vệ quyền cư trú. Do đó, dù pháp luật không bắt buộc, các bên vẫn nên lập hợp đồng mượn nhà hoặc giấy xác nhận ở nhờ, có chữ ký của hai bên và thông tin cơ bản như:
- Họ tên, địa chỉ, số CCCD của các bên;
- Địa chỉ, đặc điểm căn nhà;
- Thời hạn mượn hoặc ở nhờ;
- Quyền, nghĩa vụ và cam kết của các bên;
- Thời điểm trả lại nhà hoặc chấm dứt thỏa thuận.
Trường hợp cần độ chắc chắn cao hơn, hợp đồng có thể được chứng thực tại UBND xã, phường nơi có nhà ở. Việc này giúp tăng giá trị pháp lý và được coi là bằng chứng hợp pháp khi giải quyết tranh chấp tại tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền.
