Giao dịch mua bán nhà đất, hợp đồng đặt cọc là bước quan trọng giúp ràng buộc trách nhiệm giữa các bên trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng. Tuy nhiên, nhiều trường hợp hợp đồng đặt cọc viết tay khiến người mua lo ngại về giá trị pháp lý và nguy cơ tranh chấp. Theo khuyến nghị của các luật sư đất đai, việc hiểu rõ quy định pháp luật và lập hợp đồng đúng cách sẽ giúp đảm bảo quyền lợi và hạn chế rủi ro khi giao dịch bất động sản.
1. Hợp đồng đặt cọc mua đất là gì?
Mua bán nhà đất, trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên thường lập hợp đồng đặt cọc để giữ giao dịch và ràng buộc trách nhiệm. Là bước quan trọng giúp bên mua giữ quyền mua đất, đồng thời đảm bảo bên bán không chuyển nhượng tài sản cho người khác trong thời gian thỏa thuận.
Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, pháp luật quy định:
“…
Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
…”
Hiểu một cách đơn giản, trong giao dịch mua đất, bên mua sẽ giao cho bên bán một khoản tiền đặt cọc để đảm bảo hai bên sẽ ký hợp đồng mua bán đất đúng như thỏa thuận. Nếu một trong hai bên không thực hiện cam kết, việc xử lý tiền đặt cọc sẽ được thực hiện theo quy định pháp luật hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Bên cạnh đó, theo Điều 292 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự hợp pháp. Điều này có nghĩa là hợp đồng đặt cọc mua đất được pháp luật công nhận và bảo vệ. Khi xảy ra tranh chấp, đây sẽ là căn cứ quan trọng để cơ quan có thẩm quyền giải quyết và bảo vệ quyền lợi của các bên.
Cần lưu ý rằng hợp đồng đặt cọc không phải là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà chỉ là thỏa thuận nhằm đảm bảo giao dịch sẽ được thực hiện trong tương lai. Tuy nhiên, nếu được lập rõ ràng và đúng quy định, hợp đồng đặt cọc sẽ giúp hạn chế rủi ro, tránh tranh chấp và tạo sự an tâm cho các bên khi tham gia giao dịch bất động sản.
2. Hợp đồng đặt cọc viết tay có giá trị pháp lý không?
Mua bán nhà đất, nhiều người lựa chọn lập hợp đồng đặt cọc viết tay thay vì đánh máy hoặc công chứng. Điều này khiến không ít người lo lắng liệu giấy viết tay có được pháp luật công nhận và có giá trị khi xảy ra tranh chấp hay không.
Theo quy định tại Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015, pháp luật cho phép giao dịch dân sự được thể hiện dưới nhiều hình thức khác nhau:
“…
Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.
…”
Quy định này cho thấy pháp luật không bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải đánh máy hay công chứng, trừ khi luật có quy định khác. Vì vậy, hợp đồng đặt cọc viết tay vẫn được xem là giao dịch bằng văn bản hợp pháp.
Tuy nhiên, để hợp đồng đặt cọc viết tay có hiệu lực pháp lý, cần đáp ứng các điều kiện theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015:
“…
Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
….”
Điều này có nghĩa là hợp đồng đặt cọc viết tay vẫn có giá trị pháp lý nếu:
- Người ký có đầy đủ năng lực hành vi dân sự
- Việc ký kết hoàn toàn tự nguyện
- Nội dung thỏa thuận hợp pháp, không vi phạm quy định của pháp luật
Ngược lại, nếu vi phạm các điều kiện trên, hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu, dù được lập bằng văn bản viết tay hay đánh máy. Như vậy, hợp đồng đặt cọc viết tay vẫn có giá trị pháp lý nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định pháp luật.
3. Khi nào hợp đồng đặt cọc viết tay bị vô hiệu?
Hợp đồng đặt cọc viết tay không phải lúc nào cũng được công nhận. Trong một số trường hợp, thỏa thuận này có thể bị tuyên vô hiệu, dẫn đến việc các bên phải hoàn trả tiền đã nhận và không áp dụng phạt cọc.
Các trường hợp thường gặp:
- Người nhận đặt cọc không có quyền bán đất: Ví dụ: không phải chủ đất, đất đứng tên người khác hoặc chưa được ủy quyền hợp pháp.
- Một bên bị lừa dối hoặc ép buộc khi ký: Nếu việc ký hợp đồng không tự nguyện, giao dịch có thể bị vô hiệu.
- Đất đang tranh chấp hoặc không đủ điều kiện chuyển nhượng: Đặt cọc để mua đất đang tranh chấp, bị kê biên hoặc không được phép chuyển nhượng sẽ tiềm ẩn rủi ro vô hiệu.
- Nội dung thỏa thuận vi phạm pháp luật: Ví dụ: đặt cọc nhằm che giấu giao dịch trái phép hoặc thỏa thuận trái quy định.
- Thông tin trong hợp đồng không rõ ràng: Thiếu thông tin về thửa đất, giá chuyển nhượng, thời hạn… có thể gây khó khăn khi giải quyết tranh chấp.
Hợp đồng đặt cọc mua đất viết tay vẫn có giá trị pháp lý nếu được lập đúng quy định và thể hiện rõ sự tự nguyện, minh bạch giữa các bên. Tuy nhiên, do tiềm ẩn nhiều rủi ro về tranh chấp và chứng cứ, người mua và người bán cần thận trọng trong quá trình giao kết, kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của thửa đất và nội dung thỏa thuận. Trong những trường hợp phức tạp, việc tham khảo ý kiến luật sư nhà đất sẽ giúp đảm bảo giao dịch an toàn, hạn chế rủi ro và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên.
Liên hệ Hãng Luật Anh Đào và Cộng sự:
📞 Hotline: 0932 049 492
📧 Email: gvndtb1992@gmail.com
🏢 Địa chỉ: 18B Nam Quốc Cang, Phường Bến Thành, TP.HCM
