Khách hàng và nhà đầu tư thường băn khoăn không biết “nhà ở có sẵn” và “nhà ở hình thành trong tương lai” khác nhau thế nào về pháp lý khi đưa vào kinh doanh. Việc hiểu rõ sự khác biệt này không chỉ giúp bạn đưa ra quyết định đầu tư thông minh mà còn tránh những rủi ro pháp lý đáng tiếc. Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết những điểm khác biệt quan trọng về pháp lý, quyền lợi, nghĩa vụ và thủ tục kinh doanh giữa hai loại hình nhà ở này, giúp bạn nắm chắc thông tin trước khi giao dịch.
1. Khái niệm và phân loại nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai
Theo Điều 5 Luật Nhà ở 2023, các loại nhà ở được phân loại như sau:
- Nhà ở có sẵn là nhà ở “đã hoàn thành việc xây dựng và đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng” (Khoản 23, Điều 5). Loại nhà này có thể giao dịch, mua bán hoặc cho thuê ngay, vì đã hoàn thiện toàn bộ cơ sở hạ tầng và đảm bảo quyền sử dụng hợp pháp cho người mua.
- Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở “đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng” (Khoản 24, Điều 5). Đây là loại nhà mà người mua ký hợp đồng trước khi hoàn tất xây dựng, và quyền sở hữu chỉ được chuyển giao khi nhà đã hoàn thiện và bàn giao theo tiến độ dự án.
Như vậy, về pháp lý, nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai đều là đối tượng được phép đưa vào kinh doanh, nhưng khác nhau về thời điểm bàn giao, quyền lợi và rủi ro pháp lý. Việc nắm rõ khái niệm này giúp nhà đầu tư và khách hàng đưa ra quyết định giao dịch an toàn, tránh rủi ro tranh chấp.
2. Quy định pháp lý về kinh doanhnhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai
Việc kinh doanh nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai phải tuân thủ đầy đủ các quy định tại Điều 54 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023.
“…
Điều 54. Thành lập và đăng ký hoạt động sàn giao dịch bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định tại khoản 5 Điều 9 của Luật này.
2. Tên của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản do tổ chức, cá nhân thành lập lựa chọn theo quy định của Luật Doanh nghiệp và phải có cụm từ “sàn giao dịch bất động sản”, không được trùng hoặc gây nhầm lẫn với tên của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản khác đã được đăng ký hoạt động.
3. Sàn giao dịch bất động sản trước khi hoạt động phải gửi hồ sơ đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi có trụ sở chính của sàn giao dịch bất động sản để được cấp giấy phép hoạt động.
4. Chính phủ quy định chi tiết khoản 3 Điều này.
…”
Về nhiệm vụ của sàn giao dịch bất động sản, Điều 56 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định:
- Kiểm tra tính pháp lý và điều kiện đưa vào kinh doanh đối với các bất động sản giao dịch thông qua sàn, bao gồm cả nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai.
- Niêm yết, cung cấp thông tin minh bạch để khách hàng lựa chọn bất động sản phù hợp.
- Thực hiện dịch vụ môi giới, hỗ trợ ký kết hợp đồng, thanh toán, bàn giao hồ sơ và bất động sản, đồng thời lưu trữ thông tin giao dịch.
- Xác nhận và cung cấp thông tin giao dịch cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh, do Sở Xây dựng thực hiện quản lý theo Điều 26.
Như vậy, cả nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai khi đưa vào kinh doanh đều phải thông qua sàn giao dịch bất động sản hợp pháp, đảm bảo các điều kiện về pháp lý, minh bạch thông tin và tuân thủ các quy định của Luật. Việc nắm rõ các quy định này giúp chủ đầu tư và khách hàng tránh rủi ro pháp lý, đồng thời đảm bảo quyền lợi hợp pháp trong giao dịch.
🌐Có thể xem thêm các dịch vụ pháp lý liên quan: Nếu bạn đang gặp vướng mắc không chỉ trong vấn đề nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai, mà còn cần hỗ trợ pháp lý ở các lĩnh vực khác, bạn có thể tham khảo hệ thống dịch vụ chuyên sâu của chúng tôi:
- Lĩnh vực Hôn nhân và Gia đình – Luật sư hôn nhân và Gia đình.
