Nhiều người khi bị mất sổ đỏ thường lo lắng liệu có mất luôn quyền sử dụng đất không và thủ tục làm lại có phức tạp không. Đây cũng là câu hỏi mà Hãng luật Anh Đào và Cộng sự cùng các luật sư đất đai giỏi thường xuyên nhận được từ khách hàng. Vậy mất sổ đỏ thì làm lại như thế nào và cần lưu ý gì để tránh rủi ro pháp lý?
1. Mất sổ đỏ có mất quyền sử dụng đất không?
Câu trả lời là không. Việc bị mất sổ đỏ không làm bạn mất quyền sử dụng đất, bởi lẽ quyền sử dụng đất được xác lập dựa trên quyết định giao đất, hợp đồng chuyển nhượng hợp pháp, bản án hoặc các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, chứ không chỉ phụ thuộc vào cuốn sổ đỏ. Sổ đỏ thực chất là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có giá trị pháp lý để chứng minh và bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất trong các giao dịch hoặc khi phát sinh tranh chấp.
Tuy nhiên, nếu mất sổ đỏ mà không kịp thời làm thủ tục cấp lại, người dân có thể gặp rủi ro:
- Khó khăn khi mua bán, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất.
- Bị kẻ gian lợi dụng làm giả giấy tờ để chiếm đoạt đất.
- Khó chứng minh quyền sở hữu khi xảy ra tranh chấp.
Vì vậy, mất sổ đỏ không đồng nghĩa với mất đất, nhưng bạn nên nhanh chóng làm thủ tục xin cấp lại để đảm bảo an toàn pháp lý. Trong trường hợp gặp khó khăn về hồ sơ hoặc lo ngại rủi ro, việc nhờ đến sự hỗ trợ của một luật sư đất đai giỏi sẽ giúp bạn xử lý nhanh gọn, đúng quy định và bảo vệ tối đa quyền lợi hợp pháp của mình.
2. Thủ tục làm lại sổ đỏ khi bị mất
Theo Điều 39 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, người dân khi bị mất sổ đỏ cần thực hiện các bước sau:
Bước 1. Nộp hồ sơ khai báo mất sổ đỏ
- Người sử dụng đất nộp Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất. Đến cơ quan tiếp nhận hồ sơ quy định tại khoản 1 Điều 21 Nghị định này.
- Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ không phải là Văn phòng đăng ký đất đai thì sẽ chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai để xử lý.
Bước 2. Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra & xử lý .
- Kiểm tra thông tin về Giấy chứng nhận đã cấp.
- Nếu phát hiện sổ đỏ đã chuyển nhượng, thế chấp thì trả lại hồ sơ, không được cấp lại.
- Nếu hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ: Gửi thông tin đến UBND cấp xã để thực hiện việc niêm yết công khai 15 ngày đối với hộ gia đình, cá nhân. Với tổ chức hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài: phải đăng tin 03 lần trên phương tiện thông tin đại chúng tại địa phương, chi phí do người dân chi trả.
- Sau thời gian niêm yết, nếu không có khiếu nại, tranh chấp → tiến hành hủy Giấy chứng nhận cũ và cấp lại Giấy chứng nhận mới.
Bước 3. Vai trò của UBND cấp xã
- UBND cấp xã nơi có đất sẽ niêm yết công khai thông báo mất sổ đỏ tại trụ sở UBND và tại khu dân cư trong 15 ngày.
- Tiếp nhận phản ánh của người dân trong thời gian niêm yết.
- Sau khi kết thúc, lập biên bản và gửi kết quả về Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 4. Trường hợp mất Trang bổ sung của Giấy chứng nhận
- Nếu chỉ mất Trang bổ sung của Giấy chứng nhận (trước ngày Nghị định có hiệu lực), người dân nộp Đơn đăng ký biến động đất đai và bản gốc Giấy chứng nhận.
- Văn phòng đăng ký đất đai sẽ đối chiếu hồ sơ, rồi cấp lại Giấy chứng nhận mới, trong đó cập nhật đầy đủ thông tin của cả Giấy chứng nhận cũ và Trang bổ sung.
Như vậy, thủ tục làm lại sổ đỏ khi bị mất gồm 3 khâu chính: khai báo – niêm yết công khai – cấp lại sổ mới. Người dân cần lưu ý: mất sổ đỏ không đồng nghĩa mất quyền sử dụng đất, nhưng cần làm thủ tục cấp lại để tránh tranh chấp, giả mạo hoặc khó khăn khi giao dịch.
3. Sổ đỏ bị mất có làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được không?
Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, để được thực hiện các quyền như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cho thuê, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện, trong đó quan trọng nhất là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
Ngoài ra, thửa đất muốn giao dịch còn phải đảm bảo:
- Không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết dứt điểm;
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc áp dụng biện pháp bảo đảm khác;
- Còn trong thời hạn sử dụng đất;
- Không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Như vậy, khi sổ đỏ bị mất thì người sử dụng đất không đủ điều kiện để thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này, bắt buộc phải làm thủ tục cấp lại sổ đỏ theo quy định, sau đó mới tiến hành công chứng, đăng ký sang tên cho bên nhận chuyển nhượng.
Mất sổ đỏ không đồng nghĩa với việc mất quyền sử dụng đất, nhưng nếu không kịp thời làm thủ tục cấp lại, người dân sẽ gặp nhiều rủi ro khi giao dịch hoặc xảy ra tranh chấp. Do đó, việc hiểu đúng quy định pháp luật và tiến hành xin cấp lại sổ đỏ là bước cần thiết để bảo vệ quyền lợi hợp pháp. Trong trường hợp thủ tục phức tạp, hồ sơ bị vướng mắc, bạn nên tìm đến sự hỗ trợ của một luật sư giỏi đất đai để được tư vấn chi tiết, xử lý nhanh chóng và đảm bảo an toàn pháp lý cho mọi giao dịch.
