1. Đâu là đất sử dụng ổn định lâu dài
1.1 Khái niệm đất sử dụng ổn định lâu dài là gì?
Đất sử dụng ổn định lâu dài là loại đất mà người sử dụng không bị giới hạn thời gian sử dụng, không phải gia hạn khi hết hạn, và thường được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không ghi thời hạn. Việc sử dụng đất này được bảo đảm lâu dài về mặt pháp lý, thể hiện sự ổn định trong quyền sử dụng đất.
1.2 Những loại đất được sử dụng ổn định lâu dài:
Theo Điều 171 Luật Đất đai 2024, các loại đất được liệt kê dưới đây thuộc diện sử dụng ổn định lâu dài, không bị giới hạn thời gian bao gồm:
| STT | Loại đất | Chủ thể sử dụng | Ghi chú |
| 1 | Đất ở | Cá nhân, hộ gia đình | Không giới hạn thời gian |
| 2 | Đất nông nghiệp của cộng đồng | Cộng đồng dân cư | Ví dụ: đất hương ước, tập tục |
| 3 | Đất rừng (đặc dụng, phòng hộ…) | Tổ chức quản lý rừng | Không áp dụng với hộ cá nhân |
| 4 | Đất thương mại, dịch vụ… | Cá nhân sử dụng ổn định | Không phải đất được giao/thuê có thời hạn |
| 5 | Trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp | Cơ quan nhà nước, đơn vị công lập | Theo quy định tại Điều 199 |
| 6 | Đất quốc phòng, an ninh | Bộ Quốc phòng, Bộ Công an… | Phục vụ mục tiêu bảo vệ quốc gia |
| 7 | Đất tín ngưỡng | Cộng đồng dân cư | Miếu, đền, đình… |
| 8 | Đất tôn giáo | Tổ chức tôn giáo hợp pháp | Chùa, nhà thờ, thánh thất… |
| 9 | Đất công cộng | Nhà nước, cộng đồng | Không vì mục đích kinh doanh |
| 10 | Đất nghĩa trang… | Các tổ chức quản lý | Bao gồm cơ sở lưu giữ tro cốt |
| 11 | Khác | Như quy định tại Điều 173, 174 | Gồm các trường hợp đặc biệt |
2. Đất sử dụng có thời hạn
2.1 Khái niệm đất sử dụng có thời hạn:
Đất sử dụng có thời hạn là loại đất mà người sử dụng chỉ được phép sử dụng trong một thời gian nhất định, được Nhà nước quy định rõ trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc trong quyết định giao đất, cho thuê đất. Khi hết thời hạn này, nếu người sử dụng vẫn có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì cần thực hiện thủ tục gia hạn theo quy định pháp luật.
2.2 Những loại đất sử dụng có thời hạn:
Theo Điều 172 Luật Đất đai 2024 và Mục 1, Chương VII Nghị định 102/2024/ NĐ-CP hướng dẫn, các loại đất có thời hạn sử dụng phổ biến bao gồm:
Đất nông nghiệp được giao cho cá nhân, hộ gia đình: Thời hạn thông thường là 50 năm (theo Điều 172 Luật Đất đai 2024);
Đất được Nhà nước giao có thu tiền, cho thuê: Thời hạn sử dụng phụ thuộc vào thời hạn hoạt động của dự án đầu tư (tối đa không quá 70 năm). Ví dụ: Công ty B thuê đất để làm khu du lịch sinh thái trong 70 năm;
Đất sử dụng để thực hiện dự án đầu tư: Thời hạn gắn với thời hạn hoạt động của dự án đầu tư đã được cấp phép. Nếu dự án điều chỉnh thời gian hoạt động, thì thời hạn sử dụng đất cũng phải điều chỉnh theo.
2.3 Trình tự, thủ tục xử lý khi hết thời hạn sử dụng đất:
Người sử dụng đất cần chủ động thực hiện các thủ tục sau khi hết thời hạn sử dụng đất, tùy vào từng trường hợp cụ thể:
a. Gia hạn sử dụng đất (Điều 64 Nghị định 102/2024/ NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai 2024)
Nếu người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất khi hết thời hạn, họ phải nộp đơn xin gia hạn kèm theo các giấy tờ như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định giao đất hoặc văn bản thể hiện thời hạn của dự án.
Giả sử: Công ty TNHH X thuê đất 50 năm làm khu công nghiệp, khi gần hết hạn, công ty nộp đơn xin gia hạn kèm giấy phép đầu tư đã được điều chỉnh thêm 20 năm.
b. Xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp (Điều 65 Nghị định 102/2024/ NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai 2024)
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp được giao theo quy định trước đây, đến khi hết hạn mà vẫn đủ điều kiện thì không phải xin gia hạn, chỉ cần nộp văn bản đề nghị xác nhận lại thời hạn sử dụng đất và cập nhật thông tin vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (thường được gọi là sổ đỏ).
