Nhiều người sau khi mua đất mới “tá hỏa” phát hiện đất dính quy hoạch treo. Lúc này, không ít người lo lắng liệu đất có bị thu hồi, có xây nhà được hay không, thậm chí sợ mất trắng tài sản. Vậy mua đất dính quy hoạch treo phải làm sao và người mua có quyền gì theo quy định pháp luật? Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ và biết cách xử lý đúng.
1. Đất dính quy hoạch treo là gì?
Hiện nay, pháp luật đất đai không quy định trực tiếp thuật ngữ “đất dính quy hoạch treo”, tuy nhiên trên thực tế thuật ngữ này được sử dụng phổ biến để chỉ trường hợp thửa đất đã được đưa vào quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất nhưng trong thời gian dài vẫn chưa được triển khai thực hiện trên thực tế.
Theo quy định tại Điều 60 Luật Đất đai 2024, việc lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất phải bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ, phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế – xã hội và được lập ở các cấp quốc gia, cấp tỉnh và cấp huyện. Quy hoạch sử dụng đất phải xác định nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực và được cơ quan có thẩm quyền quyết định, phê duyệt để làm căn cứ quản lý và sử dụng đất.
Trong quá trình thực hiện, nếu quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất không còn phù hợp với tình hình phát triển kinh tế – xã hội, cơ quan có thẩm quyền phải tổ chức rà soát và điều chỉnh theo quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 2024. Theo đó, quy hoạch sử dụng đất phải được rà soát định kỳ 05 năm để xem xét điều chỉnh cho phù hợp với thực tế.
Tuy nhiên, trên thực tế có nhiều trường hợp đất đã được xác định trong quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất nhưng dự án, công trình liên quan chậm triển khai trong thời gian dài, khiến người sử dụng đất bị hạn chế một số quyền như xây dựng, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc đầu tư khai thác. Tình trạng này thường được gọi là “đất dính quy hoạch treo”.
Có thể hiểu một cách đơn giản, đất dính quy hoạch treo là đất đã được đưa vào quy hoạch sử dụng đất nhưng việc thực hiện quy hoạch bị kéo dài hoặc chưa được triển khai, dẫn đến việc quyền sử dụng đất của người dân bị ảnh hưởng trong thời gian dài.
2. Mua đất dính quy hoạch treo có bị thu hồi đất không?
Việc mua đất dính quy hoạch treo không đồng nghĩa với việc chắc chắn sẽ bị Nhà nước thu hồi đất. Việc thu hồi đất chỉ được thực hiện khi thửa đất đó được đưa vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện để thực hiện các dự án, công trình theo quy định của pháp luật.
Theo Điều 67 Luật Đất đai 2024, kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện phải xác định diện tích các loại đất cần thu hồi, danh mục các công trình, dự án dự kiến thực hiện trong năm và diện tích đất cần chuyển mục đích sử dụng. Đây là căn cứ quan trọng để cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức thu hồi đất nhằm thực hiện các dự án phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh.
Cụ thể, khoản 3 Điều 67 Luật Đất đai 2024 quy định kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện phải bao gồm danh mục các công trình, dự án dự kiến thực hiện trong năm, các dự án thu hồi đất, dự án tái định cư và diện tích đất cần chuyển mục đích sử dụng. Điều này có nghĩa là chỉ khi thửa đất được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm và nằm trong danh mục các dự án cần thu hồi đất thì Nhà nước mới có cơ sở pháp lý để tiến hành thu hồi đất.
Ngược lại, trong trường hợp đất chỉ nằm trong quy hoạch sử dụng đất nhưng chưa được đưa vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện, thì người sử dụng đất vẫn được tiếp tục sử dụng đất và thực hiện các quyền của mình theo quy định của pháp luật.
Như vậy, có thể thấy rằng đất dính quy hoạch treo không phải lúc nào cũng bị thu hồi. Việc thu hồi đất chỉ xảy ra khi quy hoạch đã được cụ thể hóa trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện và có dự án cần thu hồi đất theo quy định tại Điều 67 Luật Đất đai 2024.
