Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quyền lợi quan trọng của người sử dụng đất. Tuy nhiên, khi thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định, liệu vẫn có thể được cấp giấy hay không? Trường hợp nào được chấp nhận, trường hợp nào bị từ chối?
1. Căn cứ pháp lý về diện tích tối thiểu được tách thửa
Trong hoạt động quản lý đất đai, quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa là một công cụ pháp lý quan trọng nhằm kiểm soát việc phân lô, tách thửa đất một cách hợp lý, phù hợp với quy hoạch và hạ tầng kỹ thuật.
Theo khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024, để được tách thửa đất, người sử dụng đất phải bảo đảm rằng “các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh”. Điều này có nghĩa là mỗi địa phương sẽ có quyền quy định cụ thể về diện tích tối thiểu được phép tách thửa tùy theo điều kiện thực tế, mật độ dân cư, hạ tầng và quy hoạch sử dụng đất tại địa phương đó.
Ngoài ra, Luật cũng quy định rõ ràng rằng, “trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề” (điểm a khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024). Điều này nhằm tránh tình trạng hình thành các thửa đất “siêu nhỏ”, gây khó khăn trong việc sử dụng đất, xây dựng công trình hoặc cung cấp dịch vụ hạ tầng đô thị.
Trong khi đó, Điều 146 Luật Đất đai 2024 lại quy định một ngoại lệ cụ thể đối với những thửa đất có diện tích nhỏ hơn quy định tối thiểu. Cụ thể, khoản 1 Điều 146 quy định: “Thửa đất đang sử dụng được hình thành trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành… nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Tức là người dân được hợp thức hóa quyền sử dụng đất nếu thửa đất được hình thành hợp pháp từ trước, dù hiện tại không đạt diện tích tối thiểu.
Ví dụ, một hộ dân ở TP.HCM có thửa đất diện tích 28m², được sử dụng từ năm 2003. Năm 2017, thành phố ban hành Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND quy định diện tích tối thiểu tách thửa là 36m². Trong trường hợp này, nếu thửa đất 28m² của hộ dân nói trên được hình thành trước ngày quy định của địa phương có hiệu lực, sử dụng ổn định, không tranh chấp, thì vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo khoản 1 Điều 146 Luật Đất đai 2024: “… nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận”.
Ngược lại, nếu một người sử dụng đất sau khi đã được cấp Giấy chứng nhận lại cố ý chia nhỏ thửa đất thành nhiều phần có diện tích dưới chuẩn để chuyển nhượng thì sẽ không được cấp Giấy chứng nhận cho những phần đất nhỏ đó. Khoản 2 Điều 146 Luật Đất đai 2024 quy định: “Không cấp Giấy chứng nhận… đối với trường hợp tự chia, tách thửa đất… mà trong đó có ít nhất 01 thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu”. Điều này là cần thiết để ngăn chặn tình trạng phân lô bán nền trái phép, phá vỡ quy hoạch đô thị và gây áp lực lên hạ tầng công cộng.
Bên cạnh đó, khoản 3 Điều 146 Luật Đất đai 2024 cũng tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong trường hợp hợp thửa, tách thửa lại cho phù hợp với quy hoạch. Nếu người sử dụng đất “đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại Điều 220 của Luật này”, thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các thửa sau khi hợp hoặc tách.
Pháp luật hiện hành điều chỉnh việc tách thửa đất dựa trên nguyên tắc hài hòa giữa quyền lợi của người sử dụng đất và yêu cầu quản lý nhà nước. Quy định về diện tích tối thiểu tách thửa theo Điều 220, kết hợp với ngoại lệ nhân đạo trong Điều 146, cho thấy sự linh hoạt nhưng chặt chẽ của pháp luật đất đai hiện nay.
2. Trường hợp được cấp Giấy chứng nhận
Một trong những điểm nhân văn và linh hoạt trong quy định pháp luật đất đai hiện nay là việc cho phép cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu, nếu đất đã hình thành từ trước và đủ điều kiện. Cụ thể, theo khoản 1 Điều 146 Luật Đất đai 2024:
“Thửa đất đang sử dụng được hình thành trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”
Như vậy, quy định này đặt ra hai điều kiện rõ ràng để thửa đất nhỏ hơn vẫn được cấp giấy:
Thứ nhất, thửa đất đó phải được hình thành trước thời điểm văn bản quy định diện tích tối thiểu của UBND cấp tỉnh có hiệu lực. Đây là mốc thời gian quan trọng để phân biệt giữa việc sử dụng đất hợp pháp từ trước với hành vi cố ý chia nhỏ đất sau này.
