Hiện nay, với sự phát triển không ngừng của kinh tế thì nhu cầu mua nhà ở ngày càng cao, đặc biệt là với nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, đi kèm với những ưu đãi hấp dẫn mà các chủ đầu tư đưa ra thì người mua cũng cần tỉnh táo để rà soát những điều kiện khi thực hiện các giao dịch về nhà ở, tránh gặp phải các dự án “ma”. Bài viết dưới đây của Luật sư Tư vấn chuyên sâu nhà đất cung cấp một số thông tin được cập nhật mới nhất giúp người mua nhận diện đúng về bản chất nhà ở hình thành trong tương lai và những điều kiện pháp lý cần lưu ý trước khi ký hợp đồng mua bán.
1. Hiểu đúng về nhà ở hình thành trong tương lai
Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Như vậy, để được xem là nhà ở hình thành trong tương lai thì nhà ở đó đã được đầu tư xây dựng, tránh tình trạng các nhà đầu tư kêu gọi vốn khi chưa có bất cứ sự đầu tư xây dựng nào.
2. Điều kiện pháp lý để nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào giao dịch
Thứ nhất, nhà ở đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Dự án đó không chỉ là hình ảnh phối cảnh hay lời quảng cáo suông.
Thứ hai, để nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào giao dịch phải có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sau đây:
- Quyết định giao đất;
- Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Tùy vào mỗi dự án và tính chất pháp lý mà sẽ có một loại giấy tờ về quyền sử dụng đất phù hợp. Khi thực hiện giao dịch thì người mua cũng cần rà soát kĩ để đảm bảo quyền lợi lâu dài về sau đối với nhà và quyền sử dụng đất.
Thứ ba, ngoài các loại giấy tờ được quy định ở trên thì người mua cũng cần kiểm tra có đầy đủ các loại giấy tờ về xây dựng như:
- Giấy phép xây dựng (nếu thuộc trường hợp phải có);
- Thông báo khởi công, hồ sơ thiết kế xây dựng;
- Văn bản nghiệm thu phần móng (đối với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp);
- Giấy tờ nghiệm thu cơ sở hạ tầng.
Thứ tư, cần có văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận nhà ở đã đủ điều kiện để đưa vào giao dịch.
Thứ năm, nhà ở phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật và trong nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê mua.
Thứ sáu, chủ đầu tư đã thực hiện nghĩa vụ công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh. Đây là một quy định mới trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Theo đó, chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án, tại sàn giao dịch bất động sản.
Trên đây là những điều kiện ban đề để một dự án nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh. Tuy nhiên, tùy từng dự án cụ thể mà các thủ tục về pháp lý có thể khác nhau.
3. Vấn đề thanh toán nhà ở hình thành trong tương lai
Trên thực tế không thiếu những trường hợp người mua đã thực hiện đầy đủ những nghĩa vụ thanh toán nhưng chủ đầu tư hứa hẹn không giao nhà dẫn đến việc “tiền mất tật mang”. Vì vậy, đối với trường hợp cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai khi thanh toán cần lưu ý một số điểm mấu chốt như sau:
- Được thanh toán nhiều lần
- Lần đầu không vượt quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc.
- Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở.
- Nếu bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bánkhông được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua.
4. Luật sư tư vấn chuyên sâu về nhà đất
Thấu hiểu được nhu cầu pháp lý của khách hàng đối với các vấn đề phát sinh liên quan khi thực hiện các giao dịch về nhà đất nên chúng tôi luôn nỗ lực để hỗ trợ tối đa cho khách hàng trong các vấn đề về pháp lý.
- Luật sư điều hành và trực tiếp đề ra chiến lược cho mỗi vụ/ việc của khách hàng là luật sư Trần Trọng Hoà, Luật sư Hoà là một luật sư hàng đầu tại thành phố Hồ Chí Minh về lĩnh vực đất đai, nhà ở và đã thắng kiện với tỷ lệ tuyệt đối với các tranh chấp liên quan đến đất đai mà luật sư đảm nhận.
- Đội ngũ gồm 20 luật sư, chuyên viên pháp lý có trình độ chuyên môn cao, được đào tạo bài bản và có kinh nghiệm thực tế ít nhất 10 năm;
- Chúng tôi làm việc theo nhóm cho cùng một vụ/ việc để đảm bảo quyền lợi tốt nhất cho khách hàng;
- Mỗi vụ/ việc đều được chúng tôi tiếp nhận, xử lý theo qui trình tiêu chuẩn hết sức chặt chẽ tìm ra các gốc khuất pháp lý có lợi nhất cho khách hàng;
- Dịch vụ pháp lý của chúng tôi cung cấp dựa trên 5 tiêu chí: Đạo đức, Trí tuệ, Minh bạch, Thân Thiện, Linh hoạt;
- Luật sư làm việc với tất cả tâm huyết, luôn đặt chính mình vào hoàn cảnh của của khách hàng vì đó là chìa khóa để luật sư có một sự quyết tâm cao nhất và tìm đến một kết quả tốt nhất;
- Đảm bảo hoàn lại phí dịch vụ khi kết quả vụ án không có lợi cho khách hàng, thân chủ;
Liên hệ ngay với chúng tôi để được tư vấn:
📞 Hotline: 0932049492
📩 Email: gvndtb1992@gmail.com
🌐 Website: https://luatsu-saigon.com/
