Thực tế, không ít trường hợp chỉ vì thiếu hiểu biết hoặc tin lời môi giới mà ký hợp đồng mua bán đất đang thế chấp, để rồi rơi vào cảnh mất tiền, không sang tên được sổ đỏ, thậm chí vướng tranh chấp kéo dài. Theo luật sư chuyên đất đai, giao dịch nhà đất đang thế chấp không phải lúc nào cũng bị cấm, nhưng nếu không thực hiện đúng quy định pháp luật và quy trình an toàn, hậu quả pháp lý là rất lớn. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ khi nào mua bán đất đang thế chấp là hợp pháp, khi nào tuyệt đối không nên giao dịch, để tránh rủi ro đáng tiếc.
1. Các trường hợp mua bán đất đang thế chấp hợp pháp
Mặc dù đất đang thế chấp ngân hàng là một hình thức bảo đảm nghĩa vụ trả nợ, nhưng theo quy định pháp luật, vẫn có một số trường hợp mua bán/chuyển nhượng hợp pháp nếu đảm bảo điều kiện và được sự đồng ý của ngân hàng.
Chuyển nhượng sau khi đã giải chấp hoàn toàn: Đây là cách an toàn và phổ biến nhất – bên bán trả hết nợ và ngân hàng xóa đăng ký thế chấp trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng. Khi đó, quyền sử dụng đất không còn bị ràng buộc bằng tài sản bảo đảm nữa, nên việc sang tên, công chứng, đăng ký tại cơ quan đất đai diễn ra bình thường.
Có văn bản đồng ý bằng văn bản của ngân hàng cho phép chuyển nhượng: Theo Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, tài sản thế chấp (trong đó có quyền sử dụng đất) chỉ được bán, chuyển nhượng nếu có sự đồng ý của bên nhận thế chấp (ngân hàng) hoặc theo quy định của pháp luật. Vì vậy, nếu ngân hàng đồng ý bằng văn bản cho phép giao dịch chuyển nhượng đất thế chấp – kèm phương thức xử lý nợ (ví dụ: bên mua trả nợ thay cho bên bán) thì giao dịch này không bị coi là vi phạm pháp luật.
Giao dịch 3 bên: người bán – người mua – ngân hàng: Trong thực tế, nhiều ngân hàng chấp nhận ký hợp đồng 3 bên, theo đó bên mua cam kết thanh toán nợ ngân hàng trước khi nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi có thỏa thuận rõ ràng và ngân hàng đồng ý cho phép chuyển nhượng trong khuôn khổ thỏa thuận đó, giao dịch được pháp luật công nhận và cơ quan đất đai vẫn có thể công chứng, đăng ký sang tên cho người mua.
2. Những rủi ro khi mua bán đất đang thế chấp ngân hàng
Mua bán đất đang thế chấp ngân hàng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro pháp lý nghiêm trọng nếu người mua không kiểm tra kỹ tình trạng thế chấp và không có sự tham gia của ngân hàng. Trước hết, hợp đồng mua bán có thể bị tuyên vô hiệu nếu việc chuyển nhượng được thực hiện khi chưa giải chấp và không có văn bản chấp thuận của ngân hàng, do vi phạm điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Khi đó, dù đã giao tiền, người mua vẫn không được sang tên sổ đỏ và phải mất thời gian, chi phí để khởi kiện đòi lại tiền.
Bên cạnh đó, người mua còn đối mặt với nguy cơ mất cả tiền lẫn đất nếu bên bán không sử dụng tiền nhận được để trả nợ ngân hàng. Trong trường hợp khoản vay quá hạn, ngân hàng có quyền xử lý tài sản thế chấp (phát mãi) theo quy định pháp luật, và người mua – dù đang quản lý, sử dụng đất – vẫn không được công nhận quyền sử dụng hợp pháp.
Ngoài ra, nhiều giao dịch mua bán đất đang thế chấp được thực hiện thông qua giấy tay, vi bằng hoặc đặt cọc không ràng buộc trách nhiệm giải chấp, dẫn đến tranh chấp kéo dài, khó thu hồi tiền. Theo kinh nghiệm của luật sư nhà đất, đây là nhóm tranh chấp rất phổ biến và người mua thường ở thế bất lợi nếu không có thỏa thuận chặt chẽ ngay từ đầu.
