Bạn đang sử dụng một mảnh đất ổn định nhiều năm nhưng lại không có sổ đỏ, và lo lắng không biết làm sao để chứng minh quyền sử dụng hợp pháp của mình? Đây là tình huống rất phổ biến, đặc biệt với đất thừa kế, đất mua bán giấy tay hay đất khai hoang cũ. Trong bài viết này, luật sư đất đai của Hãng luật Anh Đào và Cộng sự sẽ giúp bạn hiểu rõ cách chứng minh quyền sử dụng đất khi không có sổ đỏ, những giấy tờ nào có giá trị pháp lý và cách bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bạn trước cơ quan Nhà nước.
1. Cơ sở pháp lý để chứng minh quyền sử dụng đất
Căn cứ theo Điều 138 Luật Đất đai năm 2024, trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, không có giấy tờ về quyền sử dụng đất vẫn có thể được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định. Cụ thể, khoản 1 và khoản 2 Điều 138 quy định:
“…
1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 18 tháng 12 năm 1980, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:
a) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở theo quy định tại khoản 5 Điều 141 của Luật nàythì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Trường hợp diện tích đất đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở quy định tại điểm này thì diện tích đất ở được công nhận theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống đó; người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở tại điểm này;
b) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở quy định tại khoản 5 Điều 141 của Luật nàythì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất đó và không phải nộp tiền sử dụng đất;
c) Đối với thửa đất có sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã sử dụng; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài;
d) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại điểm a và điểm c khoản này thì được xác định theo hiện trạng sử dụng đất.
Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì được công nhận theo quy định tại điểm c khoản này.
Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp thì được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; nếu người sử dụng đất có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được công nhận vào mục đích đó và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
2. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:
a) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở quy định tại khoản 5 Điều 141 của Luật nàythì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Trường hợp diện tích đất đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở quy định tại điểm này thì diện tích đất ở được công nhận theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống đó; người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở tại điểm này;
b) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở quy định tại khoản 5 Điều 141 của Luật nàythì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất đó và không phải nộp tiền sử dụng đất;
c) Đối với thửa đất có sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều này;
d) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại điểm a và điểm c khoản này thì được xác định theo hiện trạng sử dụng đất.
Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì được công nhận theo quy định tại điểm c khoản này.
Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp thì được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; nếu người sử dụng đất có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được công nhận vào mục đích đó và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật
…”
Ngoài ra, Điều 137 Luật Đất đai năm 2024 cũng liệt kê các giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất như:
- Giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993;
- Giấy tờ mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền;
- Giấy tờ nộp tiền sử dụng đất, thuế nhà đất, hoặc giấy tờ liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất ổn định lâu dài.
Căn cứ pháp lý quan trọng để chứng minh quyền sử dụng đất khi chưa có sổ đỏ là Điều 137 và Điều 138 Luật Đất đai 2024, cùng với các hướng dẫn chi tiết tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Người dân có thể dựa vào các giấy tờ, chứng cứ chứng minh quá trình sử dụng đất ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch để được công nhận và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2. Các loại giấy tờ, chứng cứ hợp pháp để chứng minh quyền sử dụng đất
Trong trường hợp người dân chưa được cấp sổ đỏ, việc chứng minh quyền sử dụng đất có thể thực hiện thông qua các giấy tờ, chứng cứ hợp pháp thể hiện quá trình quản lý, sử dụng đất ổn định và liên tục theo quy định pháp luật. Các loại giấy tờ thường được công nhận bao gồm:
- Giấy tờ mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế đất có xác nhận của cơ quan nhà nước hoặc chính quyền địa phương trước thời điểm luật quy định.
- Biên lai, chứng từ nộp thuế sử dụng đất, thuế nhà đất, lệ phí trước bạ, hoặc các khoản nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất.
- Giấy tờ giao đất, cho thuê đất, giấy phép xây dựng, giấy xác nhận nguồn gốc đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ.
- Giấy tờ về việc kê khai đăng ký quyền sử dụng đất, tên người sử dụng trong sổ mục kê, sổ địa chính, hoặc hồ sơ quản lý đất đai tại địa phương.
- Văn bản xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về việc sử dụng đất ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch.
- Lời khai nhân chứng, biên bản họp gia đình, giấy tờ thừa kế, hoặc hợp đồng mua bán viết tay có căn cứ chứng minh việc sử dụng đất lâu dài.
Những giấy tờ, chứng cứ trên là cơ sở quan trọng để người sử dụng đất chứng minh quyền sử dụng hợp pháp khi chưa được cấp sổ đỏ, đồng thời là căn cứ để cơ quan có thẩm quyền xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định.
4. Lưu ý khi chứng minh quyền sử dụng đất khi không có sổ đỏ
Khi thực hiện các thủ tục chứng minh quyền sử dụng đất mà không có sổ đỏ, người dân cần đặc biệt lưu ý một số vấn đề sau để tránh rủi ro pháp lý và đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình
- Thứ nhất, cần xác minh rõ nguồn gốc và thời điểm bắt đầu sử dụng đất. Việc sử dụng đất ổn định, lâu dài, không tranh chấp là yếu tố quan trọng để được công nhận quyền sử dụng đất. Nếu có giấy tờ chứng minh thời điểm này, nên sao lưu và công chứng ngay để làm căn cứ pháp lý.
- Thứ hai, đảm bảo đất không thuộc diện quy hoạch hoặc tranh chấp. Trước khi nộp hồ sơ, người sử dụng đất nên liên hệ UBND cấp xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai để kiểm tra thông tin quy hoạch, tránh trường hợp bị từ chối cấp Giấy chứng nhận.
- Thứ ba, chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ, chứng cứ liên quan. Ngoài giấy tờ về quyền sử dụng đất, nên bổ sung thêm tài liệu chứng minh việc nộp thuế sử dụng đất, hóa đơn mua bán, giấy tờ kê khai hoặc xác nhận của chính quyền địa phương.
- Thứ tư, nên có sự tư vấn của luật sư đất đai. Việc chứng minh quyền sử dụng đất khi không có sổ đỏ thường phức tạp, liên quan đến nhiều quy định pháp luật và thủ tục hành chính. Luật sư đất đai sẽ giúp người dân đánh giá hồ sơ, xác định căn cứ pháp lý phù hợp, hướng dẫn cách thu thập chứng cứ và bảo vệ quyền lợi hợp pháp trước cơ quan nhà nước.
