Cưỡng chế tháo dỡ nhà ở là biện pháp hành chính nghiêm khắc, tác động trực tiếp đến quyền sử dụng đất và tài sản của người dân. Trên thực tế, nhiều trường hợp bị cưỡng chế nhưng không rõ cơ quan nhà nước phải báo trước bao nhiêu ngày, trình tự thủ tục có đúng luật hay không. Với kinh nghiệm tư vấn và bảo vệ quyền lợi cho người dân trong các vụ việc đất đai, luật sư đất đai sẽ phân tích cụ thể quy định pháp luật về thời hạn thông báo, điều kiện và quyền khiếu nại khi bị cưỡng chế tháo dỡ nhà ở, giúp người dân chủ động bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
1. Cưỡng chế tháo dỡ nhà ở là gì?
Cưỡng chế tháo dỡ nhà ở là biện pháp hành chính do cơ quan nhà nước có thẩm quyền áp dụng, buộc chủ sở hữu, người đang quản lý, sử dụng nhà ở hoặc chủ đầu tư phải phá dỡ nhà ở trong trường hợp nhà ở thuộc diện phải phá dỡ theo quy định của pháp luật nhưng không tự nguyện chấp hành quyết định phá dỡ.
Theo Điều 136 Luật Nhà ở 2023, nhà ở phải phá dỡ trong các trường hợp như: nhà ở bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ; nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ; nhà ở phải giải tỏa để thu hồi đất; nhà xây dựng trong khu vực cấm xây dựng hoặc trên đất không phải là đất ở theo quy hoạch; và các trường hợp khác theo pháp luật về xây dựng.
Trường hợp các chủ thể liên quan không tự nguyện phá dỡ, thì căn cứ Điều 139 Luật Nhà ở 2023, Chủ tịch Ủy ban nhân dân có thẩm quyền sẽ ban hành quyết định cưỡng chế phá dỡ nhà ở và tổ chức thực hiện cưỡng chế theo trình tự, thủ tục luật định. Chi phí cưỡng chế phá dỡ do chủ sở hữu hoặc người vi phạm chi trả; nếu không chấp hành, cơ quan nhà nước có thể áp dụng biện pháp cưỡng chế tài sản để bảo đảm kinh phí.
Như vậy, cưỡng chế tháo dỡ nhà ở không phải là biện pháp áp dụng tùy tiện mà chỉ được thực hiện khi có đủ căn cứ pháp luật, có quyết định cưỡng chế hợp lệ và đúng thẩm quyền, nhằm bảo đảm trật tự xây dựng, quản lý đất đai và an toàn cho cộng đồng.
2. Cưỡng chế tháo dỡ nhà ở phải báo trước bao nhiêu ngày?
Theo quy định của pháp luật hiện hành, trước khi tổ chức cưỡng chế tháo dỡ nhà ở, cơ quan nhà nước có thẩm quyền bắt buộc phải gửi quyết định cưỡng chế cho cá nhân, tổ chức bị áp dụng biện pháp cưỡng chế và các bên liên quan, nhằm bảo đảm quyền được biết, quyền khiếu nại và chuẩn bị điều kiện chấp hành của người bị cưỡng chế.
Cụ thể, căn cứ Điều 70 Luật Xử lý vi phạm hành chính 2012, trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày ban hành, quyết định xử phạt vi phạm hành chính phải được gửi cho cá nhân, tổ chức vi phạm bằng các hình thức hợp pháp như giao trực tiếp, gửi bảo đảm qua bưu chính, phương thức điện tử hoặc niêm yết công khai theo quy định.
Trường hợp cá nhân, tổ chức không tự nguyện chấp hành quyết định xử phạt hoặc quyết định áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả (trong đó có biện pháp buộc tháo dỡ công trình, nhà ở vi phạm), thì theo Điều 86 Luật Xử lý vi phạm hành chính 2012 (đã được sửa đổi, bổ sung 2020), cơ quan có thẩm quyền được ban hành quyết định cưỡng chế thi hành.
Đồng thời, theo quy định tại Nghị định 296/2025/NĐ-CP về cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính, quyết định cưỡng chế phải được gửi đến người bị cưỡng chế trước khi tổ chức thi hành cưỡng chế, bảo đảm nguyên tắc công khai, minh bạch và đúng trình tự, thủ tục pháp luật.
