Chuyển mục đích sử dụng đất là gì?
Theo Khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2024, “Chuyển mục đích sử dụng đất là việc người sử dụng đất được thay đổi từ mục đích sử dụng đất này sang mục đích sử dụng đất khác theo quy định của Luật này.” Hiểu một cách đơn giản, chuyển mục đích sử dụng đất là khi người sử dụng thay đổi loại hình sử dụng đất theo quy định pháp luật.
Ví dụ, ông A đang sử dụng đất để trồng lúa, nay ông không trồng lúa nữa mà chuyển sang trồng dưa hấu, xoài hoặc mít. Trong trường hợp này, ông A đã thay đổi mục đích sử dụng đất từ trồng lúa sang trồng cây hàng năm hoặc cây lâu năm khác, tức là chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép
Theo quy định tại khoản 3 Điều 121 Luật Đất đai 2024, “việc chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này thì không phải xin phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”. Điều này cho thấy pháp luật đất đai hiện hành đã có sự điều chỉnh theo hướng linh hoạt và thông thoáng hơn, tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất khi có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng trong một số trường hợp nhất định. Cụ thể, nếu việc chuyển mục đích sử dụng đất không nằm trong các trường hợp liệt kê tại khoản 1 Điều 121 thì người dân không cần phải xin phép, mà chỉ cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai.
Không chỉ dừng lại ở việc giảm bớt thủ tục hành chính, Luật còn thể hiện tính nhân văn và thực tế khi bổ sung quy định: “Trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài phù hợp quy định của pháp luật đã chuyển sang sử dụng vào mục đích khác mà nay có nhu cầu chuyển lại thành đất ở và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì không phải nộp tiền sử dụng đất”. Điều này đồng nghĩa với việc, nếu người sử dụng đất có mảnh đất vốn có nguồn gốc là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp ổn định lâu dài, từng chuyển sang mục đích khác (ví dụ: sản xuất, kinh doanh) và nay muốn chuyển lại thành đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất, miễn là phù hợp quy hoạch.
Như vậy, quy định tại khoản 3 Điều 121 không chỉ giảm bớt rào cản thủ tục đối với người dân, mà còn gỡ bỏ một phần gánh nặng tài chính trong những trường hợp chuyển đổi hợp lý và có căn cứ pháp lý rõ ràng, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất và phù hợp với thực tiễn cuộc sống.
Điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng
Việc chuyển mục đích sử dụng đất, đặc biệt đối với các loại đất có ý nghĩa quan trọng như đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, rừng sản xuất, không thể thực hiện một cách tùy tiện mà phải tuân thủ nghiêm ngặt theo các điều kiện luật định. Cụ thể, theo quy định tại khoản 1 Điều 122 Luật Đất đai 2024, “Cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang mục đích khác sau khi có Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh…”. Điều kiện này thể hiện sự kiểm soát chặt chẽ nhằm bảo vệ quỹ đất nông nghiệp, đất rừng những loại đất có vai trò thiết yếu trong đảm bảo an ninh lương thực, môi trường và phòng chống thiên tai.
Ngoài ra, trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, người sử dụng đất phải đáp ứng đồng thời nhiều điều kiện. Theo khoản 2 Điều 122, nhà đầu tư phải “ký quỹ hoặc các hình thức bảo đảm khác theo quy định của pháp luật về đầu tư”, chứng minh “có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án”, và “không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai hoặc nếu có thì đã chấp hành xong quyết định, bản án đã có hiệu lực pháp luật”. Điều này cho thấy Luật không chỉ xem xét bản chất của dự án, mà còn đánh giá tư cách, năng lực và lịch sử pháp lý của chủ đầu tư trước khi cho phép chuyển mục đích.
Riêng đối với các dự án xây dựng nhà ở thương mại, luật tiếp tục siết chặt điều kiện. Theo khoản 3 Điều 122, việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất chỉ được thực hiện nếu người xin chuyển mục đích “có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác”, đồng thời dự án phải “phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương”. Đặc biệt, dự án phải “có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đầu tư”.
Từ những quy định trên, có thể thấy rằng việc chuyển mục đích sử dụng đất không đơn thuần là quyền của người sử dụng đất, mà là một hoạt động chịu sự kiểm soát chặt chẽ của pháp luật nhằm đảm bảo sự cân đối trong phát triển kinh tế – xã hội, bảo vệ môi trường và sử dụng đất đai một cách bền vững.
