Không ít trường hợp đất đứng tên nhiều người như anh em trong gia đình, vợ chồng, đồng thừa kế hoặc hộ gia đình cùng sử dụng, dẫn đến băn khoăn đất đứng tên nhiều người xây nhà thế nào cho đúng pháp luật. Nhiều người vì thiếu hiểu biết hoặc chủ quan đã tự ý xây dựng, để rồi phát sinh tranh chấp, bị đình chỉ thi công hoặc không được công nhận quyền sở hữu nhà ở. Theo luật sư nhà đất, việc xây nhà trên đất đồng sở hữu cần tuân thủ chặt chẽ quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở và phải có sự thống nhất của tất cả người đứng tên. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ điều kiện, thủ tục và những lưu ý pháp lý quan trọng khi xây nhà trên đất đứng tên nhiều người, nhằm tránh rủi ro và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.
1. Đất đứng tên nhiều người là gì?
“Đất đứng tên nhiều người” là trường hợp một thửa đất có nhiều người cùng ghi tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là sổ đỏ) vì cùng có quyền sử dụng đất chung. Đây là tình huống phổ biến khi:
- đất được thừa kế chung;
- mua chung giữa nhiều người;
- quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình, vợ chồng, anh chị em;
- hoặc do các thoả thuận ghi nhận quyền sử dụng chung khác.
Về mặt pháp lý, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn quy định rõ:
- Nếu một thửa đất được sử dụng bởi nhiều người, thì trong sổ đỏ tên của tất cả người sử dụng đất phải được ghi nhận; mỗi người có quyền và nghĩa vụ tương ứng với phần quyền sử dụng của mình.
- Cũng theo quy định này, nếu những người sử dụng đất thống nhất, họ có thể xin cấp một sổ đỏ chung và giao cho một người đại diện, hoặc nếu không yêu cầu chung thì mỗi người có thể được cấp sổ đỏ riêng cho phần quyền sử dụng đất của mình.
Như vậy, về bản chất, đất đứng tên nhiều người là tài sản chung được pháp luật công nhận, mỗi người đều có quyền sử dụng, chuyển nhượng, thừa kế… trên cơ sở phần quyền của mình, nhưng các quyền này chỉ thực hiện hợp pháp khi có sự thống nhất phù hợp với quy định pháp luật.
2. Đất đứng tên nhiều người có được xây nhà không?
Theo quy định của pháp luật đất đai, đất đứng tên nhiều người vẫn được phép xây nhà, tuy nhiên việc xây dựng không phải là quyền của riêng một người, mà phải tuân thủ nguyên tắc sử dụng đất có nhiều người chung quyền sử dụng. Cụ thể, khoản 2 Điều 135 Luật Đất đai 2024 quy định:
“…
Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung tài sản gắn liền với đất thì cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp có yêu cầu thì cấp chung 01 Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
…”
Quy định này thể hiện rõ bản chất pháp lý của đất đứng tên nhiều người là tài sản chung, do đó mọi việc sử dụng đất, trong đó có xây dựng nhà ở, đều phải có sự thống nhất của tất cả những người có tên trên Giấy chứng nhận, hoặc thông qua người đại diện được các đồng sử dụng đất thỏa thuận cử ra. Nếu một người tự ý xây nhà khi chưa có sự đồng ý của các đồng sử dụng đất còn lại thì có thể bị xem là xâm phạm quyền sử dụng đất chung, làm phát sinh tranh chấp và rủi ro pháp lý về sau.
Như vậy, xét theo Điều 135 Luật Đất đai 2024, đất đứng tên nhiều người được xây nhà, nhưng chỉ hợp pháp khi việc xây dựng được thực hiện trên cơ sở thỏa thuận chung của các đồng sử dụng đất, đồng thời đáp ứng điều kiện về mục đích sử dụng đất, quy hoạch và giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật liên quan.
3. Đất đứng tên nhiều người xây nhà cần điều kiện gì?
Khi một thửa đất đứng tên nhiều người được sử dụng để xây nhà, pháp luật không chỉ yêu cầu sự đồng thuận của các đồng sử dụng đất mà còn phải đáp ứng những điều kiện pháp lý cụ thể về đất đai và xây dựng. Cụ thể:
Phải có sự đồng ý của tất cả người đồng sở hữu đất: Do quyền sử dụng đất là quyền chung của nhiều người, nên trước khi xây dựng, các đồng sở hữu phải thống nhất bằng văn bản hoặc thỏa thuận rõ ràng về việc xây nhà trên thửa đất đó. Nếu không có sự đồng ý này thì việc xây dựng có thể bị coi là xâm phạm quyền sử dụng đất chung và dẫn đến tranh chấp.
Đất phải phù hợp với mục đích sử dụng đất: Theo quy định tại Luật Đất đai và Luật Nhà ở, chỉ những thửa đất có mục đích sử dụng là đất ở (đất phi nông nghiệp) mới được phép xây dựng nhà ở. Nếu thửa đất đứng tên nhiều người là đất nông nghiệp hoặc chưa được chuyển đổi sang đất ở, thì trước khi xây nhà phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Phải tuân thủ các quy định về xin phép xây dựng: Nếu quy mô xây nhà bắt buộc phải xin phép theo pháp luật xây dựng (ví dụ nhà có diện tích lớn, công trình nhiều tầng…), thì giấy phép xây dựng phải do người đại diện theo thỏa thuận của những người đồng sở hữu nộp hồ sơ và được cơ quan có thẩm quyền cấp trước khi thi công. Xây dựng không có giấy phép khi pháp luật yêu cầu có thể bị xử phạt, buộc tháo dỡ.
