Nhiều người lầm tưởng rằng chỉ có nhà ở mới được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, trong khi thực tế, pháp luật đất đai hiện hành còn quy định cụ thể về việc cấp sổ đỏ cho công trình xây dựng không phải là nhà ở. Tuy nhiên, điều kiện và thủ tục không hề đơn giản, đòi hỏi phải căn cứ vào Luật Đất đai 2024 cùng các văn bản hướng dẫn liên quan. Với kinh nghiệm tư vấn và giải quyết hàng trăm hồ sơ, Luật sư nhà đất của Hãng luật Anh Đào và Cộng Sự sẽ giúp bạn hiểu rõ khi nào công trình được cấp sổ đỏ, cần chuẩn bị những giấy tờ gì và thủ tục ra sao để tránh rủi ro pháp lý.
1. Công trình xây dựng không phải là nhà ở có được cấp sổ đỏ không?
Theo Điều 149 Luật Đất đai 2024, công trình xây dựng không phải là nhà ở vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nếu đáp ứng điều kiện theo luật. Cụ thể, khoản 1 Điều 149 quy định:
“…
1. Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sở hữu công trình xây dựng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi có một trong các loại giấy tờ sau đây:
a) Giấy phép xây dựng công trình hoặc giấy phép xây dựng công trình có thời hạn đối với trường hợp phải xin cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
b) Giấy tờ về sở hữu công trình xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ, trừ trường hợp Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng;
c) Giấy tờ về mua bán hoặc tặng cho hoặc thừa kế công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;
d) Bản án hoặc quyết định của Tòa án hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật mà có xác định quyền sở hữu công trình xây dựng;
đ) Một trong những giấy tờ quy định tại các điểm a, b, c và d khoản này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác và đang không có tranh chấp.
…”
Như vậy, không chỉ nhà ở, mà những công trình như nhà xưởng, kho bãi, gara, trung tâm thương mại, công trình dịch vụ, công trình tôn giáo… đều có thể được cấp sổ đỏ nếu chủ sở hữu chứng minh được quyền sở hữu hợp pháp theo một trong các giấy tờ nêu trên.
2. Điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho công trình xây dựng không phải là nhà ở
Để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với công trình xây dựng không phải là nhà ở, chủ sở hữu cần đáp ứng các điều kiện theo Điều 149 Luật Đất đai 2024. Cụ thể:
- Có giấy tờ hợp pháp về công trình xây dựng như: giấy phép xây dựng, giấy tờ mua bán, tặng cho, thừa kế, hoặc bản án/quyết định của Tòa án xác định quyền sở hữu.
- Trường hợp công trình được xây dựng trước ngày 01/7/2004, nếu không có giấy tờ nhưng đang không có tranh chấp thì vẫn được xem xét cấp sổ đỏ.
- Trường hợp công trình thuộc diện không phải xin giấy phép xây dựng thì có thể được cấp Giấy chứng nhận; còn nếu thuộc diện phải xin phép nhưng chưa có giấy phép thì phải có văn bản xác nhận của cơ quan quản lý xây dựng cấp huyện về việc công trình đủ điều kiện tồn tại.
- Đối với tổ chức, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, phải có giấy tờ phù hợp với pháp luật xây dựng hoặc giao dịch hợp pháp (mua bán, tặng cho, thừa kế).
- Nếu chủ sở hữu công trình không đồng thời là người sử dụng đất, cần có hợp đồng thuê đất, hợp đồng góp vốn, hợp tác kinh doanh hoặc văn bản đồng ý của người sử dụng đất đã được công chứng/chứng thực.
Như vậy, điều kiện quan trọng nhất là phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu công trình và đảm bảo không có tranh chấp. Đây là cơ sở để cơ quan nhà nước xem xét cấp Giấy chứng nhận cho công trình xây dựng không phải là nhà ở.
3. Các trường hợp đặc biệt theo Luật đất đai 2024
Bên cạnh điều kiện chung, Điều 149 Luật Đất đai 2024 còn quy định một số trường hợp đặc biệt liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận cho công trình xây dựng không phải là nhà ở.
