Đất đai là một loại tài sản đặc biệt, có ý nghĩa quan trọng đối với mỗi cá nhân, tổ chức và toàn xã hội. Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, vì vậy mọi hoạt động liên quan đến đất như sử dụng, chuyển nhượng, tách thửa hay thế chấp đều phải tuân thủ nghiêm ngặt theo quy định pháp luật. Trong thực tế, nhiều người có nhu cầu tách thửa đất đang thế chấp tại ngân hàng để phục vụ các mục đích khác nhau. Tuy nhiên, không phải ai cũng nắm rõ liệu điều này có được phép theo quy định hay không. Vậy đất đang thế chấp có được tách thửa không? Bài viết sau sẽ làm rõ vấn đề này dưới góc nhìn pháp lý hiện hành.
1/ Khái niệm thế chấp tài sản (Thế chấp đất)
Theo quy định tại Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015, “Thế chấp tài sản là việc một bên (gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, và không giao tài sản cho bên kia (bên nhận thế chấp).” Như vậy, thế chấp được hiểu là hành vi sử dụng tài sản hợp pháp của mình để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên nhận thế chấp, thường là nghĩa vụ trả nợ.
Ví dụ: Ông A cần vốn để kinh doanh, ông sử dụng quyền sử dụng đất của mình để thế chấp tại tổ chức B nhằm bảo đảm nghĩa vụ hoàn trả khoản vay. Trong trường hợp này, mảnh đất vẫn thuộc quyền quản lý và sử dụng của ông A, nhưng được dùng làm tài sản bảo đảm.
Bên cạnh đó, pháp luật cũng quy định rằng: “Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.” Điều này có nghĩa là, ngoài việc để bên thế chấp tự giữ tài sản, các bên còn có thể thỏa thuận giao tài sản cho một bên thứ ba giữ, miễn là sự thỏa thuận đó không vi phạm pháp luật và được sự đồng ý của cả hai bên.
2/ Quyền bên thế chấp ( người sử dụng đất)
Theo quy định tại Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp vẫn có một số quyền nhất định đối với tài sản đã thế chấp, trong đó có quyền khai thác, đầu tư, sử dụng, thậm chí là định đoạt tài sản nếu đáp ứng các điều kiện theo luật định.
Cụ thể, khoản 5 Điều 321 quy định rằng: “Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.” Đây là cơ sở pháp lý khẳng định rằng, bên thế chấp vẫn có thể thực hiện các hành vi định đoạt tài sản nếu có sự đồng ý của bên nhận thế chấp, và điều này cũng có thể áp dụng tương tự cho hành vi tách thửa đất.
Tuy Điều 321 không trực tiếp nhắc đến “tách thửa”, nhưng xét về bản chất pháp lý, hành vi tách thửa cũng là một hình thức thay đổi tình trạng pháp lý của tài sản (chuyển từ một thửa đất thành nhiều thửa), từ đó có thể dẫn đến các giao dịch khác như chuyển nhượng, thế chấp tiếp theo hoặc phân chia tài sản. Vì vậy, việc tách thửa có thể được xem là một quyền phát sinh từ quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất miễn là có sự chấp thuận bằng văn bản của bên nhận thế chấp, thường là ngân hàng.
Ngoài ra, khoản 1 Điều 321 cũng quy định: “Bên thế chấp có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp…”, cho thấy pháp luật không tước bỏ hoàn toàn quyền sử dụng của bên thế chấp đối với tài sản. Do đó, nếu việc tách thửa không làm ảnh hưởng đến nghĩa vụ đảm bảo nợ vay và được ngân hàng đồng ý, thì pháp luật không cấm thực hiện.
Tóm lại, mặc dù Điều 321 không nêu cụ thể về quyền “tách thửa”, nhưng căn cứ vào tinh thần của điều luật, có thể khẳng định rằng: Bên thế chấp hoàn toàn có thể tách thửa quyền sử dụng đất đang thế chấp, nếu được sự đồng ý của bên nhận thế chấp và tuân thủ các điều kiện pháp lý hiện hành.
3/Trình tự, thủ tục tách thửa đất theo quy định pháp luật hiện hành
Tách thửa đất là một trong những quyền quan trọng của người sử dụng đất, nhưng cần thực hiện theo trình tự và thủ tục chặt chẽ được quy định rõ tại Điều 7 Nghị định 101/2024/NĐ-CP ngày 29/07/2024:
Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ: Người sử dụng đất cần lập và nộp 01 bộ hồ sơ đến cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định. Theo khoản 1 Điều 7, hồ sơ bao gồm: (1) Đơn đề nghị tách thửa theo mẫu: “Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất theo Mẫu số 01/ĐK ban hành kèm theo Nghị định này.” (2) Bản vẽ tách thửa: “Bản vẽ tách thửa đất… do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện hoặc do đơn vị đo đạc có Giấy phép về hoạt động đo đạc… thực hiện.” (3) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: “Giấy chứng nhận đã cấp hoặc bản sao Giấy chứng nhận đã cấp kèm bản gốc để đối chiếu hoặc nộp bản sao có công chứng, chứng thực.” Các văn bản có liên quan (nếu có).
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả: Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan tiếp nhận sẽ “cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người nộp hồ sơ.”
Bước 3: Kiểm tra điều kiện và xử lý hồ sơ: Văn phòng đăng ký đất đai sẽ kiểm tra điều kiện tách thửa và xử lý hồ sơ như sau:
“Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện tách thửa… thì trong thời hạn 03 ngày làm việc… trả hồ sơ và thông báo rõ lý do.”
“Trường hợp Giấy chứng nhận không có sơ đồ thửa đất hoặc thiếu kích thước… thì cũng trả hồ sơ trong 03 ngày và hướng dẫn bổ sung.”
Nếu hồ sơ hợp lệ: “Trong thời gian 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ… xác nhận đủ điều kiện tách thửa… và hoàn thiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận.”
Bước 4: Đăng ký biến động và cấp sổ mới: “Thông tin chính thức của các thửa đất sau tách thửa… chỉ được xác lập và chỉnh lý vào bản đồ địa chính sau khi người sử dụng đất thực hiện đăng ký biến động và được cấp Giấy chứng nhận…”
Bước 5: Cấp Giấy chứng nhận mới: Trường hợp không thay đổi người sử dụng đất:
“…Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính… và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các thửa đất sau khi tách.”
Trường hợp có thay đổi người sử dụng đất: “…thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 37, Điều 43 của Nghị định này.”
