I. Cơ sở pháp lý
-Bộ luật Dân sự 2015
-Luật Đất đai 2024
-Nghị định 10/2023/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2023
-Luật Công chứng 2024
II. Khái quát về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, trong đó bên tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho bên được tặng mà không yêu cầu đền bù.
1.Quyền sử dụng đất có được coi là tài sản không?
Căn cứ theo Khoản 1 Điều 105 của Bộ luật dân sư năm 2015:
“Điều 105. Tài sản
1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.
2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.”
Thêm vào đó, tại Điều 115 của Bộ luật dân sự năm 2015:
“Điều 115. Quyền tài sản
Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác.”
Như vậy, quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản, và do đó là tài sản theo quy định của pháp luật.
III. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có bắt buộc công chứng không?
Theo quy định tại Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015:
“Điều 459. Tặng cho bất động sản
1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.
2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.”
Và theo Điểm a Khoản 3 Điều 27 Luật đất đai năm 2024:
“Điều 27. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
…
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;
…
d) Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.”
Như vậy, việc tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực và đăng ký theo quy định của pháp luật về đất đai. Do đó, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau phải được công chứng hoặc chứng thực.
Kết luận, bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã nơi có đất.
IV. Hậu quả pháp lý nếu không công chứng/chứng thực
Hợp đồng có thể bị vô hiệu do vi phạm điều kiện về hình thức (Theo Điều 117 và 129 Bộ luật Dân sự 2015). Bên nhận tặng cho không thể đăng ký biến động tại cơ quan quản lý đất đai ⇒ không được cấp sổ đỏ.
V. Tình huống thực tế minh họa
Ông Hoàng có một mảnh đất tại Quận Thủ Đức (đã có sổ đỏ), muốn tặng cho con trai là anh Nhân. Hai cha con làm giấy viết tay thỏa thuận tặng cho, có ký tên hai bên nhưng không công chứng hay chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền. Sau đó, anh Nhân nộp hồ sơ xin đăng ký sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai thì bị từ chối.
Phân tích:
Do hợp đồng tặng cho không được công chứng hoặc chứng thực ⇒ Không đáp ứng điều kiện về hình thức. Văn phòng đăng ký đất đai từ chối là đúng quy định pháp luật. Và anh Nhân cần làm lại hợp đồng tặng cho theo đúng quy định (có
công chứng hoặc chứng thực), sau đó mới được làm thủ tục sang tên.
VI. Kết luận
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực. Việc thực hiện đúng hình thức là điều kiện tiên quyết để hợp đồng có hiệu lực và được cơ quan nhà nước công nhận. Người dân cần lưu ý tránh những giao dịch bằng giấy tay, dễ phát sinh tranh chấp hoặc bị từ chối sang tên.
Trên đây là tư vấn của Hãng luật Anh Đào & Cộng sự. Với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm và tận tâm, Hãng luật Anh Đào & Cộng sự cam kết cung cấp giải pháp pháp lý toàn diện, hiệu quả, nhằm bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng.
Nếu khách hàng có nhu cầu tư vấn các vấn đề liên quan đến các vấn đề pháp lý khác, vui lòng liên hệ với chúng tôi qua:
Địa chỉ: Số 18B đường Nam Quốc Cang, phường Phạm Ngũ Lão, quận 1, thành phố Hồ Chí Minh.
Số điện thoại liên hệ: 0932.049.492
