Khai hoang đất nhiều năm, sử dụng ổn định nhưng vẫn bị từ chối cấp sổ đỏ vì “không có giấy tờ” là tình trạng không hiếm gặp hiện nay. Thực tế, đất khai hoang có trường hợp được cấp sổ đỏ, nhưng cũng có trường hợp bị xem là lấn chiếm đất công nếu không đáp ứng đúng điều kiện pháp luật. Vì vậy, việc nắm rõ quy định hoặc tham khảo ý kiến luật sư đất đai là yếu tố quan trọng để bảo vệ quyền lợi. Bài viết dưới đây sẽ phân tích ngắn gọn, dễ hiểu theo pháp luật đất đai hiện hành.
1. Đất khai hoang là gì?
Hiện nay, pháp luật không có một văn bản nào định nghĩa chính thức thuật ngữ “đất khai hoang” trong các văn bản pháp luật đất đai hiện hành. Tuy nhiên, trong thực tiễn pháp lý và hoạt động quản lý đất đai, khái niệm này vẫn được hiểu và áp dụng dựa trên các quy định liên quan.
Khái niệm phổ biến hiện nay:
- “Đất khai hoang” thường được hiểu là diện tích đất trước đó bị bỏ hoang, chưa có người sử dụng, do hộ gia đình hoặc cá nhân tự khai phá, cải tạo để đưa vào sử dụng ổn định phục vụ sản xuất nông nghiệp hoặc mục đích khác phù hợp quy hoạch sử dụng đất.
- Đây là loại đất chưa được Nhà nước giao, cho thuê hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng theo thủ tục luật định, nhưng đang được sử dụng thực tế lâu dài, liên tục và không có tranh chấp thực tế với người khác.
Cơ sở pháp lý liên quan:
- Quy định về phân loại đất trong Luật Đất đai 2024 tại khoản 1 Điều 9 cho thấy đất đai được chia thành các nhóm: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Do đó, đất khai hoang thường được đồng nhất với đất thuộc nhóm đất nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng trước khi khai hoang và được đưa vào sử dụng thực tế.
- Trước đây, khoản 1 Điều 2 Thông tư 52/2014/TT-BNNPTNT từng định nghĩa đất khai hoang là “đất đang để hoang hoá, đất khác đã được quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp và được cấp có thẩm quyền phê duyệt” – tuy nhiên văn bản này đã hết hiệu lực từ năm 2017 nên không còn là cơ sở pháp lý hiện hành.
- Luật Đất đai hiện hành không định nghĩa rõ cụ thể “đất khai hoang” nhưng khái niệm này được hiểu trong mối liên hệ với việc sử dụng đất thực tế và quy định về công nhận quyền sử dụng đất chứ không phải là một loại đất riêng biệt được pháp luật tách riêng thành nhóm đất mới.
Tóm lại: Đất khai hoang không phải là một thuật ngữ pháp lý được định nghĩa chính thức trong Luật Đất đai 2024.Nhưng trong thực tế quản lý, đất khai hoang được hiểu là đất bị bỏ hoang, được người dân cải tạo đưa vào sử dụng ổn định, phù hợp quy hoạch và không có tranh chấp – đây là căn cứ để áp dụng các quy định về công nhận quyền sử dụng đất và cấp sổ đỏ theo pháp luật đất đai.
2. Đất khai hoang có được cấp sổ đỏ không?
Đất khai hoang có thể được cấp sổ đỏ, nhưng không phải cứ khai hoang là đương nhiên được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Việc có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không phải căn cứ vào thời điểm bắt đầu sử dụng đất, tính ổn định trong quá trình sử dụng, việc có hay không tranh chấp và có vi phạm pháp luật đất đai hay không, theo quy định của Luật Đất đai 2024.
Theo Điều 138 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, trong đó có đất khai hoang, vẫn được Nhà nước xem xét cấp sổ đỏ nếu việc sử dụng đất là ổn định, liên tục, không tranh chấp và không thuộc trường hợp giao đất trái thẩm quyền. Như vậy, pháp luật không cấm cấp sổ đỏ cho đất khai hoang, mà chỉ đặt ra các điều kiện cụ thể để xem xét công nhận.
Đối với đất khai hoang được sử dụng trước ngày 18/12/1980, nếu người sử dụng đất chứng minh được việc sử dụng ổn định và được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp thì được cấp sổ đỏ. Trường hợp là đất ở, diện tích trong hạn mức giao đất ở sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất, còn phần vượt hạn mức (nếu có) thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Trường hợp đất khai hoang được sử dụng từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993, pháp luật vẫn cho phép xem xét cấp sổ đỏ nếu đáp ứng các điều kiện về sử dụng ổn định, không tranh chấp và phù hợp quy hoạch. Việc công nhận quyền sử dụng đất trong giai đoạn này về cơ bản được áp dụng tương tự như đối với đất sử dụng trước năm 1980.