Phải đáp ứng quy hoạch, an toàn kỹ thuật, môi trường: Công trình xây dựng còn phải phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị/nông thôn, an toàn phòng cháy chữa cháy, an toàn kỹ thuật, và không làm ảnh hưởng quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất liền kề hay môi trường xung quanh.
Tóm lại, đất đứng tên nhiều người có thể xây nhà nhưng phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp luật, gồm:
- sự đồng thuận của tất cả đồng sở hữu đất;
- thửa đất có mục đích sử dụng phù hợp để xây nhà;
- có giấy phép xây dựng (nếu bắt buộc);
- tuân thủ quy định về quy hoạch, kỹ thuật xây dựng.
4. Đất đứng tên nhiều người xây nhà có bắt buộc phải tách sổ không?
Pháp luật hiện hành không bắt buộc phải tách sổ khi xây nhà trên đất đứng tên nhiều người, nếu thửa đất vẫn đang thuộc quyền sử dụng chung và các đồng sử dụng đất có sự thống nhất về việc xây dựng. Căn cứ khoản 2 Điều 135 Luật Đất đai 2024, đối với thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, pháp luật cho phép cấp chung một Giấy chứng nhận cho người đại diện hoặc cấp riêng cho từng người theo yêu cầu, điều này cho thấy việc tách sổ là quyền lựa chọn, không phải nghĩa vụ bắt buộc trước khi xây nhà.
Bên cạnh đó, Điều 219 Bộ luật Dân sự 2015 quy định, trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung có thể phân chia, mỗi chủ sở hữu chung đều có quyền yêu cầu chia tài sản chung; việc chia hoặc không chia phụ thuộc vào ý chí của các đồng sở hữu hoặc thỏa thuận về thời hạn duy trì sở hữu chung. Như vậy, việc tách sổ (tách quyền sử dụng đất) chỉ đặt ra khi một hoặc nhiều người có nhu cầu chia phần quyền sử dụng riêng, chứ không phải điều kiện pháp lý bắt buộc để được xây nhà trên đất chung.
Từ các căn cứ trên có thể khẳng định: đất đứng tên nhiều người vẫn được xây nhà mà không cần tách sổ, nếu tất cả đồng sử dụng đất thống nhất tiếp tục sử dụng chung thửa đất và chấp thuận việc xây dựng. Tuy nhiên, trong trường hợp các bên muốn xây nhà riêng, quản lý độc lập, chuyển nhượng hoặc thế chấp phần quyền sử dụng đất của mình, thì việc tách sổ theo Điều 219 Bộ luật Dân sự 2015 là giải pháp pháp lý phù hợp nhằm xác lập rõ quyền và hạn chế tranh chấp về sau.
5. Một người có được tự xây nhà trên đất đứng tên nhiều người không?
Một người không được tự ý xây nhà trên đất đứng tên nhiều người nếu không có sự đồng ý hoặc ủy quyền hợp pháp của các đồng sử dụng đất còn lại.
Căn cứ khoản 1 Điều 207 Bộ luật Dân sự 2015, sở hữu chung là trường hợp nhiều chủ thể cùng sở hữu một tài sản. Khi quyền sử dụng đất đứng tên nhiều người trên Giấy chứng nhận, thì thửa đất đó được xác định là tài sản thuộc sở hữu chung, không thuộc quyền định đoạt riêng của bất kỳ cá nhân nào.
Bên cạnh đó, Điều 195 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ:
“…
Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo ủy quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của luật.
…”
Trong trường hợp đất đứng tên nhiều người, mỗi người chỉ là đồng chủ sở hữu, vì vậy không ai có quyền tự mình định đoạt tài sản chung, bao gồm việc xây dựng nhà ở, nếu chưa được các đồng chủ sở hữu còn lại đồng ý hoặc ủy quyền.
Đồng thời, theo khoản 2 Điều 135 Luật Đất đai 2024, đối với thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, pháp luật cho phép cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện theo thỏa thuận, hoặc cấp riêng cho từng người theo yêu cầu. Quy định này khẳng định nguyên tắc: việc sử dụng và định đoạt đất chung phải dựa trên sự thống nhất hoặc ủy quyền hợp pháp của các đồng sử dụng đất, không phải ý chí đơn phương của một cá nhân.
Như vậy, xét trên các căn cứ pháp lý nêu trên, một người chỉ được xây nhà trên đất đứng tên nhiều người khi có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các đồng sử dụng đất hoặc được các bên ủy quyền hợp pháp. Trường hợp tự ý xây nhà trên đất chung khi chưa có sự chấp thuận của các đồng chủ sở hữu có thể bị xem là xâm phạm quyền sử dụng đất chung, tiềm ẩn rủi ro tranh chấp và không được pháp luật bảo vệ quyền lợi đối với công trình đã xây dựng.
6. Giải pháp an toàn khi đất đứng tên nhiều người muốn xây nhà
Để tránh rủi ro pháp lý và tranh chấp khi đất đứng tên nhiều người muốn xây nhà, giải pháp an toàn nhất là các đồng sử dụng đất phải thống nhất bằng văn bản về việc xây dựng, trong đó xác định rõ người xây nhà, phạm vi xây dựng và quyền sở hữu đối với nhà ở sau khi hoàn thành; văn bản này nên được công chứng hoặc chứng thực để đảm bảo giá trị pháp lý. Trường hợp các bên có nhu cầu sử dụng riêng, có thể thỏa thuận chia tài sản chung hoặc tách sổ theo quy định pháp luật. Ngoài ra, việc tham vấn luật sư giỏi đất đai trước khi xây dựng sẽ giúp rà soát hồ sơ, đánh giá rủi ro và lựa chọn phương án pháp lý phù hợp, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên ngay từ đầu.
