1.Đất không chính chủ là gì?
Đất không chính chủ được hiểu đơn giản là tài sản không đứng tên người giao dịch, tức người bán không phải là người có tên trong giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc giấy tờ hợp pháp về tài sản đó.
Pháp luật quy định các trường hợp đủ điều kiện thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại khoản 1, Điều 45 Luật Đất đai 2024 như sau:
Điều 45. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
c) Quyền sử dụng đất bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp không luật thi hành án dân sự;
d) Trong thời hạn sử dụng đất;
đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Vì vậy, theo như quy định mới của Luật Đất đai thì người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình nếu có đủ các điều kiện trên, tức là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong đó, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải đứng tên mình hoặc phải được người khác ủy quyền thực hiện việc chuyển nhượng.
2.Những rủi ro khi mua đất không chính chủ:
* Không thể sang tên quyền sử dụng đất:
Hiện nay, Hợp đồng chuyển nhượng là giao dịch phải công chứng theo quy định tại khoản 3, Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định những giao dịch cần phải công chứng như sau:
Điều 27. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
Theo quy định trên, nếu người sử dụng đất không đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì không thể làm thủ tục sang tên.
* Dễ xảy ra tranh chấp:
Mua bán không chính chủ rất dễ xảy ra tranh chấp về quyền sử dụng đất, vì hiện nay “tấc đất là tấc vàng”. Khi mà bất động sản tăng hàng ngày thì tranh chấp cũng theo đó mà xảy ra không thể lường trước được hậu quả.
3.Giải pháp để tránh những rủi ro:
– Để tránh rủi ro khi mua đất đai thì nên tìm hiểu kỹ thông tin về thửa đất định mua như:
Thông tin Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như: Người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có phải là người đang sử dụng thửa đất không, số hiệu thửa đất, diện tích, địa chỉ;
Họ tên, năm sinh, chứng minh nhân dân, địa chỉ của người sử dụng đất;
Tình trạng pháp lý;
Lịch sử biến động: Đã chuyển nhượng bao nhiêu lần, chuyển nhượng cho những ai..
Quy hoạch sử dụng đất…
– Trường hợp muốn mua đất không chính chủ thì yêu cầu người đang sử dụng đất hiện tại làm thủ tục sang tên. Sau khi người đó sang tên thì mới thực hiện thủ tục chuyển nhượng.
Trên đây là những chia sẻ về quy định pháp luật liên quan đến vấn đề mua đất không chính chủ có rủi ro gì của chúng tôi, nếu các bạn có bất cứ thắc mắc nào về những vấn đề liên quan đến giao dịch hoặc các vấn đề khác có liên quan, xin vui lòng liên hệ với chúng tôi để được tư vấn cụ thể. Xin chân thành cảm ơn!
CÔNG TY TNHH HÃNG LUẬT ANH ĐÀO VÀ CỘNG SỰ
Hotline: 0932.049.492
Email: gvndtb1992@gmail.com
