Bạn có đang băn khoăn liệu có được xây nhà trên đất trồng cây lâu năm không? Thực tế, không ít hộ gia đình đã lỡ xây dựng nhà ở trên loại đất này và sau đó đối mặt với nguy cơ bị xử phạt, thậm chí buộc tháo dỡ toàn bộ công trình. Vậy pháp luật quy định thế nào, và làm sao để biến ước mơ an cư của bạn thành hiện thực mà không vi phạm? Đội ngũ luật sư đất đai giàu kinh nghiệm tại Hãng luật Anh Đào và Cộng sự sẽ cùng bạn phân tích chi tiết, giúp tháo gỡ mọi khúc mắc về thủ tục pháp lý, rủi ro tiềm ẩn và giải pháp tối ưu khi muốn xây nhà trên đất trồng cây lâu năm.
1. Quy định pháp luật về đất trồng cây lâu năm
Theo Khoản 2 Điều 4 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết loại đất trong nhóm đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm được hiểu là
“…
Đất trồng cây lâu năm là đất sử dụng vào mục đích trồng các loại cây được gieo trồng một lần, sinh trưởng trong nhiều năm và cho thu hoạch một hoặc nhiều lần
…”
Đây là một trong các loại đất nông nghiệp bên cạnh đất trồng cây hằng năm, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất chăn nuôi tập trung, đất làm muối và đất nông nghiệp khác.
Như vậy, pháp luật xác định rõ: đất trồng cây lâu năm chỉ được sử dụng để canh tác những loại cây có chu kỳ sinh trưởng dài, gắn liền với nhiều mùa vụ (như cà phê, cao su, tiêu, điều, xoài, bưởi…). Người sử dụng đất phải tuân thủ nguyên tắc sử dụng đúng mục đích, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; nếu tự ý xây dựng công trình nhà ở trên loại đất này thì bị coi là sử dụng đất sai mục đích và có thể bị xử lý vi phạm hành chính.
2. Có được xây nhà trên đất trồng cây lâu năm không?
Theo quy định tại Điều 5 Luật Đất đai 2024, nguyên tắc sử dụng đất phải đúng mục đích sử dụng được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với đất trồng cây lâu năm, mục đích chính là để canh tác nông nghiệp, không phải để xây dựng nhà ở. Vì vậy, người dân không được tự ý xây nhà trên đất trồng cây lâu năm, nếu chưa làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
Đồng thời, Điều 121 Luật Đất đai 2024 quy định rõ: trường hợp muốn chuyển từ đất nông nghiệp (bao gồm đất trồng cây lâu năm) sang đất phi nông nghiệp (trong đó có đất ở) thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. Chỉ sau khi hoàn tất thủ tục chuyển đổi sang đất ở, người sử dụng đất mới có quyền xây dựng nhà hợp pháp.
Như vậy, câu trả lời là: Không được xây nhà trên đất trồng cây lâu năm nếu chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở. Nếu tự ý xây dựng, hành vi này sẽ bị coi là sử dụng đất sai mục đích và có thể bị xử phạt, buộc tháo dỡ công trình theo quy định pháp luật.
3. Giải pháp để xây nhà hợp pháp trên đất trồng cây lâu năm
Đất trồng cây lâu năm được xếp vào nhóm đất nông nghiệp, vì vậy người dân không thể tự ý xây nhà ở trên loại đất này. Muốn xây dựng hợp pháp, cần phải làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở và được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.
Để thực hiện, hộ gia đình hoặc cá nhân cần lưu ý các bước sau:
- Kiểm tra quy hoạch: xác định thửa đất có thuộc khu vực được quy hoạch làm đất ở hay không.
- Xin phép chuyển mục đích: chuẩn bị và nộp hồ sơ tại UBND cấp huyện nơi có đất.
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính: nộp khoản tiền sử dụng đất theo quy định khi được phê duyệt chuyển mục đích.
- Đăng ký biến động đất đai: cập nhật lại thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Chỉ sau khi hoàn tất đầy đủ các thủ tục trên, người dân mới được phép xây dựng nhà ở hợp pháp trên đất trồng cây lâu năm, đồng thời tránh nguy cơ bị xử phạt vì xây dựng trái phép.
4. Mức phạt khi xây nhà trái phép trên đất trồng cây lâu năm
Theo Điều 10 Nghị định 123/2024/NĐ-CP (về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai), mức phạt đối với hành vi xây nhà trái phép trên đất trồng cây lâu năm (chưa được phép chuyển mục đích) được quy định như sau:
| Diện tích đất vi phạm | Mức phạt tại xã | Mức phạt tại phường/thị trấn |
| Dưới 0,01 ha | 10 – 20 triệu đồng | 20 – 40 triệu đồng |
| Từ 0,01 ha đến < 0,03 ha | 20 – 30 triệu đồng | 40 – 60 triệu đồng |
| Từ 0,03 ha đến < 0,05 ha | 30 – 50 triệu đồng | 60 – 100 triệu đồng |
| Từ 0,05 ha đến < 0,1 ha | 50 – 100 triệu đồng | 100 – 200 triệu đồng |
| Từ 0,1 ha trở lên | 100 – 150 triệu đồng | 200 – 300 triệu đồng |
Biện pháp khắc phục hậu quả: Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất (trừ trường hợp pháp luật cho phép giữ nguyên). Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp do hành vi vi phạm mà có.
Việc xây nhà trên đất trồng cây lâu năm tưởng chừng đơn giản nhưng lại tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nếu người dân không nắm rõ quy định. Để đảm bảo quyền lợi và tránh vi phạm, bạn nên tìm hiểu kỹ về quy hoạch, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và các nghĩa vụ tài chính liên quan. Trong trường hợp gặp khó khăn hoặc cần tư vấn chi tiết, sự đồng hành của luật sư đất đai sẽ giúp bạn đưa ra quyết định đúng đắn, tiết kiệm thời gian và hạn chế tối đa tranh chấp sau này.