3. Mua đất dính quy hoạch treo có xây nhà được không?
Việc mua đất dính quy hoạch treo vẫn có thể xây nhà trong một số trường hợp, tuy nhiên quyền xây dựng phụ thuộc vào việc thửa đất đó đã được đưa vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện hay chưa.
Theo khoản 4 Điều 76 Luật Đất đai 2024, trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố công khai nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện, thì người sử dụng đất vẫn được tiếp tục sử dụng đất và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Điều này có nghĩa là người sử dụng đất vẫn có thể xây dựng nhà ở hoặc công trình trên đất, miễn là đáp ứng điều kiện và thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Tuy nhiên, theo khoản 6 Điều 76 Luật Đất đai 2024, đối với diện tích đất đã được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện để thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng đất, thì người sử dụng đất không được xây dựng mới nhà ở, công trình hoặc trồng mới cây lâu năm. Trong trường hợp này, người sử dụng đất chỉ được cải tạo, sửa chữa công trình hiện có hoặc xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định của pháp luật.
Ngoài ra, khoản 7 Điều 76 Luật Đất đai 2024 cũng quy định rằng nếu diện tích đất đã được đưa vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện để thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng, nhưng sau 02 năm liên tục vẫn chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng, thì cơ quan có thẩm quyền phải xem xét điều chỉnh hoặc hủy bỏ kế hoạch thu hồi đất. Nếu không thực hiện việc điều chỉnh hoặc không công bố công khai việc hủy bỏ, thì người sử dụng đất sẽ không bị hạn chế các quyền sử dụng đất, bao gồm quyền xây dựng.
Như vậy, có thể thấy rằng đất dính quy hoạch treo không phải lúc nào cũng bị cấm xây nhà. Việc có được xây dựng hay không phụ thuộc chủ yếu vào việc thửa đất đã được đưa vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện hay chưa, theo quy định tại Điều 76 Luật Đất đai 2024.
4. Lỡ mua đất dính quy hoạch treo thì phải làm sao?
Khi phát hiện đã mua phải đất dính quy hoạch treo, người sử dụng đất nên bình tĩnh kiểm tra lại tình trạng pháp lý của thửa đất để xác định hướng xử lý phù hợp. Trước hết, cần tra cứu thông tin tại UBND cấp huyện hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường để biết thửa đất chỉ nằm trong quy hoạch hay đã được đưa vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm.
Theo khoản 4 Điều 76 Luật Đất đai 2024, trường hợp đất chỉ nằm trong quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện, người sử dụng đất vẫn được tiếp tục sử dụng đất và thực hiện các quyền hợp pháp như chuyển nhượng, xây dựng hoặc xin cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật. Vì vậy, không phải mọi trường hợp đất dính quy hoạch treo đều bị hạn chế toàn bộ quyền sử dụng.
Ngược lại, nếu thửa đất đã được đưa vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm để thu hồi hoặc chuyển mục đích, người sử dụng đất cần theo dõi tiến độ thực hiện dự án. Trong trường hợp quy hoạch kéo dài gây ảnh hưởng đến quyền lợi, người dân có thể gửi kiến nghị đến cơ quan có thẩm quyền để xem xét điều chỉnh hoặc hủy bỏ kế hoạch theo quy định pháp luật.
Ngoài ra, để hạn chế rủi ro và có hướng xử lý phù hợp với từng trường hợp cụ thể, nhiều người lựa chọn tham khảo ý kiến của luật sư đất đai nhằm được tư vấn rõ về quyền sử dụng đất, khả năng xây dựng hoặc các phương án bảo vệ quyền lợi hợp pháp khi gặp phải tình trạng quy hoạch treo
Liên hệ Hãng Luật Anh Đào và Cộng sự:
📞 Hotline: 0932 049 492
📧 Email: gvndtb1992@gmail.com
🏢 Địa chỉ: 18B Nam Quốc Cang, Phường Bến Thành, TP.HCM
