Vấn đề thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất luôn là chủ đề được người dân quan tâm bởi nó liên quan trực tiếp đến tài sản giá trị lớn. Không phải lúc nào sổ đỏ cấp sai cũng bị thu hồi, pháp luật đã có quy định ngoại lệ để đảm bảo công bằng và an toàn pháp lý cho người nhận chuyển nhượng ngay tình. Trong bài viết này, đội ngũ luật sư đất đai thuộc Hãng luật Anh Đào và Cộng sự sẽ phân tích chi tiết trường hợp Nhà nước không được thu hồi Giấy chứng nhận, kèm theo ví dụ thực tiễn và giải pháp để bạn đọc có thể tự bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình.
1. Cơ sở pháp lý về việc thu hồi Giấy chứng nhận
Căn cứ Khoản 2 Điều 152 Luật Đất đai 2024, việc đính chính, thu hồi, hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được quy định như sau:
“…
2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:
a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp;
b) Cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp;
c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm cấp giấy chứng nhận;
đ) Giấy chứng nhận đã cấp bị Tòa án có thẩm quyền tuyên hủy;
e) Trường hợp đấu giá, giao quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu của Tòa án, cơ quan thi hành án mà người phải thi hành án không nộp Giấy chứng nhận đã cấp.
…”
Quy định này là cơ sở pháp lý quan trọng để xác định rõ trong những trường hợp nào cơ quan Nhà nước có quyền thu hồi Giấy chứng nhận. Đồng thời, đây cũng là căn cứ để người dân nắm rõ quyền và nghĩa vụ của mình khi xảy ra tranh chấp hoặc khi phát hiện sổ đỏ/sổ hồng được cấp không đúng quy định.
2. Trường hợp Nhà nước không được thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp sai
Theo khoản 4 Điều 152 Luật Đất đai 2024:
“…
Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại Điều 136 của Luật này không thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này nếu người được cấp Giấy chứng nhận đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Việc xử lý thiệt hại do việc cấp Giấy chứng nhận tại khoản này thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án. Người có hành vi vi phạm bị xử lý theo quy định tại Điều 239 và Điều 240 của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.
…”
Điều này có nghĩa là: nếu Giấy chứng nhận (sổ đỏ, sổ hồng) được cấp sai nhưng chủ sử dụng đất đã chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế hoặc thực hiện các giao dịch chuyển quyền hợp pháp cho người khác thì Nhà nước không được thu hồi Giấy chứng nhận đó. Đây là quy định nhằm bảo vệ quyền lợi của bên thứ ba ngay tình, tức là những người đã nhận chuyển nhượng hoặc quyền sử dụng đất hợp pháp mà không hề biết có sai phạm trong quá trình cấp sổ đỏ trước đó.
Ví dụ minh họa: Năm 2022, ông A được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất 500 m². Tuy nhiên, trong quá trình đo đạc và cấp sổ đỏ, cơ quan cấp sổ đã ghi nhầm diện tích thành 600 m², tức là cấp sai thêm 100 m² so với thực tế. Đến năm 2023, ông A làm thủ tục chuyển nhượng toàn bộ thửa đất 600 m² cho bà B. Hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hợp pháp và bà B đã đăng ký sang tên, nộp đầy đủ thuế và lệ phí trước bạ theo quy định. Sau đó, cơ quan quản lý đất đai phát hiện Giấy chứng nhận của ông A được cấp sai diện tích ngay từ đầu. Tuy nhiên, vì ông A đã chuyển nhượng hợp pháp cho bà B, nên theo Khoản 4 Điều 152 Luật Đất đai 2024, cơ quan Nhà nước không được thu hồi Giấy chứng nhận của bà B. Trong trường hợp này, việc xử lý sai sót thuộc về cơ quan cấp sổ đỏ và trách nhiệm cá nhân, tổ chức liên quan. Nếu phát sinh thiệt hại, việc bồi thường sẽ thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án, chứ không thể bắt bà B trả lại sổ đỏ đã được sang tên hợp pháp.
Trong trường hợp này, nếu việc cấp Giấy chứng nhận sai gây ra thiệt hại, việc xử lý trách nhiệm và bồi thường sẽ do Tòa án quyết định, đồng thời cá nhân hoặc tổ chức có hành vi vi phạm khi cấp sai sẽ bị xử lý theo Điều 239 và Điều 240 Luật Đất đai 2024.
3. Người dân cần làm gì khi phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp sai?
Khi phát hiện Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng) đã được cấp sai thông tin, người dân không nên giữ im lặng mà cần chủ động xử lý để tránh rủi ro pháp lý về sau. Theo điểm d khoản 3 Điều 152 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có quyền gửi kiến nghị bằng văn bản đến cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận (như Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã, cấp tỉnh tùy từng trường hợp).
Sau khi tiếp nhận kiến nghị, cơ quan có thẩm quyền phải tiến hành kiểm tra, xem xét và nếu xác định Giấy chứng nhận đã cấp sai quy định thì sẽ ra quyết định thu hồi, đính chính hoặc hủy bỏ để cấp lại sổ đỏ, sổ hồng đúng pháp luật. Trong trường hợp phức tạp hoặc có tranh chấp, người dân có thể yêu cầu Tòa án giải quyết để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình.
Bên cạnh đó, để tránh thiệt hại, người dân nên tìm đến luật sư đất đai hoặc các đơn vị tư vấn uy tín như Hãng luật Anh Đào và Cộng sự để được hướng dẫn thủ tục chi tiết, soạn thảo đơn kiến nghị đúng quy định và bảo vệ quyền lợi trong quá trình giải quyết.
