1. Khái niệm và các loại giao dịch đất nông nghiệp
Theo quy định tại Điều 4 Nghị định 102/2024/ NĐ-CP, đất nông nghiệp là loại đất được Nhà nước xác định để sử dụng chủ yếu vào mục đích sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp và làm muối. Đây là nhóm đất rất quan trọng, gắn liền với hoạt động sinh kế của người dân và được quản lý chặt chẽ bởi các quy định pháp luật nhằm đảm bảo sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm và hiệu quả.
Về phân loại, đất nông nghiệp bao gồm nhiều nhóm nhỏ, cụ thể như sau:
Đất trồng cây hàng năm (khoản 1 Điều 4): là đất trồng lúa, ngô, khoai, rau màu… với chu kỳ sản xuất không quá 1 năm. Ví dụ, đất trồng lúa tại Đồng bằng sông Cửu Long được phân loại là đất trồng cây hàng năm.
Đất trồng cây lâu năm (khoản 2): là đất trồng các loại cây như cà phê, hồ tiêu, cao su… có thời gian sinh trưởng nhiều năm.
Đất lâm nghiệp (khoản 3): chia thành đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ và rừng sản xuất.
Đất nuôi trồng thủy sản (khoản 4): là đất sử dụng để xây dựng ao hồ nuôi cá, tôm…
Đất chăn nuôi tập trung (khoản 5): dành riêng để xây dựng các trang trại chăn nuôi công nghiệp.
Đất làm muối (khoản 6): thường gặp tại các tỉnh ven biển như Ninh Thuận, Bạc Liêu.
Đất nông nghiệp khác (khoản 7): như đất ươm giống, trồng hoa, xây dựng nhà kính, công trình phụ trợ phục vụ sản xuất nông nghiệp.
Người sử dụng đất nông nghiệp có thể thực hiện các giao dịch hợp pháp theo quy định bao gồm:
Chuyển nhượng (mua bán): Là hình thức phổ biến, thường áp dụng giữa hộ gia đình, cá nhân đủ điều kiện chuyển nhượng đất sản xuất. ông A bán 1 ha đất trồng cây lâu năm cho bà B tại địa phương.
Cho thuê: Người sử dụng đất có thể cho tổ chức, cá nhân khác thuê để sản xuất nông nghiệp trong thời gian nhất định.
Tặng cho: Chủ sử dụng đất có thể tặng cho người thân (cha mẹ, con cái…) mà không cần giao dịch bằng tiền.
Thừa kế: Khi người sử dụng đất qua đời, quyền sử dụng đất được chuyển cho người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Góp vốn: Chủ đất có thể dùng quyền sử dụng đất nông nghiệp để góp vốn thành lập hợp tác xã, doanh nghiệp. Ví dụ, một hộ dân góp 5 ha đất nuôi tôm vào liên doanh nuôi trồng thủy sản tại tỉnh Cà Mau.
Tuy nhiên, tất cả các giao dịch trên phải tuân thủ đúng hạn mức sử dụng đất, mục đích sử dụng, và được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai theo quy định. Việc vi phạm các điều kiện như chuyển nhượng vượt hạn mức, sử dụng sai mục đích sẽ bị xử lý hành chính hoặc thu hồi đất theo pháp luật.
2. Hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định hiện hành
Theo Điều 177 Luật Đất đai 2024, cá nhân được phép nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp (bao gồm nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất…) với một hạn mức nhất định, nhằm đảm bảo quản lý hiệu quả đất đai, hạn chế tình trạng đầu cơ hoặc tích tụ đất quá mức. Cụ thể, hạn mức nhận chuyển quyền này không vượt quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 176 của Luật này.
Ví dụ, tại khu vực Đồng bằng sông Cửu Long, nơi hạn mức giao đất trồng cây hàng năm là 3 ha, thì cá nhân chỉ được nhận chuyển quyền tối đa là 45 ha đất trồng cây hàng năm (3 ha × 15 lần). Trong khi đó, ở vùng trung du, miền núi, cá nhân có thể được nhận chuyển quyền tới 450 ha đất trồng cây lâu năm, do hạn mức giao đất ở khu vực này là 30 ha.
Bên cạnh đó, pháp luật còn yêu cầu việc xác định cụ thể hạn mức này phải căn cứ vào điều kiện đất đai thực tế, công nghệ sản xuất, quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế và mức độ đô thị hóa của từng địa phương. Điều này cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chủ động quy định hạn mức cụ thể phù hợp với từng vùng, vừa đảm bảo linh hoạt, vừa không vượt quá giới hạn pháp luật cho phép.
Ví dụ, ở một tỉnh miền núi như Lâm Đồng, do đặc thù đất đai rộng và phát triển nông nghiệp công nghệ cao, tỉnh có thể cho phép hạn mức nhận chuyển quyền đất trồng cây lâu năm đến 300 ha, trong khi các tỉnh đồng bằng như Bình Dương có thể áp dụng mức thấp hơn do áp lực đô thị hóa.
Như vậy, quy định này không chỉ góp phần tăng cường quản lý đất đai nông nghiệp, mà còn tạo điều kiện khuyến khích sản xuất lớn, áp dụng công nghệ hiện đại, phát triển nông nghiệp bền vững gắn với đặc thù từng vùng miền.
3. Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
Theo quy định tại Điều 45 và Điều 47 Luật Đất đai năm 2024, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp muốn thực hiện quyền chuyển đổi đất phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện về pháp lý và hành chính. Cụ thể, theo khoản 1 Điều 45, người sử dụng đất được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện: có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đất không có tranh chấp; không bị kê biên để thi hành án; còn trong thời hạn sử dụng đất và không thuộc trường hợp đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Riêng đối với hoạt động chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, Điều 47 quy định rõ: cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, thừa kế hoặc tặng cho hợp pháp thì chỉ được chuyển đổi trong phạm vi cùng một đơn vị hành chính cấp tỉnh cho cá nhân khác. Đặc biệt, người sử dụng đất khi thực hiện chuyển đổi trong trường hợp này sẽ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.
Ngoài ra, khoản 7 và khoản 8 Điều 45 cũng nêu rõ một số giới hạn quan trọng. Cụ thể, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp mà nhận chuyển nhượng đất trồng lúa vượt hạn mức theo quy định tại Điều 176 thì bắt buộc phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt. Bên cạnh đó, các tổ chức, cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng hoặc không thuộc diện được pháp luật cho phép thì không được nhận chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất trong các khu vực đặc biệt như rừng phòng hộ, rừng đặc dụng.
Tóm lại, việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp không chỉ đòi hỏi người sử dụng đất phải có đầy đủ giấy tờ hợp pháp mà còn phải tuân thủ phạm vi địa lý, mục đích sử dụng và các điều kiện đặc thù theo quy định pháp luật hiện hành.