Như vậy, pháp luật không quy định một con số “bao nhiêu ngày cố định” áp dụng chung cho mọi trường hợp cưỡng chế tháo dỡ nhà ở, mà yêu cầu bắt buộc là:
- Phải có quyết định cưỡng chế bằng văn bản;
- Quyết định cưỡng chế phải được gửi hợp lệ cho người bị cưỡng chế trước khi tổ chức cưỡng chế;
- Việc cưỡng chế chỉ được tiến hành sau khi đã hết thời hạn tự nguyện chấp hành và hoàn tất các thủ tục theo luật định.
Trên thực tế, nếu quyết định cưỡng chế không được gửi hợp lệ, hoặc tổ chức cưỡng chế khi người dân chưa được thông báo đầy đủ, thì việc cưỡng chế tháo dỡ nhà ở có thể bị xem là trái pháp luật và là căn cứ để khiếu nại, khởi kiện hành chính.
3. Quy trình cưỡng chế tháo dỡ nhà ở theo quy định
Quy trình cưỡng chế tháo dỡ nhà ở được thực hiện theo trình tự chặt chẽ, bảo đảm đúng thẩm quyền, đúng căn cứ pháp luật và quyền, lợi ích hợp pháp của người có nhà ở bị cưỡng chế. Về cơ bản, quy trình này gồm các bước sau:
Thứ nhất, xác định nhà ở thuộc trường hợp phải phá dỡ: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định nhà ở thuộc diện phải phá dỡ theo quy định tại Điều 136 Luật Nhà ở 2023, như: nhà ở hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ; nhà ở phải giải tỏa để thu hồi đất; nhà xây dựng trái phép, xây dựng trên đất không phải là đất ở hoặc trong khu vực cấm xây dựng theo quy hoạch đã được phê duyệt.
Thứ hai, ban hành quyết định yêu cầu tự nguyện phá dỡ: Trên cơ sở xác định vi phạm, cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định xử lý, yêu cầu chủ sở hữu hoặc người đang quản lý, sử dụng nhà ở tự nguyện phá dỡ trong thời hạn luật định. Quyết định này phải được gửi hợp lệ cho người có liên quan theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính.
Thứ ba, ban hành quyết định cưỡng chế phá dỡ nhà ở: Trường hợp hết thời hạn tự nguyện mà người vi phạm không chấp hành, căn cứ Điều 139 Luật Nhà ở 2023, Chủ tịch Ủy ban nhân dân có thẩm quyền ban hành quyết định cưỡng chế tháo dỡ nhà ở. Thẩm quyền được phân định theo loại nhà ở và tính chất vụ việc (UBND cấp huyện hoặc UBND cấp tỉnh).
Thứ tư, gửi quyết định cưỡng chế và thông báo thi hành: Quyết định cưỡng chế phải được gửi đến cá nhân, tổ chức bị cưỡng chế và các chủ thể có liên quan theo đúng hình thức, trình tự pháp luật quy định, bảo đảm người bị cưỡng chế có điều kiện biết, thực hiện quyền khiếu nại, khởi kiện theo quy định.
Thứ năm, tổ chức cưỡng chế tháo dỡ nhà ở: Cơ quan được giao trách nhiệm tổ chức cưỡng chế (thường là Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc cấp xã theo phân công) tiến hành cưỡng chế tháo dỡ theo quyết định đã ban hành, đồng thời bảo đảm an toàn, trật tự, vệ sinh môi trường và xử lý tài sản liên quan theo quy định của pháp luật.
Có thể thấy, cưỡng chế tháo dỡ nhà ở chỉ được thực hiện sau khi đã đầy đủ các bước pháp lý bắt buộc, nếu thiếu hoặc làm sai trình tự nêu trên thì việc cưỡng chế có nguy cơ bị xác định là trái pháp luật.
4. Cưỡng chế tháo dỡ nhà ở trái phép có được bồi thường không?
Việc cưỡng chế tháo dỡ nhà ở trái phép không đương nhiên được bồi thường, mà việc bồi thường (nếu có) chỉ được xem xét trong những trường hợp luật định cụ thể, tùy thuộc vào tính hợp pháp của nhà ở, công trình xây dựng và căn cứ thu hồi đất.