3. Quy trình mua bán đất đang thế chấp an toàn
Để tránh rủi ro pháp lý và bảo đảm quyền lợi cho người mua, việc mua bán đất đang thế chấp ngân hàng không nên thực hiện theo cảm tính hay thỏa thuận miệng, mà cần tuân thủ một quy trình chặt chẽ, có sự tham gia trực tiếp của ngân hàng. Một quy trình mua bán đất đang thế chấp an toàn thường gồm các bước sau:
Bước 1: Kiểm tra pháp lý và tình trạng thế chấp của thửa đất: Người mua cần yêu cầu bên bán cung cấp bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và kiểm tra thông tin thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc trực tiếp tại ngân hàng đang nhận thế chấp. Việc này nhằm xác định rõ thửa đất có đang thế chấp hay không, dư nợ bao nhiêu và điều kiện để được giải chấp.
Bước 2: Thỏa thuận rõ phương án giải chấp trước khi đặt cọc: Hai bên cần thống nhất bằng văn bản về việc giải chấp sổ đỏ, bao gồm: số tiền dùng để tất toán khoản vay, thời hạn giải chấp và trách nhiệm của mỗi bên. Nếu đặt cọc, hợp đồng đặt cọc phải ghi rõ điều kiện hoàn tiền hoặc phạt cọc nếu bên bán không thực hiện được việc giải chấp đúng cam kết.
Bước 3: Làm việc và ký thỏa thuận với ngân hàng: Ngân hàng giữ vai trò then chốt trong giao dịch này. Người mua nên làm việc trực tiếp với ngân hàng để xác nhận dư nợ và ký thỏa thuận ba bên giữa người mua – người bán – ngân hàng, trong đó ngân hàng đồng ý cho chuyển nhượng và cam kết trả lại sổ đỏ sau khi khoản vay được tất toán.
Bước 4: Thanh toán tiền trả nợ và nhận lại sổ đỏ: Người mua nên chuyển khoản trực tiếp số tiền tất toán vào tài khoản ngân hàng theo chỉ định, tránh giao tiền mặt cho bên bán. Sau khi ngân hàng xác nhận đã thu đủ nợ, ngân hàng sẽ trả sổ đỏ và văn bản xóa đăng ký thế chấp.
Bước 5: Xóa thế chấp, công chứng hợp đồng và sang tên: Khi đã có sổ đỏ không còn thế chấp, các bên tiến hành thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai, sau đó công chứng hợp đồng chuyển nhượng và thực hiện thủ tục sang tên theo quy định pháp luật.
Lưu ý quan trọng: Chỉ nên thanh toán đủ tiền mua đất sau khi sổ đỏ đã được giải chấp và hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hợp pháp. Đây là nguyên tắc cốt lõi giúp người mua tránh được tranh chấp và nguy cơ mất tài sản.
4. Có nên mua đất đang thế chấp ngân hàng không?
Việc mua đất đang thế chấp ngân hàng không phải lúc nào cũng xấu, nhưng chỉ nên thực hiện trong những điều kiện thật sự an toàn về pháp lý. Người mua có thể cân nhắc mua nếu ngân hàng đang nhận thế chấp tham gia trực tiếp vào giao dịch, đồng ý bằng văn bản cho phép chuyển nhượng và toàn bộ số tiền dùng để tất toán khoản vay được thanh toán trực tiếp cho ngân hàng. Trong trường hợp này, quyền lợi của người mua được bảo đảm, rủi ro tranh chấp được kiểm soát và việc sang tên sổ đỏ có thể thực hiện đúng quy định.
Ngược lại, không nên mua đất đang thế chấp nếu giao dịch chỉ dựa trên thỏa thuận riêng giữa người mua và người bán, không có sự xác nhận của ngân hàng, hoặc mua bán thông qua giấy tay, vi bằng, hợp đồng đặt cọc sơ sài. Những trường hợp này tiềm ẩn nguy cơ hợp đồng vô hiệu, không sang tên được sổ đỏ, thậm chí bị ngân hàng xử lý tài sản để thu hồi nợ. Thực tế cho thấy, phần lớn tranh chấp liên quan đến mua bán đất đang thế chấp đều xuất phát từ việc người mua chủ quan tin tưởng bên bán mà bỏ qua yếu tố ngân hàng.
Kết luận, người mua chỉ nên mua đất đang thế chấp ngân hàng khi kiểm soát được quy trình giải chấp và có đầy đủ cơ sở pháp lý rõ ràng. Nếu không đủ kinh nghiệm hoặc giao dịch có giá trị lớn, việc tham vấn luật sư giỏi đất đai trước khi đặt cọc và thanh toán là giải pháp cần thiết để hạn chế rủi ro và bảo vệ tài sản của mình.
