Nhà chưa hoàn công có bán được không? Đây là câu hỏi khiến rất nhiều người “xuống tiền rồi mới lo”, bởi thực tế không ít giao dịch mua bán nhà đất hiện nay rơi vào tình trạng nhà xây xong nhưng chưa hoàn công. Chỉ đến khi đi công chứng, sang tên hoặc vay ngân hàng, người mua mới tá hỏa vì phần nhà không được pháp luật công nhận. Dưới góc nhìn của luật sư đất đai, nhà chưa hoàn công vẫn có thể giao dịch trong một số trường hợp, nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nghiêm trọng nếu không nắm rõ quy định. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ nhà chưa hoàn công có bán được không, những rủi ro thường gặp và lời khuyên pháp lý quan trọng trước khi quyết định mua bán.
1. Nhà chưa hoàn công là gì?
Theo pháp luật hiện hành, không có điều luật nào định nghĩa chính thức thuật ngữ “nhà chưa hoàn công”, nhưng trong thực tiễn pháp lý, đây là khái niệm được hiểu theo nghĩa hành chính – xây dựng như sau:
Hoàn công là thủ tục hành chính được thực hiện sau khi công trình xây dựng đã hoàn thành để xác nhận rằng công trình đó được thi công đúng giấy phép, đã nghiệm thu và phù hợp với quy định trong giấy phép xây dựng. Đây là bước cuối cùng để cơ quan nhà nước công nhận về mặt pháp lý hiện trạng của công trình sau xây dựng.
Nhà chưa hoàn công là công trình nhà ở đã được xây dựng thực tế hoàn tất nhưng chưa làm xong thủ tục hoàn công, tức là Nhà nước chưa xác nhận việc thi công hoàn thành theo yêu cầu pháp luật. Điều này có thể do chủ nhà chưa làm thủ tục, chưa đủ điều kiện làm thủ tục hoặc nhà xây dựng sai phép khiến không được hoàn công.
Theo Nghị định 06/2021/NĐ-CP hướng dẫn về xây dựng, chủ đầu tư phải thực hiện tài liệu hoàn công (bản vẽ, hồ sơ liên quan) sau khi hoàn thành thi công để cơ quan chức năng kiểm tra, nghiệm thu và lưu trữ.
Nói cách khác, nhà chưa hoàn công vẫn tồn tại về hiện trạng nhưng chưa được pháp luật thừa nhận hợp pháp về mặt giấy tờ hoàn thành công trình, nên phần tài sản này chưa được cập nhật vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.
2. Nhà chưa hoàn công có bán được không?
Xét dưới góc độ pháp lý về điều kiện nhà ở tham gia giao dịch, việc nhà chưa hoàn công có bán được không cần được hiểu đúng theo quy định của Luật Nhà ở 2023.
Theo khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023, giao dịch mua bán nhà ở chỉ được thực hiện khi nhà ở có đủ điều kiện pháp luật, trong đó điều kiện quan trọng nhất là:
“…
Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
…”
Trong khi đó, nhà chưa hoàn công là nhà ở chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận hoàn thành xây dựng, nên chưa được cập nhật quyền sở hữu nhà ở trên Giấy chứng nhận. Do đó, về nguyên tắc, nhà chưa hoàn công chưa đủ điều kiện để tham gia giao dịch mua bán nhà ở theo quy định tại khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023.
Ngoài yêu cầu về Giấy chứng nhận, Điều 160 còn đặt ra các điều kiện khác như nhà ở không có tranh chấp, không bị kê biên, không thuộc diện thu hồi, giải tỏa, cụ thể:
“…
Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu;
d) Không bị kê biên để thi hành án;
đ) Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở
…”
Như vậy, trong trường hợp nhà chưa hoàn công chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, thì không thể thực hiện giao dịch mua bán nhà ở đúng nghĩa theo pháp luật, trừ các trường hợp đặc biệt được quy định tại khoản 2 Điều 160 Luật Nhà ở. Tuy nhiên, các trường hợp ngoại lệ này chủ yếu áp dụng cho nhà ở hình thành trong tương lai, nhà ở của chủ đầu tư dự án hoặc giao dịch cho thuê, cho mượn, thừa kế, không áp dụng đối với nhà ở riêng lẻ đã xây xong nhưng chưa hoàn công.
Trên thực tế, nếu thửa đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các bên vẫn có thể công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng phần nhà chưa hoàn công sẽ không được công nhận quyền sở hữu và không thể sang tên hợp pháp cho bên mua.
Tóm lại, nhà chưa hoàn công không đủ điều kiện để mua bán nhà ở theo Điều 160 Luật Nhà ở 2023; việc giao dịch (nếu có) chỉ dừng lại ở chuyển nhượng quyền sử dụng đất, còn quyền sở hữu đối với căn nhà vẫn tiềm ẩn rủi ro pháp lý cho người mua.
3. Rủi ro khi mua nhà chưa hoàn công
Việc mua nhà chưa hoàn công ban đầu có thể khiến nhiều người nghĩ rằng giá rẻ, dễ mua, nhưng trên thực tế lại tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, tài chính và rủi ro trong việc thực thi quyền sở hữu mà người mua cần cân nhắc kỹ trước khi giao dịch.
Trước hết, người mua có thể không được công nhận quyền sở hữu nhà ở. Trong nhiều trường hợp, sau khi công chứng mua bán, người mua chỉ được ghi nhận quyền sử dụng đất, còn phần nhà xây dựng trên đất không được cập nhật trên Giấy chứng nhận. Điều này đồng nghĩa với việc quyền sở hữu đối với căn nhà chưa được pháp luật bảo vệ đầy đủ, là rủi ro lớn nhất của nhà chưa hoàn công.
Bên cạnh đó, việc hoàn công sau khi mua có thể gặp nhiều trở ngại. Nếu giấy phép xây dựng vẫn đứng tên chủ cũ, người mua thường phải phụ thuộc vào sự phối hợp của bên bán. Trên thực tế, không ít trường hợp việc hoàn công bị kéo dài hoặc không thể thực hiện do chủ cũ không hợp tác, buộc người mua phải tìm đến luật sư nhà đất để được tư vấn phương án xử lý.
Ngoài ra, người mua còn đối mặt với nguy cơ bị xử phạt hoặc buộc tháo dỡ công trình nếu nhà ở thuộc trường hợp xây dựng sai phép, không phép hoặc vi phạm quy hoạch. Khi giao dịch đã hoàn tất, trách nhiệm pháp lý này có thể chuyển sang người mua, gây thiệt hại đáng kể về tài chính.
Một rủi ro khác là bị hạn chế quyền tài sản và khả năng vay vốn ngân hàng. Do nhà chưa hoàn công không được công nhận quyền sở hữu, các tổ chức tín dụng thường không chấp nhận thế chấp phần nhà, khiến người mua khó tiếp cận nguồn vốn hoặc bị giảm hạn mức vay.
Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất, nhà chưa hoàn công có thể không được tính bồi thường giá trị, người mua chỉ được bồi thường phần đất, dẫn đến mất mát lớn về quyền lợi. Đồng thời, loại nhà này cũng khó bán lại, kém thanh khoản, dễ phát sinh tranh chấp khi chuyển nhượng cho người khác.
Vì vậy, nếu đã lỡ mua phải nhà chưa hoàn công, người mua nên sớm tham vấn luật sư nhà đất để đánh giá rủi ro và lựa chọn giải pháp pháp lý phù hợp, tránh hậu quả lâu dài về sau.