Đối với đất khai hoang được sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014, người sử dụng đất vẫn có thể được cấp sổ đỏ, nhưng thường phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, đặc biệt đối với đất ở vượt hạn mức giao đất ở theo quy định của địa phương. Điều kiện quan trọng nhất vẫn là đất được sử dụng ổn định, không có tranh chấp và được UBND cấp xã xác nhận.
Ngược lại, theo Điều 139 Luật Đất đai 2024, nếu đất khai hoang thực chất là đất lấn chiếm, sử dụng trái phép, đặc biệt là các hành vi vi phạm phát sinh sau ngày 01/7/2014, thì không được cấp sổ đỏ và có thể bị Nhà nước thu hồi. Các trường hợp lấn chiếm đất hành lang an toàn công trình công cộng, đất giao thông, đất công cộng hoặc đất thuộc quy hoạch rừng phòng hộ, rừng đặc dụng cũng không được công nhận quyền sử dụng đất.
Đối với đất nông nghiệp khai hoang, nếu việc khai hoang diễn ra hợp pháp, sử dụng ổn định, không tranh chấp và diện tích không vượt hạn mức giao đất nông nghiệp do UBND cấp tỉnh quy định thì người sử dụng đất có thể được cấp sổ đỏ. Trường hợp vượt hạn mức, phần diện tích vượt quá thường phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước theo quy định.
Tóm lại, đất khai hoang không bị loại trừ khỏi khả năng được cấp sổ đỏ, nhưng chỉ được công nhận khi đáp ứng đầy đủ điều kiện về thời điểm sử dụng, tính ổn định, không tranh chấp, không vi phạm pháp luật đất đai và phù hợp với quy hoạch. Đây là điểm người dân cần đặc biệt lưu ý khi làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất khai hoang.
3. Những rủi ro pháp lý thường gặp khi xin sổ đỏ đất khai hoang
Rủi ro phổ biến nhất khi xin sổ đỏ cho đất khai hoang là không chứng minh được quá trình và thời điểm sử dụng đất. Phần lớn đất khai hoang được sử dụng theo tập quán, không có giấy tờ, không có xác nhận rõ ràng của chính quyền địa phương qua các thời kỳ. Khi không xác định được đất được sử dụng ổn định từ thời điểm nào, đặc biệt là trước hay sau các mốc pháp lý quan trọng theo luật đất đai, hồ sơ xin cấp sổ đỏ rất dễ bị trả lại hoặc không được chấp nhận.
Một rủi ro lớn khác là đất khai hoang nhưng bị xem là đất lấn, chiếm. Trên thực tế, không phải cứ đất bỏ hoang, đất trống là người dân có quyền tự ý khai hoang sử dụng. Nếu phần đất đó thuộc đất công, đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, hành lang bảo vệ công trình công cộng hoặc đất đã có quy hoạch thì việc khai hoang vẫn bị coi là vi phạm pháp luật đất đai. Trong những trường hợp này, dù đã sử dụng đất nhiều năm, người sử dụng đất vẫn có thể không được cấp sổ đỏ và có nguy cơ bị thu hồi đất.
Bên cạnh đó, yếu tố quy hoạch sử dụng đất cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Có không ít trường hợp đất khai hoang được sử dụng ổn định, không tranh chấp, nhưng tại thời điểm xin cấp sổ đỏ lại nằm trong quy hoạch đất công cộng, giao thông hoặc quy hoạch khác đã được phê duyệt. Khi đó, cơ quan có thẩm quyền thường không cấp sổ đỏ hoặc chỉ cho phép sử dụng tạm thời, ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị và quyền sử dụng lâu dài của thửa đất.
Ngoài ra, nguy cơ phát sinh tranh chấp đất đai là vấn đề thường gặp đối với đất khai hoang. Do ranh giới đất không rõ ràng, không có hồ sơ đo đạc ban đầu nên rất dễ xảy ra tranh chấp với hộ liền kề hoặc bị khiếu nại về nguồn gốc đất. Chỉ cần có tranh chấp hoặc đơn khiếu nại đang được giải quyết thì hồ sơ xin cấp sổ đỏ sẽ bị tạm dừng cho đến khi có kết quả cuối cùng.
Cuối cùng, người sử dụng đất cũng cần lưu ý nghĩa vụ tài chính khi được xem xét cấp sổ đỏ. Tùy từng trường hợp cụ thể, đất khai hoang có thể phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc các khoản tài chính khác theo quy định. Nếu không tìm hiểu trước, người xin cấp sổ đỏ rất dễ bị động về chi phí và kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ. Trong thực tế, nhiều trường hợp phải nhờ đến luật sư nhà đất hỗ trợ rà soát hồ sơ và đánh giá rủi ro pháp lý trước khi nộp đơn để tránh mất thời gian và quyền lợi.
Liên hệ luật sư chuyên về đất đai tại TP.HCM
Nếu bạn đang cần luật sư đất đai, luật sư nhà đất giỏi, uy tín, hãy liên hệ ngay:
☎️ Hotline/Zalo: 0932 049 492
📧 Email: gvndtb1992@gmail.com
🏢 Địa chỉ: 18B Nam Quốc Cang, phường Bến Thành, TP. Hồ Chí Minh
