1. Khái niệm và giá trị pháp lý của vi bằng
1.1 Khái niệm vi bằng
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP,“Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này.”
Vi bằng là một văn bản do Thừa phát lại lập để ghi nhận khách quan, trung thực những sự kiện, hành vi thực tế mà họ trực tiếp chứng kiến trong quá trình thực hiện nghiệp vụ. Vi bằng không phải là văn bản xác lập quyền hay nghĩa vụ pháp lý, mà là công cụ ghi nhận chứng cứ về sự việc đã xảy ra.
1.2 Giá trị pháp lý của vi bằng
Theo quy định tại Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, vi bằng có giá trị làm chứng cứ để Tòa án xem xét trong quá trình giải quyết các vụ việc dân sự, hành chính, và có thể được sử dụng làm căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các bên liên quan (khoản 3 Điều 36: “Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.”).
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng vi bằng không có giá trị thay thế cho văn bản công chứng, chứng thực hoặc các văn bản hành chính. Cụ thể, khoản 2 Điều 36 nêu rõ: “Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.” Nghĩa là, vi bằng không thể làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ pháp lý như một hợp đồng hay quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Giá trị thực tiễn của vi bằng thể hiện ở việc nó có thể làm căn cứ chứng minh hành vi thực tế đã xảy ra, hỗ trợ đắc lực trong việc khởi kiện, khiếu nại hoặc tố cáo. Ngoài ra, vi bằng còn góp phần ngăn ngừa tranh chấp khi giữa các bên có bằng chứng rõ ràng, khách quan.
Giả sử: trong một vụ kiện về hợp đồng cho thuê nhà, nếu bên thuê không trả nhà đúng hạn và có hành vi phá hoại tài sản, vi bằng ghi nhận hành vi này sẽ là chứng cứ quan trọng để Tòa án xác định trách nhiệm dân sự của các bên liên quan.
Như vậy, vi bằng là một công cụ pháp lý hữu ích và có giá trị thực tiễn cao trong việc bảo vệ quyền lợi của cá nhân, tổ chức trong các giao dịch và tranh chấp. Tuy nhiên, người dân cần nhận thức đúng về giới hạn pháp lý của vi bằng, tránh nhầm lẫn với các hình thức công chứng, chứng thực hoặc văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn.
2. Điều kiện hợp pháp của việc mua bán nhà đất bằng vi bằng
Theo quy định tại Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 27 Luật Đất đai 2024, điều kiện khi mua bán nhà đất bằng vi bằng như sau:
2.1 Điều kiện pháp lý bắt buộc để giao dịch mua bán nhà đất hợp lệ:
Theo Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015, “Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật có quy định khác.” Điều này nghĩa là, nếu giao dịch mua bán nhà đất không đáp ứng đầy đủ các điều kiện về năng lực, mục đích, nội dung và hình thức theo quy định của pháp luật thì giao dịch đó sẽ bị coi là vô hiệu, không có giá trị pháp lý.
2.2 Điều kiện cụ thể theo Luật Đất đai về mua bán nhà đất:
Theo Điều 27 Luật Đất đai 2024, Người sử dụng đất phải có quyền thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp,… theo đúng quy định pháp luật và không thuộc trường hợp cấm chuyển nhượng. Việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bắt buộc, trừ một số trường hợp đặc biệt theo luật.
3. Có nên mua bán nhà đất bằng vi bằng không
Vi bằng do Thừa phát lại lập chỉ có giá trị ghi nhận sự kiện, hành vi thực tế và không thay thế được hợp đồng công chứng hoặc chứng thực (theo khoản 2 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP). Do đó, mua bán nhà đất chỉ bằng vi bằng là không hợp pháp, vì không đáp ứng điều kiện về hình thức theo Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự. Giao dịch này có thể bị tuyên vô hiệu theo Điều 122 Bộ luật Dân sự.
Như vậy, không nên mua bán nhà đất chỉ bằng vi bằng mà phải lập hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực để đảm bảo giá trị pháp lý và quyền lợi.