- Lĩnh vực Đất đai – Luật sư đất đai.
- Lĩnh vực Hình sự – Luật sư hình sự.
- Lĩnh vực Hành chính – Luật sư hành chính.
- Lĩnh vực lao động – Luật sư lao động.
- Lĩnh vực Kinh doanh – Thương mại
3. Sự khác biệt chính về pháp lý khi đưa vào kinh doanh
Khi đưa nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh, có một số khác biệt pháp lý quan trọng, được quy định rõ trong Luật Kinh doanh Bất động sản 2023:
Kiểm tra pháp lý và điều kiện đưa vào kinh doanh
- Theo Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS 2023, sàn giao dịch bất động sản “kiểm tra tính pháp lý và điều kiện đưa vào kinh doanh đối với các bất động sản đưa vào giao dịch qua sàn” (bao gồm nhà ở hình thành trong tương lai).
- Điều này có nghĩa là chủ đầu tư phải đảm bảo đầy đủ điều kiện pháp lý như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng hoặc các giấy tờ liên quan trước khi niêm yết các căn hộ hoặc nhà hình thành trong tương lai.
Rủi ro và bảo lãnh
- Luật mới siết chặt quy định bảo vệ người mua nhà hình thành trong tương lai. Khi sàn giao dịch kiểm tra điều kiện pháp lý, phần nào sẽ giảm rủi ro cho khách hàng nếu mua nhà khi dự án chưa hoàn thành.
- Một trong các biện pháp bảo vệ là yêu cầu chủ đầu tư công bố thông tin minh bạch về tiến độ dự án, kế hoạch vốn, và sử dụng vốn huy động, từ đó ngăn hiện tượng huy động vốn “lúa non”.
Minh bạch thông tin
- Sàn giao dịch theo Điều 56 phải “niêm yết, cung cấp thông tin bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.”
- Điều này giúp khách hàng tiếp cận đầy đủ thông tin (quy mô dự án, giấy tờ pháp lý, tiến độ…) trước khi quyết định mua nhà, đặc biệt quan trọng với nhà hình thành trong tương lai.
Quyền chuyển nhượng hợp đồng
- Trong thực tiễn, do tính chưa hoàn thiện của nhà hình thành trong tương lai, bên mua có thể thỏa thuận chuyển nhượng hợp đồng mua bán trước khi nhận bàn giao tạo cơ hội đầu tư sớm nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro nếu tiến độ dự án chậm hoặc thay đổi pháp lý.
- Nhà có sẵn ít gặp rủi ro này vì đã hoàn thiện và có thể giao ngay hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đầy đủ.
Việc kinh doanh nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai đều tiềm ẩn những cơ hội và rủi ro pháp lý riêng. Nhà hình thành trong tương lai đòi hỏi chủ đầu tư tuân thủ nghiêm ngặt các điều kiện về pháp lý, tiến độ xây dựng, bảo lãnh ngân hàng và công khai thông tin, trong khi nhà có sẵn tập trung vào quyền sở hữu và giấy tờ pháp lý đã hoàn thiện.
Nếu bạn đang có ý định kinh doanh bất động sản, việc hiểu rõ khác biệt pháp lý giữa hai loại nhà là yếu tố then chốt để đảm bảo an toàn pháp lý và tối ưu lợi nhuận. Trong nhiều trường hợp, nhờ sự tư vấn từ luật sư đất đai có kinh nghiệm sẽ giúp bạn xử lý các vấn đề về thủ tục, hợp đồng và rủi ro pháp lý, từ đó tránh những tranh chấp không đáng có và đảm bảo các giao dịch bất động sản diễn ra minh bạch, hợp pháp.
Hiểu rõ khái niệm, quy định và rủi ro pháp lý sẽ giúp bạn đưa ra quyết định kinh doanh thông minh, an toàn và bền vững trong thị trường bất động sản ngày càng cạnh tranh.
