Không ít gia đình rơi vào cảnh “cơm chẳng lành, canh chẳng ngọt” khi cha mẹ mất để lại mảnh đất nhưng chưa kịp chia thừa kế. Một người muốn bán, người khác lại không đồng ý – từ đó dẫn đến tranh chấp kéo dài nhiều năm. Vậy trong trường hợp đất thừa kế chưa chia có được bán không? Nếu cố tình mua bán, hợp đồng liệu có bị vô hiệu và quyền lợi của các bên sẽ ra sao? Đây là câu hỏi mà rất nhiều người tìm đến luật sư đất đai uy tín tại Hãng luật Anh Đào và Cộng sự để được tư vấn, bởi chỉ một quyết định sai lầm có thể khiến việc sang tên, sử dụng đất rơi vào bế tắc.
1. Khái quát về đất thừa kế chưa chia
Đất thừa kế chưa chia được hiểu là quyền sử dụng đất mà người đã mất để lại nhưng những người thừa kế chưa thực hiện thủ tục phân chia di sản hoặc khai nhận di sản tại cơ quan có thẩm quyền.
Theo pháp luật, mảnh đất này được coi là tài sản chung hợp nhất của tất cả những người thừa kế, không xác định phần riêng của từng cá nhân. Chính vì vậy, mỗi người thừa kế đều có quyền và nghĩa vụ ngang nhau đối với khối tài sản này, và mọi giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất đều phải có sự đồng thuận của tất cả các đồng thừa kế. Nếu chưa được chia hoặc chưa có văn bản thỏa thuận, việc một cá nhân tự ý bán đất sẽ tiềm ẩn nguy cơ hợp đồng vô hiệu và dễ phát sinh tranh chấp.
2. Quy định pháp luật hiện hành về đất thừa kế
Theo Điều 612 Bộ luật Dân sự 2015:
“…
Di sản bao gồm tài sản riêng của người chết, phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác.
…”
Như vậy, quyền sử dụng đất mà người chết để lại được coi là di sản thừa kế.
Tiếp đó, Điều 613 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“…
Người thừa kế là cá nhân phải là người còn sống vào thời điểm mở thừa kế hoặc sinh ra và còn sống sau thời điểm mở thừa kế nhưng đã thành thai trước khi người để lại di sản chết. Trường hợp người thừa kế theo di chúc không là cá nhân thì phải tồn tại vào thời điểm mở thừa kế.
…”
Đồng thời, pháp luật cũng loại trừ một số trường hợp không được quyền hưởng di sản. Cụ thể, Điều 621 Bộ luật Dân sự 2015 nêu:
“…
1. Những người sau đây không được quyền hưởng di sản:
a) Người bị kết án về hành vi cố ý xâm phạm tính mạng, sức khỏe hoặc về hành vi ngược đãi nghiêm trọng, hành hạ người để lại di sản, xâm phạm nghiêm trọng danh dự, nhân phẩm của người đó;
b) Người vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ nuôi dưỡng người để lại di sản;
c) Người bị kết án về hành vi cố ý xâm phạm tính mạng người thừa kế khác nhằm hưởng một phần hoặc toàn bộ phần di sản mà người thừa kế đó có quyền hưởng;
d) Người có hành vi lừa dối, cưỡng ép hoặc ngăn cản người để lại di sản trong việc lập di chúc; giả mạo di chúc, sửa chữa di chúc, hủy di chúc, che giấu di chúc nhằm hưởng một phần hoặc toàn bộ di sản trái với ý chí của người để lại di sản.
2. Những người quy định tại khoản 1 Điều này vẫn được hưởng di sản, nếu người để lại di sản đã biết hành vi của những người đó, nhưng vẫn cho họ hưởng di sản theo di chúc.
…”
Song song đó, Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền thừa kế:
“…
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
d) Trong thời hạn sử dụng đất;
đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
2. Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản thì ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải đáp ứng điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở.
3. Người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải đáp ứng các điều kiện theo các trường hợp sau đây:
a) Đối với trường hợp mua, bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 46 của Luật này;
b) Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 47 của Luật này;
c) Đối với trường hợp thực hiện quyền sử dụng đất của cá nhân là người dân tộc thiểu số được giao đất, cho thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 16 của Luật nàythì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 48 của Luật này.
4. Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật này.
5. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
6. Tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được Ủy ban nhân dân cấp huyện chấp thuận. Phương án sử dụng đất nông nghiệp phải có các nội dung chính sau đây:
a) Địa điểm, diện tích, mục đích sử dụng đất;
b) Kế hoạch sản xuất, kinh doanh nông nghiệp;
c) Vốn đầu tư;
d) Thời hạn sử dụng đất;
đ) Tiến độ sử dụng đất.
7. Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức quy định tạiĐiều 176 của Luật nàythì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa bao gồm các nội dung theo quy định tại khoản 6 Điều này và được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế.
8. Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất quy định như sau:
a) Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
b) Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó;
c) Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
…”
Từ các quy định trên có thể thấy, việc nhận và thực hiện quyền đối với đất thừa kế chỉ được công nhận hợp pháp khi đáp ứng đầy đủ điều kiện của cả Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2024.
3. Đất thừa kế chưa chia có được bán không?
Theo quy định tại Điều 612 và Điều 613 Bộ luật Dân sự 2015, đất do người chết để lại được coi là di sản thừa kế và được xác định là tài sản chung hợp nhất của tất cả những người thừa kế. Trong khi đó, Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất chỉ được quyền chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp, đất không tranh chấp, không bị kê biên và còn trong thời hạn sử dụng.
Như vậy, nếu mảnh đất thừa kế chưa được phân chia mà một cá nhân tự ý bán, giao dịch đó sẽ không hợp pháp và tiềm ẩn nguy cơ hợp đồng vô hiệu. Chỉ khi tất cả đồng thừa kế thống nhất hoặc đã tiến hành thủ tục khai nhận, phân chia di sản, việc mua bán mới được pháp luật công nhận. Trong thực tế, để đảm bảo an toàn pháp lý và tránh tranh chấp, việc tham khảo ý kiến từ luật sư đất đai giỏi là vô cùng cần thiết, bởi luật sư sẽ giúp người dân hiểu rõ quyền lợi, nghĩa vụ và cách thức xử lý phù hợp nhất trong từng trường hợp.
