Không ít gia đình rơi vào tình huống trăn trở khi đất có di chúc nhưng chưa sang tên. Di chúc đã có, nhưng quyền sử dụng đất vẫn đứng tên người đã mất, khiến con cháu bối rối: liệu di chúc đó có giá trị pháp lý không, thủ tục thừa kế cần làm thế nào, và có thể phát sinh tranh chấp gì hay không? Đây là một trong những vấn đề điển hình mà các luật sư đất đai tại Hãng luật Anh Đào và Cộng Sự thường xuyên tiếp nhận và tư vấn cho khách hàng. Vậy khi đối mặt với trường hợp đất có di chúc nhưng chưa sang tên, người thừa kế cần xử lý ra sao để vừa đảm bảo quyền lợi, vừa tuân thủ đúng quy định pháp luật?
1. Đất có di chúc nhưng chưa sang tên là gì?
Theo quy định tại Điều 609 Bộ luật Dân sự 2015, cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình, trong đó bao gồm cả quyền sử dụng đất. Di chúc có thể được thể hiện dưới nhiều hình thức khác nhau theo Điều 628 như: di chúc bằng văn bản không có người làm chứng, có người làm chứng, có công chứng hoặc chứng thực. Như vậy, khi người để lại di sản qua đời, quyền sử dụng đất được ghi trong di chúc sẽ trở thành di sản thừa kế.
Trên thực tế, không ít trường hợp phát sinh tình huống: người lập di chúc đã để lại đất cho con cháu, nhưng quyền sử dụng đất đó vẫn đứng tên họ trên Giấy chứng nhận (chưa làm thủ tục sang tên cho người thừa kế). Trường hợp này thường được gọi là “đất có di chúc nhưng chưa sang tên”.
Trong tình huống này, di chúc vẫn có giá trị pháp lý nếu được lập hợp pháp. Tuy nhiên, để người thừa kế chính thức đứng tên và thực hiện đầy đủ quyền của mình đối với mảnh đất đó, họ bắt buộc phải tiến hành thủ tục khai nhận hoặc phân chia di sản thừa kế và sang tên tại cơ quan đăng ký đất đai. Nếu di chúc không hợp pháp hoặc người thừa kế theo di chúc từ chối nhận, thì theo Điều 650 Bộ luật Dân sự 2015, phần di sản đó sẽ được chia theo pháp luật
2. Đất có di chúc nhưng chưa sang tên thì thừa kế thế nào?
Nhiều trường hợp người để lại di chúc mất khi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) vẫn còn đứng tên họ, chưa kịp sang tên cho người thừa kế. Vậy đất đó có được thừa kế hay không?
Theo Điều 609 Bộ luật Dân sự 2015:
“…
Cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Người thừa kế không là cá nhân có quyền hưởng di sản theo di chúc.
…”
Như vậy, quyền sử dụng đất là một loại tài sản hợp pháp có thể để lại theo di chúc.
Đồng thời, Theo Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định:
“...
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
d) Trong thời hạn sử dụng đất;
đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật
…”
Điều này có nghĩa là: mặc dù đất chưa được sang tên cho người thừa kế, nhưng nếu người mất có Giấy chứng nhận hợp pháp đứng tên họ (hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận), thì quyền sử dụng đất đó vẫn là di sản thừa kế hợp pháp. Người được chỉ định trong di chúc có thể thực hiện thủ tục khai nhận hoặc phân chia di sản tại tổ chức công chứng, sau đó nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai để sang tên.
Như vậy, việc đất chưa sang tên trước khi người để lại di chúc mất không làm mất đi quyền thừa kế. Điều quan trọng là phải chứng minh được di chúc hợp pháp theo Bộ luật Dân sự 2015 và đảm bảo mảnh đất đáp ứng điều kiện thừa kế theo Luật Đất đai 2024.
3. Những vướng mắc thường gặp khi đất có di chúc nhưng chưa sang tên
Trên thực tế, quá trình thừa kế đất có di chúc nhưng chưa sang tên thường phát sinh nhiều vướng mắc pháp lý:
- Tranh chấp tính hợp pháp của di chúc: Một số di chúc không đáp ứng điều kiện về hình thức, nội dung theo quy định tại Điều 628 Bộ luật Dân sự 2015, dẫn đến khả năng bị tuyên vô hiệu.
- Đất chưa có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận: Trường hợp người để lại di sản sử dụng đất nhưng chưa có sổ đỏ, người thừa kế sẽ phải mất thời gian làm thủ tục cấp trước khi tiến hành sang tên.
- Đất đang có tranh chấp hoặc bị kê biên: Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, nếu đất đang tranh chấp hoặc bị kê biên để thi hành án thì không đủ điều kiện thực hiện quyền thừa kế.
- Mâu thuẫn giữa các đồng thừa kế: Dù có di chúc, vẫn có thể phát sinh tranh chấp khi một số người thừa kế không đồng ý với nội dung phân chia tài sản, hoặc cho rằng quyền lợi của họ bị ảnh hưởng.
Những vướng mắc này khiến thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất trở nên phức tạp, kéo dài, thậm chí phải giải quyết tại tòa án.
Có thể thấy, việc thừa kế đất có di chúc nhưng chưa sang tên không đơn giản, dễ phát sinh nhiều vấn đề pháp lý. Để tránh rủi ro, người thừa kế nên tìm hiểu kỹ quy định pháp luật và chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, đúng thủ tục. Trong những trường hợp di chúc phức tạp, đất có tranh chấp hoặc nhiều người cùng thừa kế, việc tham khảo ý kiến luật sư đất đai là giải pháp hữu hiệu. Với kinh nghiệm chuyên sâu, đội ngũ Hãng luật Anh Đào và Cộng sự sẽ hỗ trợ bạn bảo vệ quyền lợi hợp pháp, đảm bảo quá trình sang tên thừa kế diễn ra nhanh chóng