Ví dụ: Ông B được giao đất trồng cây lâu năm trong 50 năm. Sau khi hết hạn, ông không bị thu hồi mà chỉ cần làm thủ tục xác nhận lại để tiếp tục sử dụng.
c. Điều chỉnh thời hạn sử dụng đất đối với dự án đầu tư (Điều 66 Nghị định 102/2024/ NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai 2024)
Khi thời hạn của dự án thay đổi do được điều chỉnh bởi cơ quan đầu tư (kéo dài hoặc rút ngắn), người sử dụng đất cần làm thủ tục điều chỉnh lại thời hạn sử dụng đất cho phù hợp với thời gian hoạt động mới. Ví dụ minh họa: Dự án khu đô thị của doanh nghiệp Y được điều chỉnh từ 50 lên 60 năm, doanh nghiệp phải nộp văn bản đề nghị điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.
Nếu không thực hiện gia hạn đúng quy định, người sử dụng đất sẽ không có cơ sở pháp lý để tiếp tục sử dụng, đất có thể bị thu hồi. Khi làm thủ tục, người dân và doanh nghiệp nên lưu ý về thời điểm: Theo quy định tại khoản 3 Điều 172 Luật Đất đai 2024, phải nộp hồ sơ xin gia hạn trước khi hết thời hạn tối thiểu là 6 tháng.
Như vậy, đất sử dụng có thời hạn là một cơ chế giúp Nhà nước kiểm soát việc sử dụng đất hiệu quả, đúng mục đích, hạn chế lãng phí tài nguyên đất đai. Để đảm bảo quyền lợi của mình, người sử dụng đất cần nắm rõ thời hạn sử dụng ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, chủ động theo dõi thời gian và thực hiện gia hạn, xác nhận hoặc điều chỉnh thời hạn đúng thủ tục, tránh tình trạng bị thu hồi hoặc mất quyền sử dụng.
3. Thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất là bao lâu?
Theo Điều 173 Luật Đất đai 2024,
Khi người sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thì thời hạn sử dụng đất sẽ được xác định lại tùy thuộc vào loại đất mới sau khi chuyển. Cụ thể, nếu chuyển từ đất rừng đặc dụng hoặc đất rừng phòng hộ sang các loại đất khác, thì thời hạn sử dụng đất được tính theo thời hạn của loại đất mới, và được tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích. Ngược lại, trong trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp như đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản hoặc đất làm muối sang đất rừng phòng hộ hoặc rừng đặc dụng, thì thời hạn sử dụng sẽ là ổn định lâu dài – tức không có giới hạn cụ thể về số năm.
Trường hợp chuyển đổi giữa các loại đất nông nghiệp với nhau (như từ đất trồng cây hằng năm sang đất nuôi trồng thủy sản), nếu không thuộc các trường hợp trên, thì người sử dụng đất tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn ban đầu đã được giao hoặc cho thuê. Trong trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (ví dụ như đất ở, đất thương mại dịch vụ), thì thời hạn sử dụng đất sẽ được xác định theo loại đất mới và cũng tính từ ngày có quyết định cho phép chuyển mục đích.
Đối với trường hợp chuyển mục đích để thực hiện dự án đầu tư, thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn hoạt động của dự án đầu tư, tối đa là 70 năm (hoặc 99 năm trong trường hợp đặc biệt theo quy định tại Điều 172). Đặc biệt, nếu người sử dụng đất chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất có thời hạn, hoặc ngược lại, thì thời hạn sử dụng vẫn là ổn định lâu dài để đảm bảo quyền lợi và sự ổn định cho người sử dụng đất.
Tình huống giả định: Ông A có mảnh đất trồng cây lâu năm và xin chuyển mục đích sang đất ở. Sau khi được chấp thuận, thời hạn sử dụng mảnh đất này sẽ là ổn định lâu dài (vì đất ở là đất sử dụng không có thời hạn).
Bà B có đất nuôi trồng thủy sản và xin chuyển sang đất thương mại dịch vụ. Khi được phép chuyển, thời hạn sử dụng đất mới sẽ được xác định tối đa 50 năm (theo quy định về đất thương mại), tính từ ngày có quyết định chuyển mục đích.
4. Thời hạn sử dụng khi nhận chuyển quyền sử dụng đất
Theo Điều 174 Luật Đất đai 2024,
Khi nhận chuyển quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất sẽ là phần thời gian còn lại của thửa đất đã được Nhà nước giao hoặc cho thuê trước đó. Người nhận không được tự động gia hạn mà phải làm thủ tục theo quy định nếu có nhu cầu sử dụng tiếp.
Tuy nhiên, nếu là đất nông nghiệp nằm trong hạn mức giao đất và được chuyển nhượng cho cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, hoặc nhận thông qua xử lý nợ, thi hành án, thì người sử dụng được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn mới mà không cần làm thủ tục gia hạn.
Riêng với loại đất sử dụng ổn định lâu dài (như đất ở), khi chuyển nhượng, người nhận tiếp tục được sử dụng lâu dài.
Giả định: Anh A mua đất trồng cây lâu năm còn 5 năm thời hạn thì chỉ được dùng trong 5 năm đó. Nếu là đất ở, anh A sẽ được sử dụng ổn định lâu dài.
