Nhiều người mua căn hộ hiện nay lo lắng rằng khi hết thời hạn sử dụng nhà chung cư thì liệu có bị mất nhà hay không. Đây là thắc mắc phổ biến khi quy định pháp luật nêu rõ, nhà chung cư chỉ có thời hạn sử dụng nhất định theo hồ sơ thiết kế và kết luận kiểm định. Theo luật sư nhà đất, việc hiểu đúng quy định tại Luật Nhà ở là rất quan trọng để người dân bảo vệ quyền sở hữu và quyền lợi tái định cư của mình khi công trình hết hạn hoặc xuống cấp.
1. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được quy định như thế nào?
Theo Điều 58 Luật Nhà ở 2023,
“…
Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng.
…”
Bên cạnh đó, khoản 2 Điều 58 cũng quy định:
“…
Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
…”
Như vậy, có thể hiểu rằng thời hạn sử dụng nhà chung cư không được ấn định chung cho tất cả các công trình, mà phụ thuộc vào tuổi thọ thiết kế, chất lượng thi công và quá trình bảo trì thực tế. Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc có nguy cơ mất an toàn, UBND cấp tỉnh sẽ chỉ đạo kiểm định và công bố kết quả theo quy định pháp luật, nhằm đảm bảo an toàn cho cư dân.
2. Khi hết thời hạn sử dụng nhà chung cư thì xử lý ra sao?
Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế hoặc xuống cấp, có nguy cơ sập đổ, pháp luật quy định rõ quy trình kiểm định và xử lý để đảm bảo an toàn cho cư dân. Cụ thể, theo khoản 3 Điều 58 Luật Nhà ở 2023:
“…
Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế hoặc chưa hết thời hạn sử dụng nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư theo quy định tại Điều 61 của Luật này.
…”
Sau khi có kết luận kiểm định, nếu công trình vẫn còn an toàn, cư dân có thể tiếp tục sử dụng đến khi có dấu hiệu xuống cấp. Ngược lại, nếu công trình không còn bảo đảm an toàn, UBND cấp tỉnh sẽ công bố nhà chung cư hết thời hạn sử dụng và tổ chức di dời, phá dỡ, tái thiết hoặc bố trí tái định cư cho các hộ dân theo quy định.
Như vậy, việc hết thời hạn sử dụng nhà chung cư không đồng nghĩa với việc mất nhà ngay, mà là căn cứ pháp lý để cơ quan chức năng đánh giá, kiểm định và bảo đảm an toàn cho người dân.
3. Hết thời hạn sử dụng nhà chung cư thì người dân có bị mất nhà không?
Nhiều người lo ngại rằng khi hết thời hạn sử dụng nhà chung cư, họ sẽ bị mất quyền sở hữu căn hộ đã mua. Tuy nhiên, theo quy định của Luật Nhà ở 2023, người dân không bị mất nhà, mà chỉ chấm dứt quyền sử dụng đối với công trình đã xuống cấp để đảm bảo an toàn tính mạng và được bố trí chỗ ở mới hoặc nhận bồi thường tái định cư.
Cụ thể, sau khi kiểm định nhà chung cư nếu kết luận công trình hư hỏng, nguy hiểm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ công bố hết thời hạn sử dụng, đồng thời tổ chức phá dỡ và xây dựng lại nhà chung cư mới. Khi đó, chủ sở hữu được quyền tham gia tái thiết, được bố trí căn hộ mới tương ứng hoặc nhận bồi thường bằng tiền hoặc đất theo thỏa thuận và quy định của pháp luật.
Như vậy, hết thời hạn sử dụng nhà chung cư không làm mất quyền sở hữu của người dân, mà chỉ là thủ tục pháp lý để cải tạo, xây dựng lại công trình cũ, đảm bảo quyền lợi và an toàn của cư dân.