- Đối với tổ chức trong nước, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức tôn giáo, cơ quan ngoại giao, người Việt Nam định cư ở nước ngoài: nếu có giấy tờ hợp lệ theo pháp luật xây dựng hoặc giấy tờ giao dịch hợp pháp (mua bán, tặng cho, thừa kế…) thì vẫn được cấp Giấy chứng nhận (khoản 4 Điều 149).
- Trường hợp chủ sở hữu công trình không đồng thời là người sử dụng đất: phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu công trình và kèm theo hợp đồng thuê đất, hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc văn bản chấp thuận của chủ đất đã công chứng/chứng thực (khoản 5 Điều 149).
- Đối với dự án có nhiều hạng mục công trình: pháp luật cho phép cấp Giấy chứng nhận riêng cho từng hạng mục hoặc từng phần diện tích của hạng mục công trình đó (khoản 6 Điều 149).
Như vậy, không chỉ cá nhân, hộ gia đình mới được cấp sổ đỏ cho công trình xây dựng không phải nhà ở, mà các tổ chức, doanh nghiệp và trường hợp đặc thù khác cũng được công nhận nếu đáp ứng điều kiện theo luật.
4. Thủ tục xin cấp sổ đỏ cho công trình xây dựng không phải là nhà ở
Để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho công trình xây dựng không phải là nhà ở, cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức cần thực hiện thủ tục theo quy trình sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ gồm:
- Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận (theo mẫu).
- Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu công trình (giấy phép xây dựng, hợp đồng mua bán, tặng cho, thừa kế, quyết định/bản án của Tòa án…).
- Hợp đồng thuê đất hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất (nếu chủ công trình không đồng thời là chủ đất).
- Bản vẽ sơ đồ công trình, trích lục thửa đất kèm theo.
Bước 2: Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã nơi có công trình xây dựng.
Bước 3: Thẩm định và xử lý hồ sơ. Cơ quan có thẩm quyền sẽ kiểm tra giấy tờ, xác minh hiện trạng và đối chiếu với quy định pháp luật. Nếu đủ điều kiện, hồ sơ sẽ được phê duyệt.
Bước 4: Nhận Giấy chứng nhận. Người nộp hồ sơ đến cơ quan tiếp nhận để lấy kết quả theo giấy hẹn.
Thời gian giải quyết thường từ 15 – 30 ngày làm việc, tùy từng địa phương. Ngoài ra, người nộp hồ sơ cần nộp lệ phí cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh.
5. Những lưu ý quan trọng khi xin cấp sổ đỏ cho công trình xây dựng không phải là nhà ở
Khi thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận cho công trình xây dựng không phải là nhà ở, người dân và doanh nghiệp cần đặc biệt lưu ý một số vấn đề sau:
- Giấy tờ pháp lý phải rõ ràng, đầy đủ và hợp lệ (giấy phép xây dựng, hợp đồng mua bán, tặng cho, thừa kế hoặc bản án/quyết định của Tòa án).
- Tránh trường hợp công trình có tranh chấp, vì đây là căn cứ để cơ quan nhà nước từ chối cấp sổ đỏ.
- Nếu công trình nằm trên đất đi thuê hoặc đất của người khác, phải có văn bản đồng ý của chủ đất được công chứng hoặc chứng thực.
- Với công trình xây dựng không phép, cần có xác nhận của cơ quan quản lý xây dựng cấp huyện về việc công trình đủ điều kiện tồn tại.
- Nên tham khảo ý kiến của luật sư đất đai giỏi để được tư vấn chi tiết về hồ sơ, thủ tục cũng như giải pháp xử lý khi hồ sơ bị vướng mắc hoặc có nguy cơ bị từ chối.
Việc nắm chắc các lưu ý này sẽ giúp quá trình xin cấp sổ đỏ cho công trình không phải là nhà ở diễn ra nhanh chóng, hợp pháp và hạn chế tối đa rủi ro.