4.1. Trường hợp được bồi thường
Theo Điều 102 Luật Đất đai 2024, trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất được tạo lập hợp pháp, thì khi bị tháo dỡ hoặc phá dỡ, chủ sở hữu được bồi thường thiệt hại, cụ thể:
Nhà ở, công trình phục vụ đời sống của hộ gia đình, cá nhân phải tháo dỡ khi thu hồi đất thì được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương (khoản 1 Điều 102 Luật Đất đai);
Đối với nhà, công trình xây dựng khác:
- Nếu tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật, thì được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới (điểm a khoản 2 Điều 102 Luật Đất đai);
- Nếu không thuộc trường hợp trên, thì bồi thường thiệt hại theo thực tế, theo phương pháp xác định tại Điều 14 Nghị định 88/2024/NĐ-CP.
Như vậy, chỉ khi việc tháo dỡ gắn liền với thu hồi đất hợp pháp, và nhà, công trình không thuộc diện xây dựng trái phép, thì mới phát sinh quyền được bồi thường.
4.2. Trường hợp không được bồi thường
Ngược lại, theo Điều 139 Luật Nhà ở 2023, nhà ở xây dựng trái phép, bao gồm các trường hợp:
- Xây dựng không có giấy phép xây dựng (đối với trường hợp phải có giấy phép);
- Xây dựng sai quy hoạch, sai mục đích sử dụng đất;
- Xây dựng trên đất không đủ điều kiện xây dựng nhà ở,
thì khi bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cưỡng chế tháo dỡ, chủ sở hữu không được bồi thường về nhà ở, công trình xây dựng, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Việc không bồi thường trong trường hợp này xuất phát từ nguyên tắc: người vi phạm pháp luật về đất đai, nhà ở phải tự chịu hậu quả pháp lý do hành vi vi phạm của mình gây ra.
Từ các quy định nêu trên có thể khẳng định:
- Cưỡng chế tháo dỡ nhà ở trái phép về nguyên tắc là không được bồi thường;
- Việc bồi thường chỉ đặt ra khi nhà ở, công trình xây dựng hợp pháp và bị tháo dỡ do Nhà nước thu hồi đất theo đúng trình tự, thủ tục pháp luật;
- Trường hợp nhà ở xây dựng trái phép, vi phạm quy định của Luật Đất đai và Luật Nhà ở, thì chủ sở hữu không có quyền yêu cầu bồi thường khi bị cưỡng chế tháo dỡ.
5. Người dân có quyền khiếu nại, khởi kiện khi bị cưỡng chế tháo dỡ nhà ở không?
Có. Khi cho rằng việc cưỡng chế tháo dỡ nhà ở là trái pháp luật, không đúng thẩm quyền, sai trình tự thủ tục hoặc xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của mình, người dân có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện ra Tòa án theo quy định của Luật Khiếu nại và Luật Tố tụng hành chính. Trong thực tế, việc tham vấn luật sư nhà đất sẽ giúp người dân xác định đúng căn cứ pháp lý, thời hiệu khiếu nại – khởi kiện, cũng như xây dựng hồ sơ, chứng cứ để bảo vệ quyền lợi một cách hiệu quả và đúng luật.
6. Một số sai phạm thường gặp khi cưỡng chế tháo dỡ nhà ở
Hoạt động cưỡng chế tháo dỡ nhà ở không ít trường hợp phát sinh sai phạm, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của người dân. Một số sai phạm thường gặp gồm:
- Không ban hành hoặc không giao hợp lệ quyết định cưỡng chế, không bảo đảm thời hạn thông báo theo quy định pháp luật.
- Cưỡng chế khi chưa đủ điều kiện pháp lý, như chưa hết thời hạn tự nguyện chấp hành hoặc đang trong thời gian giải quyết khiếu nại, khởi kiện.
- Sai thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế hoặc tổ chức thực hiện cưỡng chế không đúng cơ quan có thẩm quyền.
- Không lập, không công bố hoặc không thực hiện đầy đủ phương án cưỡng chế, phương án bảo đảm an ninh, trật tự.
- Không kiểm kê, không lập biên bản tài sản trước khi tháo dỡ, gây thất thoát, hư hỏng tài sản của người dân.
- Không xem xét yếu tố bồi thường, hỗ trợ trong trường hợp pháp luật có quy định được bồi thường.
Khi gặp các sai phạm nêu trên, người dân nên sớm trao đổi với luật sư nhà đất để được tư vấn, đánh giá tính hợp pháp của quyết định cưỡng chế và lựa chọn phương án khiếu nại, khởi kiện phù hợp nhằm bảo vệ quyền lợi của mình.