Thứ hai, thửa đất tuy nhỏ nhưng phải có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận, bao gồm: sử dụng đất ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch, có giấy tờ chứng minh nguồn gốc hợp pháp.
Quy định này thể hiện sự linh hoạt và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân, đồng thời không phá vỡ các nguyên tắc quản lý đất đai khi áp dụng cứng nhắc tiêu chuẩn về diện tích tối thiểu.
3. Trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận
Bên cạnh quy định linh hoạt nhằm bảo vệ người sử dụng đất hợp pháp từ trước, pháp luật đất đai cũng đặt ra giới hạn nghiêm ngặt để ngăn chặn tình trạng tự ý chia nhỏ đất sai quy định, gây phá vỡ quy hoạch, mất trật tự quản lý đất đai tại địa phương. Theo đó, khoản 2 Điều 146 Luật Đất đai 2024 quy định rõ:
“Không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp tự chia, tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thành 02 hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất 01 thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa theo quy định tại Điều 220 của Luật này.”
Như vậy, người sử dụng đất sẽ không được cấp Giấy chứng nhận trong các trường hợp tự ý tách thửa khi đã có quy định pháp luật về diện tích tối thiểu có hiệu lực, và việc chia tách này tạo ra một hoặc nhiều thửa dưới chuẩn diện tích tối thiểu do UBND cấp tỉnh ban hành. Đây là hành vi bị coi là trái quy hoạch, trái luật, cho dù thửa đất nhỏ đó vẫn đang sử dụng ổn định.
Giả sử: UBND tỉnh A quy định diện tích tối thiểu để tách thửa đất ở là 50m². Năm 2025, ông B tự ý chia thửa đất 100m² đã có sổ đỏ thành 2 thửa nhỏ 40m² và 60m², không thông qua cơ quan chức năng. Trong trường hợp này, theo khoản 2 Điều 146, thửa đất 40m² sẽ không được cấp Giấy chứng nhận, vì diện tích dưới mức tối thiểu và hành vi tách thửa là không hợp lệ.
4. Trường hợp được cấp lại Giấy chứng nhận sau khi hợp thửa hoặc tách thửa hợp lệ
Ngoài hai trường hợp “được cấp” và “không được cấp” Giấy chứng nhận đối với thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu, khoản 3 Điều 146 của Luật Đất đai 2024 còn quy định rõ về trường hợp người sử dụng đất được cấp lại Giấy chứng nhận sau khi thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đúng quy định pháp luật.
Cụ thể, luật quy định:“Trường hợp thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa, hợp thửa nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại Điều 220 của Luật này thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho từng thửa đất sau khi tách thửa, hợp thửa..”
Quy định này cho phép người sử dụng đất chủ động trong việc thay đổi hình dạng và diện tích thửa đất thông qua tách hoặc hợp thửa, miễn là tuân thủ đúng các điều kiện tại Điều 220 của Luật. Những điều kiện này bao gồm: Đất có Giấy chứng nhận hợp lệ và đang còn thời hạn sử dụng; Không có tranh chấp, không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời; Việc tách, hợp thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu (đối với tách), có lối đi, thoát nước hợp lý, và phù hợp với quy hoạch, hạ tầng.
Khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên, người sử dụng đất sau khi tách hoặc hợp thửa sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp mới Giấy chứng nhận cho từng thửa đất mới hình thành.
Ví dụ minh họa: Anh A sở hữu một thửa đất 200m² đã có Giấy chứng nhận. Năm 2025, anh có nhu cầu tách thửa để cho con một phần đất riêng. UBND tỉnh nơi có đất đã ban hành quy định diện tích tối thiểu tách thửa là 80m². Anh A xin tách thành 2 thửa: 120m² và 80m². Thửa đất đảm bảo có đường đi, thoát nước và phù hợp quy hoạch. Trong trường hợp này, theo khoản 3 Điều 146, anh A được cấp lại 2 Giấy chứng nhận mới, mỗi sổ ứng với một thửa đất sau khi tách.
