1/ Khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài?
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 Luật Quốc tịch 2008 (SĐ,BS 2014), “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.”
Cụ thể, theo Khoản 3 Điều 3 đã quy định rõ ràng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài gồm: Công dân có Quốc tịch Việt Nam đang cư trú hoặc sinh sống làm việc ở nước ngoài; Hoặc người không có Quốc tịch Việt Nam nhưng có gốc là người Việt Nam (Ví dụ: Ông bà, ba mẹ đẻ,…) thì được xem là người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Như vậy, chỉ cần có yếu tố gốc Việt và cư trú ở nước ngoài thì vẫn được xem là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, bất kể có còn quốc tịch Việt Nam hay không.
2/ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có được xem là người sử dụng đất không?
Theo quy định tại Điều 4 Luật Đất đai 2024, “Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất ổn định, đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà chưa được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; nhận quyền sử dụng đất; thuê lại đất theo quy định của Luật này, bao gồm:
1.Tổ chức trong nước gồm:
a) Cơ quan nhà nước, cơ quan Đảng Cộng sản Việt Nam, đơn vị vũ trang nhân dân, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, đơn vị sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật;
b) Tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đầu tư, trừ trường hợp quy định tại khoản 7 Điều này (sau đây gọi là tổ chức kinh tế);
2.Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc;
3.Cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam (sau đây gọi là cá nhân);
4.Cộng đồng dân cư;
5.Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;
6.Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài;
7.Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.”
Như vậy, Điều 4 đã liệt kê một cách cụ thể và rõ ràng nhất về các đối tượng được gọi là “người sử dụng đất”, tức là những ai được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, hoặc nhận quyền sử dụng đất thông qua các hình thức chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế,…Tại Khoản 3 và Khoản 6 Điều 4 có quy định rằng “3. Cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam (sau đây gọi là cá nhân); 6. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài”. Suy ra, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được xem là người sử dụng đất.
3/ Điều kiện để người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Trường hợp 1: Được nhận chuyển nhượng:
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 44 Luật Đất đai 2024, “Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam; có quyền sử dụng đất ở do nhận chuyển quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở.”
Theo Khoản 1 Điều 44 Luật Đất đai 2024, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì sẽ được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, đồng thời có quyền nhận chuyển quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở. Quy định này thể hiện rõ ràng, để người gốc Việt Nam ở nước ngoài có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, điều kiện tiên quyết là phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Ngoài ra, họ chỉ được quyền sử dụng đất trong các dự án phát triển nhà ở (ví dụ: các khu đô thị, dự án nhà ở thương mại…), chứ không được tự do chuyển nhượng đất nông nghiệp hoặc đất thổ cư (đất trống không có nhà). Đây là sự mở cửa nhưng có chọn lọc nhằm kiểm soát thị trường bất động sản trong nước.
Trường hợp 2: Không được nhận chuyển nhượng:
Theo quy định tại Khoản 3 và Khoản 4 Điều 44 Luật Đất đai 2024,
“3. Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:
a) Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là người nhận thừa kế;
b) Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 37 của Luật nàyvà phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho;
c) Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện theo ủy quyền bằng văn bản nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại tổ chức đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính.
4. Trường hợp trong số những người nhận thừa kế có người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam còn những người khác thuộc diện được nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai mà chưa phân chia thừa kế quyền sử dụng đất cho từng người nhận thừa kế thì những người nhận thừa kế hoặc người đại diện theo ủy quyền bằng văn bản nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại tổ chức đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính.
Sau khi giải quyết xong việc phân chia thừa kế thì cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì phần thừa kế được giải quyết theo quy định tại khoản 3 Điều này”
Tại Khoản 3 và Khoản 4 Điều 44, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nếu không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngay cả khi họ được nhận thừa kế quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, pháp luật vẫn cho phép họ được chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất đã thừa kế đó, với điều kiện: bên nhận chuyển nhượng hoặc bên được tặng cho phải là người thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Như vậy, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc diện sở hữu nhà ở thì chỉ có thể thực hiện quyền chuyển nhượng (tặng cho) phần đất mình được thừa kế, chứ không thể nhận chuyển nhượng từ người khác theo hợp đồng mua bán hoặc tặng cho thông thường.
Ngoài ra, khoản 4 Điều 44 cũng đề cập đến tình huống có nhiều người cùng nhận thừa kế, trong đó có người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc diện sở hữu nhà ở. Trong trường hợp này, họ vẫn có quyền cùng với các đồng thừa kế thực hiện thủ tục khai nhận, phân chia di sản, và phần đất thừa kế của họ sẽ tiếp tục được xử lý theo khoản 3 Điều 44, tức là không được cấp sổ đỏ nhưng được quyền chuyển nhượng hoặc tặng cho phần đất đó. Họ cũng được phép ủy quyền bằng văn bản cho người khác quản lý, sử dụng tạm thời, đồng thời phải thực hiện nghĩa vụ tài chính và các quy định pháp luật liên quan trong thời gian chưa chuyển nhượng.
Tóm lại, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì không được phép nhận chuyển nhượng đất thông qua mua bán hoặc tặng cho thông thường. Họ chỉ có thể nhận đất thông qua thừa kế, và sau đó được quyền chuyển nhượng hoặc tặng cho phần đất đó cho người đủ điều kiện sở hữu.
